#МИР
Рынок недвижимости на перепутье: льготная ипотека на новостройки изжила себя
В Госдуме предложили ввести единую льготную ипотеку. Об этом заявил «Российской газете» заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко.
По его словам, льготная ипотека на новостройки полностью изжила себя и привела к искажению рынка и подорожанию квадратного метра жилья.
Так, с 2019 по 2022 год цена недвижимости в крупных городах увеличилась в два раза. Даже при учете инфляции в 27% за эти три года квартиры подорожали на 75%, а зарплаты у большинства россиян так сильно не поднялись.
«Рост цен на жилье на фоне льготной ипотеки сводит на нет и социальную функцию маткапитала. С 2017 года площадь, которую можно было с его помощью приобрести, сократились в полтора раза — с девяти до шести квадратных метров», — отметил Алексеенко.
По его словам, вместо массы льготных ипотек (дальневосточной, семейной, льготной на новостройки и других) необходимо создать единую адресную программу, условия по которой будут меняться при выполнении определенных требований: при оформлении кредитов молодой семьей или при рождении первого-третьего ребенка.
Аналогичного мнения придерживаются и большинство экспертов. Так, по мнению аналитиков компании «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), рынок недвижимости нуждается не в дополнительных субсидиях, а в постепенной отмене существующих.
По словам экспертов, сейчас рынок захлестнула волна предложений «давайте чего-нибудь просубсидируем», но, во-первых, практика показывает, что субсидирование спроса только надувает ценовой пузырь, делая жилье все более недоступным для покупателей. А во-вторых, возникает вопрос, чем же власти будут спасть рынок в следующий кризис, если все возможные льготы используют уже сейчас.
Власти ищут все новые способы помочь рынку недвижимости. В настоящее время обсуждается распространение льготной ипотеки на вторичный рынок и субсидирование аренды жилья для молодежи с тем, чтобы она могла быстрее накопить на первоначальный взнос.
И это в дополнение к уже действующим программам льготной, семейной, IT, сельской и дальневосточной ипотеки.
Такое внимание к проблемам рынка недвижимости и строительства похвально, но есть несколько «но». Государство уже субсидирует снижение ипотечных ставок в рамках множества программ, направляя на это огромные средства.
Только льготная ипотека и только в 2023-2025 гг. обойдется бюджету в 610 млрд руб. – при условии, что ключевая ставка не будет расти. Насколько уместно в нынешних условиях «вешать» на казну дополнительное бремя? Напомним, что федеральный бюджет у нас и так дефицитный.
Кроме того, заявленная цель льготных ипотечных программ – повышение доступности жилья для населения. Но на практике все выходит ровно наоборот – субсидии приводят к резкому росту цен на жилье и, соответственно, снижению его доступности.
«Субсидирование ипотеки было необходимо в острую фазу кризиса весной 2022 г., когда банки практически прекратили выдачу ипотеки, так как ключевая ставка ЦБ подскочила до 20% годовых. Однако ситуация давно стабилизировалась: уже летом 2022 г. Центробанк опустил ключевую ставку до 9,5%, а с сентября 2022 г. она держится на отметке 7,5%.
Но кризисные меры продолжают действовать, хотя первая версия льготной ипотеки, стартовавшая в 2015 г. на фоне «крымских» санкций, была отменена в конце 2016 г., когда ключевая ставка составляла 10%», — отмечают эксперты IRN.
Примечательно, что спрос на жилье, в том числе ипотечный, все больше смещается на вторичный рынок, при том, что ипотеку на покупку вторичного жилья банки сейчас выдают под 11-12% годовых, а ипотеку на новостройку за счет субсидий от государства и застройщиков можно получить под 3-5%. Но цены на новостройки настолько завышены, что покупатели выбирают жилье на вторичном рынке.
Именно цены на первичную недвижимость, достигшие астрономических высот за счет дешевой ипотеки, – главная проблема рынка, а отнюдь не недостаток спроса.
Рынок новостроек, фактически, превратился в наркомана, требующего постоянного увеличения «дозы» субсидий, потому что прежней уже недостаточно для поддержания постоянного роста цен. И власти, вместо того чтобы этого наркомана лечить, ему потакают. Между тем, рынок не нуждается в дополнительных стимулах спроса – он нуждается в их отмене, чтобы отрегулировать перекосы, накопившиеся за время субсидирования.
Конечно, снятие с иглы чревато «ломкой» - снижением спроса и, как следствие, цен.
Но так будет выгоднее и для бюджета, который сэкономит огромные средства, и для покупателей – низкие цены на квартиры для них предпочтительнее низких ставок по кредитам.
Решение Центробанка РФ в отношении околонулевых ставок, рискованных уже не только для заемщиков, но и для банковской системы, заставила девелоперов увеличить скидки, а в некоторых проектах – и снизить цены в официальных прайсах. При этом обвала рынка, которым пугали адепты околонулевой ипотеки, так и не произошло.
Очевидно, всем будет лучше, если ценовой пузырь на рынке недвижимости аккуратно сдуется сейчас, когда все относительно спокойно, чем лопнет сам во время очередного кризиса. И пусть лучше у государства останутся инструменты для оказания помощи рынку в тяжелой ситуации, чем оно использует все возможности для субсидирования спроса в ситуации, когда в этом нет нужды.
Напомним также, что цены на первичном и вторичном рынках Севастополя практически сравнялись.
Так, по состоянию на конец июня средняя цена квадратного метра вторичного рынка в Севастополе составила 148 900 рублей. По сравнению с ценами мая наблюдается небольшое снижение – на 150 рублей (0.09%).
Таким образом, средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке достигла 6 миллионов 63 тысяч рублей, двухкомнатная квартира обойдется в 7 миллионов 500 тысяч, за трехкомнатную квартиру просят 9 миллионов 500 тысяч рублей.
Средние цены на первичном рынке Севастополя составляют 148 850 рублей, что на 1.56% больше чем в в мае.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры на рынке составляет 5 миллионов 650 тысяч рублей, двухкомнатная квартира стоит 9 миллионов 500 тысяч, трехкомнатная – 19 миллионов рублей.
