Проблемы и перспективы рынка недвижимости

Строительный рынок продолжает демонстрировать небольшую динамику: по итогам мая объем жилья, строящегося в России с использованием договоров долевого участия (ДДУ), составил 93 млн кв. метров. Это лишь на 2,5% больше, чем год назад, и на 2% выше апреля 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.

 

Как отмечают эксперты, в официальных отчетах чаще фигурирует показатель ввода жилья в эксплуатацию, который растет более заметно. Однако уже второй год основной вклад в эту динамику вносят не многоквартирные дома, а индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

 

В статистику по ИЖС, благодаря дачной амнистии, активно включаются дома, которые были построены в течение последних десяти лет на землях для садоводства. Владельцы формально их сдают в эксплуатацию только сейчас, чтобы получить регистрацию, возможность оформить залог при кредитовании или подключить бесплатно газ.

Более объективное представление о рынке дает объем текущего строительства, а этот показатель с 2020 года практически не растет. Однако анализ дает усредненную цифру, а в региональном разрезе динамика сильно отличается.

Как отмечают эксперты, рост идет на Дальнем Востоке, но это эффект низкой базы. Из крупных рынков больше всего нарастили объемы Приморский край, Пензенская область, Удмуртия. Среди аутсайдеров Санкт-Петербург, Московская и Рязанская области.

 

На Урале рынок показывает умеренные темпы, объем строительства в Свердловской области, к примеру, за два года вырос на 17%, несколько ниже темпы в Поволжье, Сибири, на юге, в центре мы наблюдаем стагнацию.

68% строительства приходится на 30 городов, при этом три крупнейших рынка — Москва, Санкт-Петербург и Краснодар — формируют треть российского рынка жилья. Таким образом, получаем чрезвычайно концентрированный рынок, который базируется на государственных стимулах.

 

Средняя площадь строящейся квартиры составляет 50 кв. метров, а в Ленинградской области и вовсе 39 кв. метров. Таким образом, регионы России застраиваются современными общежитиями, и даже то, что они современные, не превращает их в настоящие жилые дома.

 

Напомним, что в России, согласно переписи, 26% одиноких, 29% — пары, 23% — семьи из трех человек. Но на рынке доминирует жилье для одиночек, то есть ипотечный стимул толкает рынок в этом направлении. То есть, российский рынок жилья не соответствует государственной формуле  — «каждой семье — отдельную квартиру», ибо он направлен на одиночек.

 

40% кредитных ресурсов от государства за последние два года ушли на рынок Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, из них почти 30% осели в Московском регионе.

Таким образом, государственный бюджет развивает переселение населения из провинции в Московский регион, фактически обезлюдивая все остальные регионы страны.

Наличие накоплений позволит поддержать спрос, но недолго. С нарастанием кризиса в экономике неизменно последует и снижение доходов населения. По оценке Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, в июне текущего года реально располагаемые доходы населения снизились на 6 - 7,2% в годовом исчислении, в этом же месяце в 2023 году спад составит 0,3 - 0,6%, в июне 2024 года — 1,2 -1,5%.