Ипотека на ИЖС: особенности и проблемы

Загородный дом – куда менее ликвидный залог для банка, чем квартира. Если у заемщика возникнут трудности с погашением кредита на покупку или строительство дома, такой залог будет сложно реализовать. Поэтому первый взнос по ипотеке на загородном рынке больше, а процентные ставки ощутимо выше, чем при покупке городского жилья.

 

Снизить переплату можно только с помощью льготных госпрограмм, но проходят под их требования не все заемщики.

Не все банки готовы кредитовать покупку дома на загородном рынке. Еще меньше желающих дать кредит на его строительство. Так, согласно данным «Банки.ру», ипотеку на покупку земли, строительство и/или покупку индивидуальных домов предлагает 80% банков из представленных в их базе. 

Риски кредитования строительства частных домов связаны с возможным недостроем, превышением смет или срывом сроков. Поэтому банки весьма осторожно подходят к таким проектам и требуют надежное обеспечение – передачи в залог какой-то другой недвижимости заемщика, например, квартиры (и желательно без каких-то обременений), или поручителей.

Как отмечают эксперты, банки неохотно берут участок земли в залог, поскольку это очень малоликвидный актив, который в случае чего будет достаточно сложно реализовать. Похожая ситуация и с уже готовым частным домом. Банкам непросто справедливо оценить предмет залога, поскольку по загородной недвижимости отсутствуют единые стандарты строительства. С таким неликвидным залогом могут возникнуть проблемы, если банку придется продавать дом заемщика, не справившегося с кредитной нагрузкой.

Так как загородный рынок менее ликвидный, чем рынок квартир, размер первоначального взноса по ипотеке здесь выше. В среднем – 40% на приобретение индивидуального жилого дома и земельного участка и 20% – при строительстве жилого дома.

 

На покупку квартир этот показатель в среднем составляет 15%.

Ставка на покупку загородной недвижимости также выше – разница между ставкой по базовой программе банка на покупку квартиры и загородной недвижимости в среднем составляет 1-3 процентных пункта. Однако, по словам эксперта, есть банки, которые готовы кредитовать загородные объекты на аналогичных квартирам условиях.

К заемщику какие-то особые требования по сравнению с традиционной ипотекой на квартиры банки не предъявляют. Он, прежде всего, должен быть платежеспособен, иметь хорошую кредитную историю. А вот к самому предмету залога требований гораздо больше.

На решение по ипотеке может повлиять удаленность дома от города и категория участка. Если это земля населенного пункта, взять ипотеку будет проще. Также банки часто предъявляют требования к материалу, из которого сделан дом, наличию коммуникаций (дорожная инфраструктура, подключение к электричеству, газу, водоснабжению и канализации и др.). Желательно, чтобы коммуникации были централизованными.

К возрасту дома конкретных требований обычно не предъявляют, но он не должен быть в ветхом или аварийном состоянии. Банк также может потребовать застраховать объект залога (требовать застраховать жизнь заемщика банк не может, но без страховки ставка обычно выше).

Например, ипотеку на покупку готовых домов с земельным участком можно оформить в Промсвязьбанке в рамках стандартных ипотечных программ. Основным условием для одобрения ипотечного кредита является нахождение приобретаемого земельного участка и дома в поселке с развитой инфраструктурой с официальным разрешением под индивидуальную жилую застройку, рассказали в пресс-службе банка. Приобретаемый дом должен иметь статус жилого и к нему должны быть проведены все необходимые коммуникации.

Банк «Открытие» предъявляет следующие требования к объектам ипотеки на вторичном загородном рынке – жилому дому и земельному участку.

 

Во-первых, важно, где находится дом. Он должен быть построен на расстоянии не более 70 км от Москвы, Санкт-Петербурга, Ленинградской области или подмосковных городов Химки, Одинцово, Мытищи, Красногорск, Королев, Люберцы, Балашиха, Раменское, Жуковский и ближайших офисов банка «Открытие».

 

В других регионах необходимо, чтобы дом находился не более чем в 50 км от областного центра. К объектам должен быть круглогодичный автомобильный подъезд. Во-вторых, сам жилой дом должен соответствовать ряду характеристик: не в аварийном состоянии, отдельное жилое помещение для проживания.

 

Если приобретается деревянный дом, то обязательно не старше десяти лет. Фундамент строго из камня или железобетона. Площадь деревянного дома может быть 70-300 квадратных метров, каменного 70-500 квадратных метров, с подведенными коммуникациями, отдельной кухней и ванной комнатой.

 

Минимальная ставка по ипотеке в рамках программы «Загородный дом» – 11,19% для клиентов, получающих зарплату на карту банка «Открытие», и от 11,49% для остальных клиентов. Сумма кредита может быть от 500 тыс. до 20 млн рублей для Москвы и Московской области и от 500 тыс. до 10 млн рублей для остальных регионов.

Напомним, что в июне правительство РФ расширило госпрограмму льготной ипотеки на строительство частных домов хозяйственным способом, то есть самостоятельно заемщиком, без привлечения подрядчиков. Ставка – не выше 9% годовых. В банке «Дом.рф», например, с учетом последнего снижения ставок, взять ипотеку на самостоятельное строительство дома можно под 6,3% при первом взносе от 15%. Правда, программа доступна не всем заемщикам.

Всего, по данным на сайте «Дом.рф», в перечне банков-участников программы значится 17 кредитных организаций. Среди них также Сбер, ВТБ, Россельхозбанк и Росбанк.

На загородном рынке доступно несколько льготных ипотечных госпрограмм. Это льготная ипотека по ставке от 6,5% и семейная ипотека от 5,3% при максимальной сумме кредита до 12 млн руб. по Москве и области, и ипотека для IT-специалистов от 4,3%, максимальная сумма кредита до 18 млн руб. Как и в сегменте квартир, многие застройщики на загородном рынке для увеличения продаж применяют субсидирование ставок, поэтому минимальная ставка возможна от 0,1% на весь срок кредитования.

Но оформить льготную ипотеку можно не во всех банках. По данным базы «Банки.ру», 70% кредитов на такие цели банки готовы предлагать по своим базовым (рыночным) программам и 30% - на льготных условиях. Средняя ставка по рыночным программам в настоящее время составляет порядка 12-14% годовых, а по льготным – 5-7% годовых (в зависимости от вида льготной программы).

Пик спроса на загородные дома пришелся на времена пандемии. Сейчас спрос стабилизировался, однако желающие сменить стандартную квартиру на комфортный дом за городом по-прежнему находятся, несмотря на дефицит предложения.

ВТБ по итогам первого полугодия 2022 года в Москве и области оформил ипотеку на готовые жилые дома на 3,5 млрд рублей. Основная доля выдач пришлась на стандартные программы банка, сообщили в пресс-службе банка. В целом по стране в январе-июне 2022 года в ВТБ зафиксировали рост спроса на загородную недвижимость примерно на 50% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

Ипотеку на покупку коттеджа в основном берут молодые семьи с детьми, которые приняли решение переехать и жить постоянно загородом. Ипотеку для покупки участка используют те, кто не готов сразу вложить большую сумму денег в землю, ведь еще предстоит возвести дом. Кредит помогает перераспределить бюджет и отложить деньги на строительство.