«Наш человек должен жить в скромности». Не пора ли «хрущёвкам» Севастополя под снос?
В народе этот нормативный акт известен как закон о реновации.
Согласно вышеуказанному закону, если 2/3 собственников квартир и коммерческих помещений жилого дома приняли решение о переселении, то владелец должен согласиться с коллективным мнением и получить либо новое жильё, предложенное для переселения, либо деньги в соответствии с оценкой рыночной стоимости квартиры. Если собственник с этим не согласен, то в течение 45 дней по решению местного органа власти его принудительно выселят из его квартиры и покажут, где находится его новое жильё, а право собственности на него будет принудительно зарегистрировано за ним.
Собственников могут выселить из хорошего неветхого дома, так как законом разрешено определять территорию под застройку в границах целых городских кварталов и все дома, находящиеся на этой территории и мешающие строительству, подлежат сносу, а жильцы - принудительному переселению.
На долю «хрущёвок» в Севастополе приходится значительная часть жилищного фонда, и когда звучат призывы их снести, сразу хочется напомнить о том, что у нас ещё достаточно старого фонда, а также в Севастополе есть ветхое жильё или аварийное, из которого расселение ведётся, но достаточно медленно. То есть Севастополь пока не в состоянии переселить людей из бараков и обветшалых домов прошлого столетия, а также дать крышу над головой тем, чьи дома сгорели в пожаре.
Так стоит ли задумываться о том, что будет с нашими севастопольскими «хрущёвками» или поставить крест на этой теме в ближайшей перспективе?
Чтобы понять суть вопроса глубже, стоит обратиться к истории возникновения домов, которые впоследствии были названы в народе «хрущёвками».
После войны, когда значительная часть жилого фонда была разрушена, а большинство населения проживало в коммуналках, власти в срочном порядке были вынуждены принять меры расселения. В 1958 году начался этап массового жилищного строительства, который длился вплоть до средины 60-х годов.
За основу площади был взят норматив 9 кв. м жилой площади на одного человека. А главный принцип строительства стал лозунг: одна семья – одна квартира. В Европе в 1960-е годы прошлого столетия был принят показатель – для каждого члена семьи одна комната. Никита Хрущёв, руководивший страной, определил такой принцип как «буржуазный излишек»: наш человек должен жить в скромности.
Но люди были настолько рады возможности получить отдельную квартиру и вселиться туда всей семьёй, что на такие мелочи никто не обращал внимания. Эпоха коммунальных кухонь стала сходить на «нет». Однако, предполагалось, что «хрущёвки» проживут максимум 25 лет и строились как временное жильё, но продолжают стоять как ни в чём не бывало, да ещё имеют высокую рыночную стоимость.
Срок эксплуатации жилого дома, заявленный строителями, как правило, всегда меньше реальной износостойкости объекта. На долговечность строения влияют условия эксплуатации: природные, атмосферные факторы, а главное – отношение жильцов к общедомовому имуществу, наличие регулярных ремонтов.
С другой стороны, раз существует какой-то разумный срок их существования, то почему бы не снести их и не построить новые современные здания?
Все так или иначе наслышаны о том, как осуществляется процесс реновации в Москве. Под ковш попадали дома, которые были вполне пригодны для проживания, а также при активном сопротивлении жителей.
Вместо «хрущёвок» - «человейники»
Например, мнение московского архитектора Алексея Кротова заключается в том, что реновация – это коммерческий проект в первую очередь.
«Реновация в Москве изначально задумывалась как коммерческий проект, не социальный. В интересах группы структур, включая столичную администрацию и крупный девелоперский бизнес. Когда город построен, массовое жилищное строительство должно прекратиться и уступить место капитальному ремонту, модернизации, реконструкции всего существующего.
А у нас сейчас идёт строительство миллионами квадратных метров. Его в крупных городах не должно быть. Горожанам столько жилья не нужно, здесь смертность выше рождаемости, а строительство ведётся ради приезжих из малых городов и населенных пунктов, которые вымирают. Провинция превращается в пустыню», - рассказал журналистам Алексей Кротов.
Также он считает, что в существующих «хрущёвках» очень узкие комнаты, маленькие кухни и прочие помещения. Их и надо переделать, чтобы морально устаревший жилой фонд уступил место современному. Для этого людей надо переселить в новое, а старое не сносить — привести его в порядок. Именно этим и должны заниматься строители в городах.
Получается какой-то замкнутый круг. Чтобы осуществлять капитальные ремонты в «хрущёвках», людей надо всё равно куда-то отселять, так как внутри их квартиры надо полностью переделывать.
В настоящий момент у нас в Севастополе осуществляются так называемые капитальные ремонты без отселения жителей. У кого-то меняют крышу, где-то коммуникации и фасады, но внутреннее содержание квартир остаётся на откуп жильцов. А после ремонта инженерных сетей восстанавливать разрушенные поверхности, под которыми находятся трубы, собственникам квартир приходится самостоятельно.
Тем не менее, процесс идёт, только за 2023 год было отремонтировано 140 крыш и фасадов. Всего в Севастополе привели в порядок больше тысячи крыш, но, правда, за восемь лет существования региональной программы содействия капремонту.
Что дают такие «половинчатые» ремонты?
Во-первых, конечно, это избавление от проблем износившихся текущих крыш, канализационных и водопроводных труб, покрытых коррозией, пришедших в негодность элементов системы отопления...А как быть с внутренним пространством, где проходные комнаты и прогнившая электропроводка, а у людей нет денег на полноценный ремонт?
Что делать в таких случаях?
Проект реконструкции «хрущёвок» в Калуге
Например, в Калуге в 2022 году был представлен проект реновации «хрущёвок» без сноса здания. Он предложен архитекторами Игорем Соловьёвым и Наталией Николаевой.
Авторы проекта реновации «хрущёвок»
«Архитекторы предлагают надстроить мансарды и расширить дома на 2 метра новым каркасом и фасадом из разных вариаций дерева. Согласно проекту, первые этажи домов станут полностью стеклянными или галерейными.
Сами жилые кварталы также ожидает перепланировка. Часть парковки будет снесена, а оставшиеся места вынесены на периметр квартала. Часть заездов будет закрыта.
Все работы предлагается проводит за счёт частно-государственного партнёрства (ГЧП). Бизнесу предложат продать новые появившиеся в ходе реновации площади, а государством будут выполнены все заявленные социальные обязательства», - пишет «Московский комсомолец».
Реновация за счёт ГЧП
Также на сайте «Архи.ру» подробно описывается экономическая модель проекта.
«Экономическая модель проекта предполагает вовлечение в процесс реализации две стороны – государство и частного инвестора. Обе стороны в равной степени инвестируют в реконструкцию и получают соответствующую прибыль после реализации.
Государство как участник проекта, несущий социальные обязательства перед своими гражданами, вложениями в проект обеспечивает возможность жильцам домов не менять привычную локацию и значительно улучшает качество пространства в части увеличения площадей квартир и повышения уровня комфорта среды.
Частный инвестор, вкладывая инвестиции в проект, получает доходность +50% за счёт реализации дополнительных жилых и коммерческих площадей.
Данная выгода обеспечивается тем, что стоимость реконструкции объекта составляет около трети от продажной стоимости за 1 м2, и данные вложения разделяются пополам с государством.
Для примера, при реконструкции, общая площадь помещений существующего жилого дома увеличивается в два раза. Добавочная площадь распределяется на увеличение площади существующих квартир +30% и на формирование дополнительных площадей для продажи +70%.
Таким образом инвестор, вкладывая в реконструкцию половину стоимости «R», и реализуя дополнительные площади «0,7R» с увеличением стоимости в 2-2,5 раза получает ориентировочную выгоду 50%.
Экономическая привлекательность данного проекта подтверждает его потенциал реализации в разных городах страны.
(0,7R x 2) реализация – R вложения = 0,5R прибыль!», - считают авторы.
Как решать?
«Проектом предусмотрена надстройка одного-двух этажей с двухскатной крышей, переформирование первых этажей под общественные пространства, включающие в себя офисы, коворкинг-пространства, небольшие магазины, добавление террас на первых этажах, обустройство подвального этажа для кладовых помещений общего пользования и технических установок. Кроме того, проектом предлагается увеличить полезную площадь квартир за счёт расширения границ внешних стен на 2 метра, если это возможно в каждом конкретном случае.
Расширяя квартиры, можно увеличить ванные комнаты, создать гостиные-кухни и получить дополнительные места для хранения. На последних этажах расположены двухуровневые квартиры. При условии укрепления существующих конструкций здания предполагается установка лифтов.
Проект предлагает использование древесины как экологичного, возобновляемого и экономически эффективного материала. Благодаря мерам противопожарной защиты и использованию современных и экологически чистых изоляционных материалов можно создать приятный микроклимат в помещениях зданий, а также снизить теплопотери и повысить энергоэффективность зданий. На крыше предусмотрена установка современных систем накопления энергии, таких как солнечные батареи.
Поддерживая тенденцию городов без автомобилей, планируется сократить количество парковочных мест внутри квартала и перенести их на периметр территории. Кроме того, планируется сократить внутренние подъездные пути, оставляя только один проезд для пожарной бригады, скорой помощи и необходимых муниципальных служб. Это позволит увеличить площади озеленения квартала.
Типичным для этого типа старых кварталов является удручающее однообразие фасадов, регулярное расположение зданий и отсутствие индивидуальности застройки. Поэтому предлагается уменьшить сквозную просматриваемость прямых улиц путем разнообразного озеленения и создать зону отдыха в центре квартала с помощью различных элементов городского дизайна.
Динамика и индивидуальность зданий определяются хаотичным расположением лоджий в теле фасада, разными размерами окон, а также вариативностью количества надстраиваемых этажей.
Существует несколько вариантов оформления фасадов типа 1, с использованием штукатурки и дерева. Дизайн включает в себя множество комбинаций, которые придают каждому району индивидуальный облик. Фасады типа 2, выходящие на улицу и бульвар, не подлежат расширению. Здесь планируется сохранить балконы, расположив их хаотично», - пишет «Архи.ру» об этом проекте.
Данный проект делался для конкретного района Калуги, но он может быть использован и для других районов. Его суть – в сохранении основы домов. Её надстраивают двумя этажами, первый ярус отдают под общественные функции разного рода, от магазинов до коворкингов, подвалы очищают и приспосабливают для техпомещений и кладовок. После укрепления конструктива возможна встройка лифтов. На кровлях планируются солнечные панели.
Предложенная концепция в настоящее время обсуждается городским властями Калуги.
Нас скоро будет 800 тысяч
Что касается Севастополя, то вряд ли в самом ближайшем обозримом будущем наши «хрущёвки» попадут под программу реновации, а тогда возникает вопрос: где будут жить люди, которых, согласно Генеральному плану (пока проекту), к 2046 году будет насчитываться 800 тыс. человек. Предполагается, что естественная убыль населения будет снижаться, так как вырастет продолжительность жизни. Однако и без миграции не обойтись: нужно, чтобы в город ежегодно приезжало около 14 тысяч человек в возрасте от 15 до 39 лет.
«Главное, за что сейчас борются наши города и регионы», - это человеческий капитал, люди. Какую бы стратегию соцэкономразвития вы не открыли, вы увидите прирост численности населения, прирост мест приложения труда. Человеческий капитал - это главный ресурс, который ведёт к процветанию, росту уровня достатка населения и реформированию экономики», - отметил заместитель директора Института Генплана Москвы Николай Кикава («Комсомольская правда».)
Для жителей нужны рабочие места. Ожидается, что в 2046 году большинство населения будет работать в сфере услуг. Значительная часть доходов в городской бюджет будет поступать от операций с недвижимостью: покупка, продажа и аренда.
Такая транслируется информация в средствах массовой информации, основанная на основных параметрах Генерального плана Севастополя.
Сразу видно, что разработчики Генплана пытаются подогнать статистику будущего, отталкиваясь от реальных живых примеров настоящего. Однако, это спорная логика развития Севастополя, который должен развиваться не только в направлении занятости населения в сфере услуг.
Ситуация может кардинально поменяться, и тогда Севастополь начнёт применять более радикальные методы застройки, наращивая объёмы за счёт реновации промышленных зон, а также сельских локаций, где инфраструктуру обычными методами не поднять. Достаточно разработчикам Генплана из Москвы приехать и посмотреть, как сегодня развивается сельская зона Севастополя, где элементарно нет дорог и газа.
Что касается комплексного развития территорий Севастополя, то за исключением микрорайонов, возведение которых уже планируется по программе Комплексного развития территорий, единственная крупная зона возможной жилищной застройки, предложенная разработчиками документа, может быть размещена в Юхариной балке, где на аэродроме в настоящий момент базируются спортивные и учебные самолёты Ан-2 и Як-52.
Разработчики Генплана из Москвы посчитали, что аэродром со взлётно-посадочной полосой необходимо застроить. Власти Севастополя в свою очередь объяснили, что оставить аэродром на этом месте невозможно, поскольку рядом с ним были построены индивидуальные жилые дома и появились садовые постройки.
Участки выделялись в украинские годы, санитарные зоны аэродрома никто не соблюдал. Теперь ДОСААФ бьёт тревогу по этому поводу, а власти говорят, что будут искать землю, которой для аэродрома пока нет. Ситуация явно притянута за уши, и никакой надобности застраивать Юхарину балку нет, так как для города это лишняя нагрузка на инфраструктуру.
Бывшая промышленная зона
Лучше пользоваться примерами того, как реновация осуществляется на бывших территориях промышленных зон, утративших своё функциональное значение. Напомним, что в 2017 году была запущена программа реновации неиспользуемых промышленных зон. На территории бывшей промзоны возводится крупный жилой комплекс «Доброгород». Общая площадь жилья в проекте – около 100 тысяч кв. м, общее количество квартир – 1,9 тысячи.
Стоит также особо отметить, что это не «человейники», а современные квартиры с комфортной придомовой территорией, а по сути это «город в городе», где есть всё, начиная от зелёных зон и заканчивая современной поликлиникой.
ЖК «Доброгород»
Проект пока остаётся единственным в своем роде на территории Севастополя, но его успешная реализация может запустить в городе тренд, который уже давно действует в «материковой» России. Также необходимо уделить пристальное внимание сельским территориям, ведь они входят в федеральный округ Севастополя, предложив альтернативную застройку современными жилищными комплексами там, где не хватает детей, чтобы построить детский сад.
В этом и будет заключаться мягкое перетекание населения из перенаселённых районов города и слияние городских пространств в общую комфортную среду обитания. Там же можно предложить строительство гостиничных комплексов и объектов событийного туризма с вовлечением населения в трудовую деятельность по обслуживанию этих объектов.
Реновация неэффективно используемых промышленных территорий и заброшенных зданий в ближайшем будущем может стать единственным вариантом обеспечения города качественным новым жильём и современной инфраструктурой. Что касается севастопольских хрущёвок, то пока придётся потерпеть и оставить их снос до лучших времён – «всякому овощу своё время».
Фото: архив «ИНФОРМЕРа»
Скриншоты:
