Льготная ипотека как портрет эпохи

 

 

Завершение льготной ипотеки на новостройки приведет к снижению доступности жилья и падению спроса. Об этом сообщают опрошенные «ИНФОРМЕРом» эксперты в сфере недвижимости.

 

Напомним, что действие ипотечной госпрограммы на новостройки в России завершится 31 декабря 2022 года. Об этом заявил 15 ноября журналистам в Госдуме заместитель министра финансов Алексей Моисеев.

 

«Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря», — сказал Моисеев.

 

Он также отметил, что Минфин не видит необходимости в новых мерах поддержки рынка новостроек. Аналогичного мнения придерживаются и в Центробанке РФ. Так, глава регулятора Эльвира Набиуллина заявила о том, что есть и другие, более адресные меры поддержки строительного рынка.

 

За продление программы выступают застройщики, Минстрой РФ и лично вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин. Благодаря их лоббистким усилиям, 16 ноября Совет Федерации рекомендовал правительству РФ продлить программу льготной ипотеки на новостройки и после 31 декабря 2022 года. 

 

Сенаторы считают, что продление программы льготной ипотеки поможет увеличить объемы жилищного строительства в стране и позволит большему числу семей улучшить жилищные условия. Правительству также рекомендуется продлить меры поддержки для застройщиков.

 

Отметим, что хотя до окончания программы осталось менее полутора месяцев, решения правительства РФ по данному вопросу пока нет. Это, в отличие от других льготных программ, таких как, «Семейная ипотека», решение о продлении которых уже принято.

 

По факту, сейчас решается вопрос, чьи позиции сильнее: финансового блока или же строительного. У каждой из сторон есть свои аргументы, но позиции финансистов усиливает мнение Эльвиры Набиуллиной.

 

По словам экспертов, опрошенных «ИНФОРМЕРом», завершение программы льготной ипотеки на новостройки может привести к падению спроса до 45%. Эти оценки совпадают с мнением федеральных экспертов, которые пророчат падение спроса от 20% до 45% в зависимости от региона.

 

Напомним, что снижение спроса наблюдается уже сейчас, несмотря на возвращение ключевой ставки к докризисному уровню (7,5%) и действие льготных программ. Тем не менее потребители откладывают покупку жилья, ожидая стабилизации.

 

По оценке федеральной компании НОСТРОЙ, в октябре спрос на ипотеку в новостройках в зависимости от региона упал от 30% до 70%.

 

Впрочем, есть и противоположные мнения. По словам экспертов, окончание программы льготной ипотеки отразится на покупательской активности, но к резкому падению спроса не приведет, так как в 2023 году сохранятся другие льготные программы (семейная, военная, для IT-специалистов, дальневосточная).

 

 

Позиция финансистов проста: льготная ипотека исчерпала себя. А ее дальнейшее использование ведет к росту инфляции, которая гонит цены, в том числе и на строительном рынке, тем самым сужая число клиентов по другим льготным программам.

 

Впрочем, есть мнение и о том, что серьезных изменений на рынке не произойдет. Без субсидирования ставка по ипотеке на новостройки будет такой же, как на вторичку, однако банки будут с готовностью идти навстречу застройщикам и держать ставку на 3–4% ниже среднерыночной. При этом скидки в 20–30% сохранятся, поскольку после отмены льготной ипотеки продажи могут просесть. По мнению эксперта, в декабре будет наблюдаться массовый спрос на ипотеку.

 

Клиенты будут ориентироваться не на цену объекта, а на размер ежемесячного платежа. Через два-три года, если цены на жилье снизятся, у заемщиков, которые захотят продать это жилье, могут возникнуть проблемы. Средств, вырученных от продажи квартиры, может не хватить на погашение кредита.

 

Как отмечают эксперты, с 2023 года продажи новостроек начнут проседать. Застройщикам придется корректировать цены и менять финансовые модели.

 

Но сторонники отмены программы напоминают, что введение льготных программ, кроме очевидной поддержки строительной отрасли, имело в себе еще и смысл поддержать рождаемость в стране. Но застройщики постоянно уменьшают квадратуру в новостройках, что уже привело к тому, что средняя площадь квартиры составляет 25-31 кв. метра. Жить в такой квартире может только один человек, даже если в ней ютятся двое, ни о каком ребенке и речи быть не может.

 

Учитывая тенденцию к дальнейшему сокращению квадратуры в новостройках, появлению в Москве суперквартир в 7 кв. метров, государство просто теряет смысл поддерживать льготную ипотеку, которая только способствует переселению крупных городов, прежде всего, Москвы, но больше не приносит никакой прибыли самому государству.

 

 

Как и во всех правительственных конфликтах, последнее слово остается за Владимиром Путиным, который своего решения по данному вопросу еще не озвучивал.

 

А прогнозировать решения президента крайне сложно, ибо у каждой стороны есть свои аргументы. Судя по затянувшемуся молчанию российского лидера, решение уже принято, осталось его только объявить. И в этом плане рекомендации Совета Федерации выйдут боком его инициаторам.

 

Одно дело дискуссия внутри правительства или публичное обсуждение, совсем другое — попытка оказать давление на президента со стороны Совета Федерации. Лоббисты явно перегнули палку, тем более, что роль Набиуллиной в предотвращении краха российской экономики сложно переоценить.

 

Но все дело в том, что в отличие от Минфина, Набиуллина не выступает категорически против программы льготной ипотеки, лишь подчёркивая нецелесообразность ее продления. И эта колеблющаяся позиция главы Центробанка и есть последняя надежа для лоббистов программы.

 

 

Льготная ипотека на новостройки была запущена в России в 2020 году как мера поддержки первичного рынка жилья в условиях жестких противопандемийных ограничений. Изначально она была рассчитана на несколько месяцев, но неоднократно продлевалась с изменением ключевых параметров.

 

Программ действует до 31 декабря 2022 года, ставка составляет 7% годовых, лимит по кредиту — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти и 6 млн руб. — для остальных регионов. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

 

Ипотечную госпрограмму разрешается комбинировать с рыночными программами — если покупатель выбирает квартиру с превышением лимита по госпрограмме, на оставшуюся сумму он может взять ипотеку по ставке от застройщика.