Севастополь — не Титаник. Это должен знать каждый!

 

В преддверии нового 2023 года «ИНФОРМЕРу» удалось взять большое интервью у интересного и умного собеседника — директора департамента архитектуры и градостроительства Севастополя Максима Александровича Жукалова.

 

Государственный служащий с 2020 года возглавляет департамент, который обеспечивает реализацию градостроительной политики в городе, подготовку документов территориального планирования и градостроительного зонирования, документации по планировке территории, а также оказывает государственные услуги.

 

 

В этом году мы утвердили 33 документа по планировке и межеванию территорий в Севастополе.

 

Например, 17 ноября утвердили документацию по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории части кадастрового квартала 91:02:001002 в районе просп. Героев Сталинграда и ул. Павла Корчагина, г. Севастополь».

 

Территория расположена в районе проспекта Героев Сталинграда, ул. Павла Корчагина и Античного проспекта. Целью было уточнение границ земельных участков многоквартирных жилых домов, формирование участков под существующими объектами благоустройства, корректировка границ размещения объектов транспортной и инженерной инфраструктуры (красных линий улично-дорожной сети).

 

Проект предусматривает изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:6669 с «для строительства и обслуживания жилого пятиэтажного дома» на «обслуживание жилой застройки».

 

По обращению собственника 9 земельных участков (с ВРИ «объекты гаражного назначения») рядом с Домом культуры принято решение о формировании на месте гаражей земельного участка с ВРИ «Магазины»; «Общественное питание» (код 4.6).

 

По итогам встречи с победителями регионального этапа конкурса «Лучший социальный проект года» в отношении земельного участка и здания по адресу пр-т Героев Сталинграда, 49-А, в котором располагается частное дошкольное учреждение, выполнили перераспределение с землями государственной собственности и добавили дополнительный вид разрешенного использования «Образование и просвещение».

 

В настоящее время завершена работа по актуализации проекта правил землепользования и застройки Севастополя. 

 

В 2022 году проведена процедура публичных слушаний. Отмечу активное участие жителей Севастополя как в проведенных экспозициях, так и в собраниях участников публичных слушаний. По данным регистрации в собраниях участников публичных слушаний приняло участие 1725 жителей; фактически, с учетом того, что не все посетители проходили регистрацию, – более 2000. Всего по результатам собраний подано 1420 опросных листов с замечаниями и предложениями. 389 предложений было высказано участниками в ходе собраний устно. Общее количество предложений и замечаний, внесенных на экспозициях, направленных с использованием портала, поданных в адрес департамента, представленных на собраниях участников публичных слушаний составляет чуть более 8000.

 

Все поступившие предложения и замечания участников публичных слушаний были рассмотрены комиссией по подготовке ПЗЗ.

 

Всего провели 21 заседание комиссии, выработаны соответствующие рекомендации.

 

На заседании Правительства Севастополя 02.12.2022 утверждены Правила землепользования и застройки в части Качинского, Верхнесадовского, Орлиновского, Терновского, Андреевского муниципальных округов.

 

 

Действительно, мы утвердили 9 проектов по планировке территорий в Гагаринском районе.

 

Вот, например, одна из последних документаций утверждена 2 декабря. Это —  «Проект планировки и проект межевания территории в районе ул. Парковая – ул. Щитовая – ул. Адмирала Фадеева в г. Севастополе».

 

В районе ул. Фадеева, ул. Парковая, ул. Щитовая предусматривается формирование территории общего пользования в границах объекта культурного наследия - 15 береговой батареи «Стрелецкий Форт».

 

 

 

Вход на территорию объекта культурного наследия предлагается организовать со стороны ул. Щитовая, при входе обустроить сквер, ведущий к началу объекта, расположенному в южной его части. Также предлагается разбить тематический сквер на территории объекта между домами.

 

Во внутренних помещениях батареи предлагается разместить выставочные помещения с экспозициями, посвященными истории создания и функционирования батареи.

 

При разработке документации была взята за основу историческая панорама площади 50-летия СССР. 

 

Для максимального приближения к данной концепции предлагается изъять либо зарезервировать 7 земельных участков, все указанные участки предназначены для осуществления предпринимательской деятельности, при этом из них 3 участка с видом разрешенного использования «Для обслуживания временного (сборно-разборного) торгового павильона», на которых на сегодняшний день размещены капитальные строения.

 

В целях упорядочивания существующих торговых объектов, на которые есть права собственности, проектом предлагается образование «квартала торговых объектов» т.е. формирование земельного участка ЗУ6 площадью 1555 кв.м, с разрешенным видом использования «предпринимательство». Существующие объекты капитального строительства, состоящие на кадастровом учете, которые не вошли в границы образуемого ЗУ6, также предполагаются к изъятию, в связи с необходимостью организации комфортной пешеходной связи.

Формируется территория общего пользования для жителей микрорайона. 

 

В отношении участка по адресу: ул Космодемьянской Зои, 3 за кинотеатром Россия с видом разрешенного использования «Для строительства общественно-торгового комплекса с объектом общественного питания» ранее проектом было предусмотрено полное изъятие (включающее изъятие двух строений), после обращения собственника принято решение разделить существующий участок, и часть его, которая расположена на существующей дороге передать городу.

 

В отношении существующего участка 91:02:002008:1962 с видом разрешенного использования «Спорт» также было предусмотрено изъятие, после обращения собственника и представления проекта физкультурного комплекса, принято решение не изымать участок, а лишь чуть изменить его конфигурацию.

 

Для реализации приоритетного проекта «Терруар Севастополь» в проекте правил землепользования и застройки выделена отдельная территориальная зона объектов сельскохозяйственного назначения (терруар) (СХ-2.1). 

 

Комиссия по подготовке ПЗЗ рекомендовала разработчику определить территориальную зону СХ-2.1 в отношении земельных участков, принадлежащих участникам приоритетного проекта «Терруар Севастополь» и образованных в соответствии с требованиями, предъявляемыми к земельным участкам, предназначенным для реализации проекта.

 

Граждане имели возможность ознакомиться с материалами проекта до 17 июня на 11 площадках, которые были расположены в каждом муниципальном округе. 

 

На экспозиции поступало множество вопросов, на которые специалисты старались дать развернутый ответ. 

 

Предложения поступили и от граждан, и от юридических лиц – в основном от собственников земельных участков и объектов капитального строительства, чьи интересы могут быть затронуты установлением определённой территориальной зоны, не предусматривающей тот или иной вид разрешенного использования земельного участка в качестве основного.

 

Значительная часть предложений (порядка 500) поступила от собственников садовых земельных участков и председателей СНТ (Фиолент, Кача, Инкерман), об изменении территориальной зоны, предусмотренной проектом (ведения садоводства Ж-1) на зону индивидуального жилищного строительства Ж-2.

 

Около трех тысяч предложений поступило от правообладателей земельных участков сельскохозяйственного использования об изменении предусмотренных проектом зон сельскохозяйственных угодий СХ-1 или зон объектов сельскохозяйственного назначения СХ-2 на жилые зоны (Ж-1, Ж-2, Ж-3), зону рекреационно-курортных объектов Р-4.

 

Также много обращений об изменении территориальной зоны от собственников земельных участков под ИЖС, расположенных либо в границах лесных участков, либо в границах земель обороны, получивших в 2020-2021 годах положительные решения судов по спорам о правах на такие участки.

 

Большой резонанс вызвала карта зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), которая является обязательной частью проекта ПЗЗ и в которой разработчиками были отражены не только внесенные в ЕГРН зоны, но и нормативные. Участникам слушаний было разъяснено, что Правилами ЗОУИТ не устанавливаются, а перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон, определяется положением в отношении каждого вида ЗОУИТ.

 

Так, к примеру, от ТСН «Радар-С» (Нахимовский район) поступило множество обращений об исключении из Карты нормативной СЗЗ промышленного склада, тогда как в ходе собрания в Ленинском муниципальном образовании участником была озвучена проблема, связанная с возможностью проживания в границах территории ЖК «Доброгород» при функционирующей АГЗС. Учитывая важный информационный характер карты, вопрос об отражении на ней установленных нормативно, но не внесенных в ЕГРН ЗОУИТ, был рассмотрен Комиссией по подготовке ПЗЗ, в ходе заседания которой принято решение её сохранить.

 

Множество обращений поступило от жителей села Вишневое в связи с предусмотренной проектом зоной ведения садоводства в границах территорий опасных геологических процессов Ж-1.1.

 

Севприроднадзором совместно с ГБУС «Экологический центр» 24.06.2022 проведено повторное визуальное инженерно-геологическое обследование территории в пределах с. Вишневое, в районе улиц: Дружбы, Новая, Мира, пер. Дружбы, ранее отраженной в акте визуального инженерно-геологического обследования ООО «НГПЭ». По результатам обследования признаки наличия или развития оползневого процесса не выявлены, в связи с чем территориальная зона Ж-1.1 будет изменена на зону индивидуального жилищного строительства Ж-2.

 

Большое количество обращений подано об изменении предусмотренных проектом территориальных зон, в основном, рекреационных, выбор которых был обусловлен действующими требованиями к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», на зону индивидуального жилищного строительства Ж-2. 

 

Также предложения поступили по предельным размерам земельных участков.

 

Выявлялись и проблемные участки, например, склон Балаклавы. Собственники участков настаивали на том, чтобы включить их в границы индивидуального жилого строительства. Данная территория попадает под действие ограничений, связанных с приказом Министерства культуры Российской Федерации, поэтому охраняемый ландшафт важно сохранить.

 

Во время экспозиции возникали и провокации. Так, многие граждане были убеждены в том, что принятие проекта правил землепользования и застройки может стать основанием для изъятия собственности без каких-либо компенсаций. 

 

ПЗЗ не подразумевает ИЗЪЯТИЕ земельных участков и СНОС объектов капитального строительства. Граждане могут использовать недвижимость без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом сколь угодно долго ДО момента РЕКОНСТРУКЦИИ, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

 

В настоящее время проект Генерального плана, выполненного в 2017-2018 годах ГАУ «Институт Генплана Москвы», находится в процессе актуализации с целью приведения в соответствие с действующими документами территориального планирования Российской Федерации, в том числе с положениями Стратегии пространственного развития Российской Федерации, государственных программ, национальных проектов Российской Федерации, а также инвестиционных программ субъектов естественных монополий. 

 

Проект Генплана приводится в соответствие с актуализируемыми в настоящее время нормативами градостроительного проектирования города Севастополя и корректируемыми требованиями к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места.

 

В ходе доработки проекта Генплана, с учетом статуса Севастополя как города федерального значения, существующего административно-территориального устройства города, градостроительной ситуации, сложившейся в силу нормативного регулирования в украинский период, выявились объективные затруднения, связанные с установлением границ населенных пунктов и определением категорий земель на территории города.

 

Актуализируются функциональные зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования в местах совмещения/пересечения с территориями общего пользования. Правительство Севастополя планирует повторное публичное обсуждение проекта Генплана с гражданами в связи со значительным объемом изменений.

 

 

В связи с необходимостью учета значительного объема мнений и пожеланий граждан, поступивших в результате проведенных публичных слушаний, динамичным ростом численности населения Севастополя принято решение о необходимости актуализации проекта Генерального плана в полном объеме, после чего Правительство Севастополя обеспечит повторное публичное обсуждение проекта Генерального плана с гражданами в 2023 году.

«ИНФОРМЕР»: Земельный участок в Балаклаве отдадут под «зону рекреации для реализации некапитальных туристических объектов». Можно подробнее. 

 

Правительство Севастополя утвердило документацию по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории земельного участка с кадастровым номером 91:01:017001:675, г. Севастополь».

 

 

Проектом не предусматривается размещение объектов капитального строительства жилого, общественно-делового, производственного назначения и объектов социальной инфраструктуры.

 

Предлагается изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 91:01:017001:675 с «Для ведения товарного сельскохозяйственного производства» на «туристическое обслуживание» (код 5.2.1), так как земельный участок не относится к землям пригодным для сельскохозяйственных целей.

 

В конце 2020 года в Градостроительный кодекс РФ была включена целая глава, посвященная нормативному регулированию комплексного развития территорий как инструмента, призванного обеспечить не только сбалансированное развитие территорий и достижение показателей жилищного строительства, но и привлечение внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий. 

 

Департаментом разработаны порядок комплексного развития территорий (КРТ) в Севастополе и порядок заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости на территории города Севастополя.

 

Законодательством предусмотрено 4 вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки, застроенной территории и КРТ по инициативе правообладателей.

 

 

Перспективный участок «Северный»: расположен в Северной части города, на землях Совхоза им. Софьи Перовской. 

 

Эскизом застройки предусмотрено строительство жилого фонда общей площадью 940 тыс. кв.м., а также создание комплекса инфраструктуры – социальной, инженерной и транспортной. 

 

Данным проектом предлагается разместить на территории перспективного участка, объекты «Правительственного квартала» - комплекс административно-правительственных зданий и иные объекты общегородского значения, решение позволит облегчить взаимодействие исполнительных и законодательных структур города, создать новый центр притяжения, а также разгрузить историческую часть города. Планируемая социальная инфраструктура: 4 школы, 8 детских садов, поликлиника, 3 ФОК.

 

Перспективные участки «Сапун-гора» 1 и 2, общей площадью 188 га, находится в Балаклавском районе, на бывших землях совхоза «Севастопольский», в настоящий момент часть территории — это земли населенных пунктов, а также земли сельхозназначения. Общая площадь квартир, предполагаемых к реализации на данной территории – 843 тыс. кв.м.

 

Эскизом застройки предусмотрено комплексное развитие территории данных участков: административные и торговые объекты сосредоточены в центральной части микрорайона, социальные объекты размещены с учетом пешеходной доступности, система линейных парков и скверов связывает между собой жилые кварталы и основные объекты притяжения, центральная пешеходная аллея микрорайона ориентирована на мемориальный комплекс «Сапун-гора», между планируемой застройкой и объектом культурного наследия предусмотрена зеленая буферная зона. Планируемая социальная инфраструктура: 4 школы, 8 детских садов, поликлиника, 3 ФОК.

 

Перспективные участки «7 и 6 километр», площадью 66 га и 99 га, находятся в Балаклавском районе, также на бывших землях совхоза «Севастопольский», в настоящий момент практически вся территория – это земли населенных пунктов.

 

Для участка «7 км» эскизом застройки предусмотрено строительство жилого фонда общей площадью 298 тыс. кв.м. Для участка «6 км» эскизом застройки предусмотрено строительство жилого фонда общей площадью 412 тыс. кв.м. Планируемая социальная инфраструктура: 2 школы, 6 детских садов, поликлиника, 2 ФОК.

 

В отношении всех участков возможно применение механизма КРТ по инициативе правообладателей.

 

«ИНФОРМЕР»: Северная сторона Севастополя имеет большой потенциал, как зона рекреации и коттеджных поселков. Как в будущем может преобразиться данная часть города?

 

Как уже отметил, перспективный участок «Северный» на землях Совхоза им. Софьи Перовской предусматривает строительство жилого фонда общей площадью 940 тыс. кв.м., создание комплекса инфраструктуры – социальной, инженерной и транспортной (4 школы, 8 детских садов, поликлиника, 3 ФОК) и строительство «Правительственного квартала».

 

А также на Северной стороне, в районе бухты Матюшенко, вблизи Михайловской батареи планируется создание парка для благоустройства и озеленения, отдыха и досуга жителей микрорайона. Парк обеспечен проходом к морю и причалу. Соответствующая документация была утверждена Правительством Севастополя 02.12.2022 «Проект планировки и проект межевания территории в районе бухты Матюшенко».

 

В Севастополе для застройщиков, которые будут работать в рамках механизма комплексного развития территории, в решение о КРТ может быть включена их обязанность передавать не менее 5% квартир в собственность города.

 

Площадь передаваемых квартир должна составлять не менее 33 кв. м. и не более 72 кв.м. за исключением случаев, где иное предусмотрено согласованными с департаментом капитального строительства документами. 

 

Как уже ранее отмечал, в Севастополе КРТ планируется в отношении пяти территорий. В рамках этого механизма планируется построить около 3 млн. кв.м. жилья. Сейчас в Севастополе числится около 10 млн. кв.м. жилых помещений.

«ИНФОРМЕР»: Правительство Севастополя продлило срок выдачи и подготовки документов, разрешающих строительство без принятых правил землепользования и застройки, и Генплана города, до 2025 года. Расскажите об этом подробнее. 

 

Федеральным законодательством продлена возможность установления особенностей регулирования отношений в области градостроительной деятельности до 01.01.2025.

 

В связи с чем Правительством Севастополя продлены до 01.01.2025 особенности подготовки и утверждения документации по планировке территории; выдачи градостроительных планов земельных участков и разрешений на строительство объектов капитального строительства при отсутствии правил землепользования и застройки города Севастополя, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. 

 

 

Также продлен срок и для подачи застройщиками заявления о включении сведений об объекте капитального строительства в реестры строящихся или реконструируемых объектов капитального строительства, при строительстве которых государственный строительный надзор не осуществляется.

 

При этом департамент планирует переход в расширенное правовое поле регулирования вопросов градостроительной деятельности в следующем году после утверждения правил землепользования и застройки.

 

Земельные ресурсы на территории города Севастополя ограничены, в связи с чем отсутствует достаточное количество земельных участков, обеспеченных социальной, коммунальной и транспортной инфраструктурой, которые могут быть вовлечены в жилищное строительство.

 

При этом спрос потенциальных клиентов на недвижимость в Севастополе превышает предложения, что влечет увеличение стоимости жилой недвижимости. К примеру средняя стоимость 1 кв.м. жилья в 2022 году составила 143,4 тыс. рублей, при этом в 2021 году стоимость жилья составляла 99,3 тыс. рублей, т.е. за год стоимость выросла на 40%. Снижение стоимости жилой недвижимости в Севастополе возможно путем обеспечения спроса новыми объектами жилищного строительства. 

 

В связи с чем Правительством Севастополя проводятся мероприятия по вовлечению новых территорий для жилищного строительства, в том числе, с использованием механизма комплексного развития территории, как я уже говорил, в этих целях определены несколько территорий.