Арендное жилье с правом выкупа: тонкости рынка недвижимости

 

Отметим, что в документе предусмотрены льготы инвесторам арендных домов с квартирами, которые будут отдаваться в аренду и последующим выкупом. Среди льгот для инвесторов: нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом, а также льготные кредиты на финансирование стройки.

 

Также рассматривается возможность реализации земли застройщикам за долю государства в проектах. Авторы законопроекта считают, что «такой инструмент, как арендное жилье, вполне удобен при сегодняшней мобильности граждан, возможностях удаленки и желании работать, например, в более удачном климате или в менее густонаселенном городе».

Так что, даже с учетом предоставляемых льгот, подобные проекты вряд ли будут экономически выгодны в случае «комфортных для населения арендных ставок». В результате, даже конкуренции с частными арендодателями может не возникнуть.

 

Единственный выход из этой ситуации - это создание государственной строительной компании, которая будет строить жилые дома, в том числе и при помощи частных застройщиков.

 

 

Аренда квартиры с последующим выкупом сочетает в себе правоотношения двух сделок: аренды жилого помещения и купли-продажи недвижимости. По условиям такого договора арендатор может стать собственником квартиры после окончания срока аренды или до его истечения, если к этому времени будет выплачена вся выкупная стоимость за жилье. При этом выкуп квартиры является правом, а не обязанностью арендатора, и арендодатель не может принудить арендатора выкупить жилье по истечении срока аренды.

В настоящее время аренда жилья с правом последующего выкупа мало распространена в России. Такой способ реализации жилья редко выгоден собственнику, так как полную сумму за квартиру он получает только через несколько лет.

Кроме этого, указывая выкупную цену в момент заключения договора аренды, есть риск, что по окончании срока аренды квартира будет стоить значительно дороже, и продавец упустит выгоду.

Поэтому собственники жилья предпочитают сдавать квартиру в аренду или наем без права выкупа, а когда возникает необходимость, реализуют ее по договору купли-продажи.

Условия о выкупе арендованной квартиры договоре аренды

Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.

Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.

К таким категориям чаще всего относятся:

- Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход.

- Заемщики с плохой кредитной историей.

- Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок.

- Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.

Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом?

Нет, в настоящее время банки не предлагают программ кредитования аренды жилья с последующим выкупом. Альтернативой этому может стать аренда жилья за собственные средства и его дальнейшая покупка в ипотеку.

Чем аренда с последующим выкупом отличается от ипотеки?

Ипотека, в отличие от аренды квартиры с правом выкупа, сопровождается рядом требований банка к заемщику. К таким требованиям относятся: наличие собственных накоплений для первоначального взноса, хорошая кредитная история, регулярный доход и возможность вовремя вносить ежемесячные платежи. Требования предъявляются и к приобретаемой недвижимости, например, банк вряд ли выдаст кредит на квартиру, которая находится в ветхом или аварийном доме.

В случае аренды с правом выкупа выбор жилья остается за покупателем без необходимости согласовывать его с другими лицами или организациями. Также аренда с правом выкупа, если иное не прописано в договоре, не подразумевает уплату процентов за пользование квартирой до полной оплаты выкупной цены. При этом аренда жилья с последующим выкупом, если ее результатом станет заключение договора купли-продажи, схожа с ипотекой возможностью реализовать материнский (семейный) капитал и жилищную субсидию.

Как правильно составить договор аренды с последующим выкупом?

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам следует согласовать условия:

- график и размер арендных платежей;

- условие о том, входят ли арендные платежи в выкупную стоимость квартиры;

- порядок расчетов для выкупа квартиры.

Размер выкупной цены и арендной платы определяются по соглашению сторон. Если в договоре не будет прописано условие о выкупе арендованного имущества, то арендатор не сможет стать собственником квартиры по истечению срока аренды.

Документы для заключения договора аренды с последующим выкупом:

- паспорт гражданина РФ;

- документ о переходе права собственности на квартиру (например, договор купли-продажи);

- выписка из ЕГРН,

- документы об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам за жилье.

Инструкция выкупа арендованной квартиры:

- Заключите и зарегистрируйте договор, который подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

- Оплатите выкупную стоимость квартиры. Она может вноситься единовременно по окончании срока аренды, или в течение этого срока по частям, наряду с внесением (или в счет) арендных платежей.

- Заключите договор купли-продажи. Для этого будут необходимы документы: выписка из ЕГРН; документ о передаче права собственности продавцу (например, договор купли-продажи, дарения, мены, вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство); документ, удостоверяющий личность продавца; документы технического учета (экспликация и поэтажный план); выписка из домовой книги.