Источник: архив «ИНФОРМЕРа»
Еще в феврале 2020 года в Госдуму РФ поступил документ о том, что возможности продать квадратные метры, заложенные в банке. Он прошёл первое чтение в декабре 2020 года. Вернуться к этому вопросу российские парламентарии собираются 28 мая текущего года.
Суть изменений в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — позволить ипотечникам своими силами продавать заложенное по кредитному договору имущество. В настоящее время это можно сделать исключительно на публичных торгах или аукционе, где квартиры уходят по невыгодной для продавца цене.
«Анализ правоприменительной практики показал, что сегодня гражданин, чье имущество находится в залоге у банка, может продать его только через публичные торги или аукцион. На практике это имущество продается по низкой цене и, более того, оказавшись, очевидно, и в без того трудной жизненной ситуации, гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3 % стоимости имущества), а в ряде случаев еще и исполнительный сбор (7 % от стоимости имущества), и работу оценщика», - сказала автор инициативы вице-спикер Госдумы Ирина Яровая.
По ее словам, предлагаемый законопроект направлен на то, чтобы сформировать понятную правовую процедуру, когда гражданин, понимая, что он намеревается отказаться от исполнения обязательств по договору, обращается с заявлением в банк.
Банк даёт разрешение в течение полугода гражданину самостоятельно реализовать имущество. При этом устанавливается минимальная стоимость, по которой данное имущество может быть продано, с тем чтобы компенсировать оставшуюся стоимость долга, который есть за гражданином. Это даёт человеку возможность по рыночной цене реализовать жильё, активно находить покупателя.
«И в том случае, если в течение полугода он успешно решает эту задачу, заключается трёхсторонний договор, который в полной мере обеспечивает компенсацию выплат банку. Но самое главное – создаёт возможность получения гражданином сверх той суммы, которую он должен банку, реальных средств, которые бы позволили ему компенсировать свои ранее понесённые затраты.
Задача государства состоит в том, чтобы защитить интересы гражданина.
Таким решением государство оказывает поддержку человеку в трудной жизненной ситуации. Мы выходим на тот баланс правоотношений, который позволяет и банкам получать гораздо быстрее и полнее средства, но самое главное для нас – это защищает интересы человека, давая возможность выплаты долга на выгодных для него условиях», - сообщила вице-спикер ГД.
Законопроект устанавливает, что самостоятельная продажа допускается, если заемщик — физлицо, соответствующие бумаги подписывал не для предпринимательской деятельности и намерен за счет вырученных средств полностью погасить долг, передает «Парламентская газета». Он вправе в течение срока действия договора отправить в банк заявление. Важно успеть до момента, когда на предмет залога наложат взыскание.
Кредитная организация должна в течение десяти рабочих дней со дня получения сообщения дать письменный ответ. Если нет причин для отказа, в уведомлении о согласии указывают остаток долга, рассчитанный на дату окончания срока самостоятельной реализации имущества, и равную ему минимальную продажную цену, порядок расчетов и банковский счет для зачисления суммы.
Фиксируют также даты начала и завершения сделки — на все процедуры, включая государственную регистрацию перехода права собственности и полное погашение обязательств по договору, отводится четыре месяца со дня получения банком заявления. В предыдущей версии документа этот период был больше — полгода. По соглашению сторон срок можно менять с перерасчетом суммы задолженности. Ее увеличение по другим основаниям запретят.
Еще одно важное положение — со дня получения заявления банк не вправе обращать взыскание на заложенное имущество ни в судебном, ни во внесудебном порядке. Это возможно, только если должнику не разрешили своими силами избавиться от квартиры, либо он не сделал это в положенное время, либо сообщил, что решил не продавать ее самостоятельно. В прежнем варианте законопроекта подобной конкретики не было, имелось лишь указание, что с момента поступления заявления процедуру взыскания не запускают в судебном порядке.
Законопроект устанавливает, что банк по соглашению с заемщиком вправе помогать ему с продажей за отдельную плату. Из новой редакции убрали уточнение, что покупателя он мог бы искать благодаря рекламе.
Разницу между фактической ценой недвижимости и размером задолженности кредитная организация обязана будет вернуть клиенту за вычетом всех дополнительных расходов.
Проект закона содержит и перечень причин для отказа в совершении сделки:
- до получения заявления банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество, либо нотариус проставил исполнительную надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона. В последнем случае речь идет о специальной отметке, которая дает кредитору право принудительно взыскать деньги или имущество с должника без обращения в суд,
в отношении ипотечника возбудили процедуру внесудебного банкротства либо в отношении одной из сторон завели дело о признании ее несостоятельной, то есть банкротом;
- имущество заложено в обеспечение разных обязательств нескольким созалогодержателям;
- имущество считается предметом предшествующей и последующей ипотек;
- должник повторно отправил в банк заявление, хотя до этого сам отказался от своего намерения или не уложился в сроки продажи.
