Застройщикам могут поэтапно выдавать деньги участников долевого строительства
Смоленская областная дума внесла в Госдуму законопроект, предполагающий возможность поэтапного получения застройщиками денежных средств участников долевого строительства, которые лежат на эскроу-счетах. Документ размещен в базе данных нижней палаты парламента.
Документ наделяет правительство полномочием по установлению случаев и порядка, деньги дольщиков смогут выделяться застройщику по мере того, как он выполнит те или иные этапы работы по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Авторы документа отмечают, что при действующей схеме цикл строительства занимает несколько лет. Застройщики возводят дома за счет собственных или заемных средств. Деньги дольщиков на период строительства заморожены на эскроу-счетах. При этом расходы по привлечению средств, подготовке проектной документации, покупке участка несут застройщики. Законодатели приводят еще один аргумент: выполнение строительных работ фиксируется при госнадзоре, после размещения данных в единой информационной системе сведения становятся общедоступными.
Степень готовности объекта и качество строительных работ можно оценить в реальном времени. Частичное раскрытие эскроу-счетов позволит ускорить темпы жилищного строительства и снизить цены на жилье, считают авторы документа. Они уверены, что при такой схеме гарантии безопасности средств дольщиков будут сохранены.
А вот деньги дольщиков на счетах эскроу остаются замороженными, хотя застройщик прежде понес затраты на привлечение этих средств, подготовку проектной документации, приобретение земельного участка.
«В то же время при строительстве многоквартирного жилого дома выполнение работ фиксируется при государственном надзоре и после размещения сведений в единой информационной системе становится общедоступными сведениями, позволяющими в реальном времени оценивать степень готовности объекта и качество выполняемых строительных работ», – гласит пояснительная записка.
«По состоянию на ноябрь 2022 года средний перенос планируемых сроков ввода в эксплуатацию строящихся домов составляет 7,3 месяца, а с учетом объектов, строительство которых остановлено, – 11,5 месяца. По сравнению с ноябрем 2021 года переносы по строящимся объектам уменьшились на 0,7 месяца, или на 9%, а по остановленным объектам – на 0,7 месяца, или на 3%», – говорится в сообщении «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ.РФ).
При этом, отмечают специалисты, за последние 12 месяцев сдачу домов с использованием эскроу-счетов в среднем переносили на 3,7 месяца, в то время как строительство зданий без привлечения проектного финансирования затягивалось на 12,6 месяца. На этом основании эксперты сделали вывод, что девелоперы стали проявлять большую дисциплину в связи с переходом на систему счетов эскроу.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:
- Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
- Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
- Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
- Банк открывает покупателю счет эскроу.
- Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
- Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
- Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
- Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
- После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
- Покупатель оформляет жилье в собственность.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5caae41f9a79479fb7af9d10
