В Центробанке рассказали об опасности околонулевых ставок

Как отмечают в Центробанке, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, заемщик берет на себя высокие риски из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости.

 

Основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%. Представим, что заемщик вдруг захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев.

 

В таком случае он «подарит» банку всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры (другими словами, позволит ее признать в доход единовременно), а реальная стоимость квартиры на рынке будет на те же 20–30% ниже. Это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия в последующем или при изменении жизненных обстоятельств (например, при переезде в другой город и так далее).

 

Наиболее неблагоприятна ситуация, если заемщик, например, из‑за  потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья и банк будет взыскивать принудительно задолженность путем продажи жилья на торгах. В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности.

 

Данные риски высоки в течение первых трех-пяти лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены на жилье не будут падать), и кратно увеличиваются в случае снижения цен на рынке жилья.

 

Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по процентам, что снижает совокупную выгоду для заемщика.

 

Ключевым фактором, определяющим риски банка в этой схеме, является размер комиссии, получаемой от застройщика. Она является важным компонентом общей доходности по кредиту, а также снижает риск потерь банка, так как является невозвратной. Эта комиссия не идет в счет снижения долга заемщика при его дефолте или досрочном погашении.

 

Банк даже немного выигрывает при таких событиях и потому может быть менее склонным идти навстречу

заемщику, оказавшемуся в  сложной ситуации. Для целей учета эта комиссия должна отражаться в доходе банка постепенно (амортизироваться) в течение всего срока жизни кредита (вплоть до 25–30 лет). Но при досрочном погашении долга у банка возникает право признания ее в доход сразу в полном объеме.

 

Тем не менее возможны следующие проблемы.

 

Недостаточный для покрытия рисков размер комиссии. Как показывает обследование Банка России, в ряде случаев комиссия может быть даже ниже 20–30%, что связано с конкуренцией – застройщики направляют больше заявок в те кредитные организации, которые согласны на более низкий размер комиссии. Для того чтобы удержать долю рынка, многие банки начинают друг за другом снижать комиссию и в итоге могут недооценить будущие риски, а данный продукт станет для них убыточным.

 

Недоучет банком удлинения срока кредита с господдержкой также может быть причиной недооценки комиссии. Кредиты в рамках классической ипотеки погашаются в среднем.

 

Несмотря на то что ипотека позиционируется как «льготная от застройщика», застройщики являются бенефициарами данной схемы. Расходы по компенсации банку недополученного дохода от снижения ставки в значительной степени включаются в цену недвижимости, завышая ее, что в целом позволяет сохранить маржинальность на прежнем уровне.

 

Однако застройщики также сталкиваются с некоторыми рисками. С учетом действующей в  настоящее время схемы с  эскроу денежные средства от  продажи квартиры блокируются на счете эскроу до завершения строительства, что требует от застройщика постоянного денежного потока для выплаты комиссий банкам (за счет завершения других проектов или привлечения кредита, что будет способствовать росту его долговой нагрузки).

 

С учетом экстремально низких ставок заемщикам будет выгодно обслуживать кредит в течение всего контрактного срока без досрочных погашений, тогда как для классической или льготной ипотеки характерно ускоренное погашение кредита. Для бюджета это означает увеличение общих расходов на выплату госсубсидии (из‑за завышения стоимости жилья и удлинения срока кредита), а также повышенные процентные риски при росте ставок в периоды экономической нестабильности. Это будет приводить к росту фискальных рисков в самые не‑

подходящие моменты: в условиях кризиса, когда и так снижаются доходы и растут расходы бюджета.

 

Таким образом, широкое распространение программ «льготной ипотеки от застройщика» искажает показатели состояния и динамики рынка (средние цены, объемы кредитования и сделок на рынке первичного жилья, ставки кредитования). Некоторая коррекция цен на  жилье после существенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан.

 

Однако в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены, фактически имеется маскировка снижения цен на недвижимость.

 

Комиссия банку, заложенная в схему «льготной ипотеки от застройщика», как правило, превышает скидку, которую застройщик предлагает остальным покупателям, поэтому завышение цен происходит и для них, то есть, по сути, финансирование данной схемы осуществляет достаточно широкий круг лиц.

 

Таким образом, программа задает неверные ориентиры для принятия решений покупателями, инвесторами, создает предпосылки для искусственного роста цен в отрыве от благосостояния домохозяйств и последующей серьезной коррекции рынка.