В каком районе Севастополя продаётся самое дешёвое вторичное жильё?
На цену жилья влияют различные характеристики, а также известно, что в большинстве российских городов «вторичка» дешевле новостроек.
Большинство домов, которые можно отнести к объектам вторичного рынка, построены в прошлом веке, и, несмотря на их крепкие конструкции, всё же они уступают современным технологиям, применяемым в строительстве нового жилья.
Инженерные сети на вторичном рынке частенько изношены, крыши текут, а подъезды пугают своим первозданным ремонтом. Все эти характеристики имеют прямое отношение к рынку вторичного жилья Севастополя, которое нуждается в в качественном обслуживании и обновлении инфраструктуры.
Опять же месторасположение дома играет важную роль в формировании цены. В центральных районах обычно жильё стоит дороже. Также большое значение имеет транспортная развязка, наличие детских садов и школ, магазинов и поликлиник, развлекательных центров и водоёмов.
Как правило в тех локациях, где имеется «большая вода», вторичное жильё может стоить дороже квартир в новостройках.
На примере Севастополя это доказать несложно. Город у моря имеет перспективы особой востребованности жилья. А там, где инфраструктура, связанная с водоёмами умело интегрирована в жилое пространство, квартиры будут пользоваться самым высоким спросом.
Карта Севастополя по районам. Источник: «Неагент»
Общая тенденция такова, что все квартиры пользуются спросом, но самый дорогой «квадрат» в Севастополе имеют «однушки». Его стоимость составляет 196 694 руб. за кв. м. Далее идут: двухкомнатные квартиры – 182 206 руб. за кв. м, трёхкомнатные квартиры – 171 296 руб. за кв. м, четырёхкомнатные квартиры – 175 953 руб. за кв. м.
У многокомнатных севастопольских квартир интересная динамика спроса.
Динамика спроса на многокомнатные квартиры. Источник: «Неагент»
Цены то взлетают, то падают, но очевидна ситуация, при которой рынок вынужден реагировать на факторы, определяющие структуру формирования цены. Если на «однушки» спрос стабилен, а покупательская способность и доступность заёмных средств находятся в оперативной динамике, то у многокомнатных квартир всё гораздо сложнее.
Как только начинают падать доходы граждан, спрос перемещается на малогабаритные квартиры с утроенной силой.
Можно ли сказать, что сейчас наступили времена, когда у потенциальных заёмщиков вдруг появились деньги на крупные объекты, или просто рынок отреагировал на приближающийся летний сезон? Скорее всего, это активация инвесторов раскручивает ценовую спираль, и даже при отсутствии сделок по продаже многокомнатных квартир, цены будут расти согласно сезонному фактору. Для рынка недвижимости характерна цикличность развития, что в свою очередь приводит к его колебаниям.
В Севастополе уже установилась иерархия стоимости квартир в зависимости от места расположения дома.
Известно, что самые дорогие однокомнатные квартиры вторичного рынка продаются в бухте Омега (Гагаринский район). На втором месте Балаклавский район – 213 664 руб. за кв. м. Далее идут: Летчики (Гагаринский район) – 206 651 руб. за кв. м, 5-й микрорайон (Ленинский район) – 192 361 руб. за кв. м., Камышовая бухта (Гагаринский район) – 189 313 руб. за кв. м, Фиолент – 185 439 руб. за кв. м, Любимовка (Нахимовский район) – 182 510 руб. за кв. м.
Двухкомнатные квартиры имеют совершенно другую динамику. Самые дорогие «двушки» на вторичном рынке находят в историческом центре – 233 272 руб. за кв. м. Далее идут: Балаклава – 217 278 руб. за кв. м, Корабельная сторона – 192 243 руб. за кв. м, Летчики – 179 936 руб. за кв. м.
«Трёшки» - самые дорогие в Ленинском районе – 210 599 руб. за кв. м (Центр). Далее идут: Стрелецкая бухта (Гагаринский район) – 188 343 руб. за кв. м, Балаклавский район – 160 441 руб. за кв. м, Кача (Нахимовский район) – 120 948 руб. за кв. м.
Что касается многокомнатных квартир, то самые дорогие объекты находятся в Ленинском районе Севастополя – 196 136 руб. за кв. м. Далее идут: Гагаринский район – 166 794 руб. за кв. м, Стрелецкая бухта – 151 984 руб. за кв. м., Нахимовский район – 124 289 руб. за кв. м.
Таким образом, сегментирование рынка, его специфика и функционал тесно связаны с малейшими изменениям экономических параметров. Конечно, каждый сегмент жилья имеет свои особенности, однако ликвидные объекты быстро уходят с рынка, на что продавцы реагируют повышением цен, а продавцы неликвидных объектов автоматически поднимают цены, в результате их недвижимость остаётся непроданной.
Получается вот такой замкнутый круг, который разорвать очень трудно. Стоит ли ожидать, что рынок вторичных квартир Севастополя начнёт так жёстко стагнировать, что продавцы станут резко снижать цены? Эксперты коллегиально считают, что такой вариант развития событий в 2025 году маловероятен.
Материалы по теме:
«Неожиданные результаты». Обзор рынка недвижимости Севастополя по итогам апреля 2025 года
