#МИР
Ипотека: всё, что вы не знали о жилищном кредите
По итогам августа банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму 860 млрд рублей, что является рекордом за всю историю наблюдений. Об этом сообщается в исследовании, проведенном компанией Frank RG.
Согласно прогнозам, сентябрь также станет рекордным по выдаче ипотеки. Ожидается, что банки выдадут жилищных кредитов на сумму 1,064 трлн рублей. Таким образом, объем выдачи ипотеки за один месяц будет почти равен объему ипотечного кредитования за весь 2012 год. Тогда было выдано кредитов на 1,073 трлн рублей.
Аналитики Frank RG ожидают, что по итогам этого года банки выдадут ипотеки на сумму 19 трлн рублей. Напомним, по итогам прошлого года было выдано ипотечных кредитов на 14,8 трлн рублей.
Ипотека — это долгосрочный банковский кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома, апартаментов) или строительство дома. Ипотека имеет свои особенности, которые отличают ее от обычного кредита.
Одно из основных отличий — это оформление залога. В качестве гарантии может выступать приобретаемая или уже имеющаяся недвижимость (квартира, дом, апартаменты, земельный участок, гараж).
Ипотеку от обычного кредита отличает сумма, которая берется на покупку жилья. Из-за высокой стоимости недвижимости размер кредита может исчисляться миллионами рублей. Кроме того, ипотека в большинстве случаев оформляется на длительный срок — 20–30 лет.
Основной закон, регламентирующий выдачу ипотеки в России, — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который был принят в 1998 году. Периодически в документ вносятся изменения. Кроме того, соответствующие положения об ипотеке содержатся в Жилищном и Земельном кодексах и других нормативно-правовых документах.
Ипотеку от других кредитов отличают более низкие ставки. Сами ипотечные ставки можно условно разделить на два вида — рыночные (они зависят напрямую от ключевой ставки Центробанка РФ и, как правило, выше ее значения на 3%–4%) и льготные (по программам с господдержкой и программам от застройщика, они ниже рыночных, даже могут быть ниже ключевой).
На начало сентября средняя ставка по рыночным программам составляет:
- на новостройки — 13,76% годовых;
- на вторичное жилье — 13,97%;
- по рефинансированию — 13,85%.
По льготным программам ставки в несколько раз ниже:
- по дальневосточной ипотеке — 1,68% (максимум по программе — 2%);
- по IT-ипотеке — 4,5% (максимум — 5%);
- по семейной ипотеке — 5,54% (максимум — 6%);
- по ипотеке с господдержкой —7,57% (максимум — 8%).
Необходимо также учитывать, что с лета этого года наметился тренд на повышение ипотечных ставок по рыночным программам. Связано это с тем, что в августе Центробанк РФ повысил ключевую ставку сразу на 3,5 п.п., до 12%, а затем и до 13%.
Выдавая ипотеку, банк в первую очередь оценивает риски невозврата, поэтому для него важно, на какую именно недвижимость он выдает кредит. Если заемщик не сможет обслуживать ипотеку, залоговая недвижимость отойдет банку. Поэтому недвижимость должна быть ликвидной и юридически чистой.
Банки устанавливают определенные критерии к недвижимости:
- пригодной для проживания, не быть аварийной, ветхой или подлежащей сносу;
- без обременений, не быть под арестом, предметом судебных разбирательств и споров;
- если в ней проводилась перепланировка, то она должна быть узаконена. Неузаконенная перепланировка может стать причиной отказа;
- должна быть зарегистрированной; если это частный дом, то необходимо провести межевание и установить все границы.
Ипотеку можно оформить:
- на квартиру;
- дом;
- строительство дома;
- земельный участок;
- апартаменты;
- долю в недвижимости.
Список требований к потенциальному заемщику по ипотеке каждый банк формирует самостоятельно. Но есть общие правила, которым должен соответствовать заемщик:
- быть старше 18 лет (в некоторых банках — от 21 года) и младше 60–75 лет на момент выплаты ипотеки (зависит от программы кредитования и правил банка). Пенсионеры также могут подать заявку на ипотеку, но с условием, что кредит будет выплачен до достижения ими 75 лет;
- быть гражданином России (сейчас также активно развивается ипотечное кредитование иностранных граждан);
- иметь стабильный доход, возможно оформление ипотеки как ИП и самозанятого. В качестве дохода учитываются зарплата, пенсия или доход от аренды другой квартиры. Социальные выплаты и детские пособия в качестве дохода не учитываются;
- иметь стаж работы на последнем месте не менее трех — шести месяцев;
- внести первый взнос — это снижает риски банка и уменьшает сумму кредита для заемщика;
- иметь положительную кредитную историю.
Оформить ипотеку можно сразу на нескольких человек. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.
Важная особенность созаемщика в том, что он несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик. Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам.
Одно из требований выдачи ипотеки — наличие первого взноса. Комфортным минимальным взносом считается сумма от 20% стоимости жилья. Но некоторые банки выдают ипотеку со взносом ниже — 10–15%.
Ипотека рассчитывается, исходя из основных параметров — ставки, первоначального взноса, типа и стоимости жилья и срока кредитования. Практически все банки имеют на своих сайтах ипотечные калькуляторы, которые позволяют рассчитать ипотеку.
Фото: архив «ИНФОРМЕРа»
