#МИР
Токенизация всей недвижимости в России: шаг в цифровые квадратные метры
Институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ разместил свой первый выпуск цифровых финансовых активов (ЦФА) на платформе Московской биржи. Об этом заявил РБК генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
«Они должны в этом месяце получить лицензию ЦБ на эту деятельность. Мы надеемся, что это будет июль - август. Мы хотели бы быть одними из первых в размещении цифровых (активов)», — сообщил Виталий Мутко.
15 июня было подписано соглашение о выпуске ЦФА на платформе Московской биржи ДОМ.РФ. Активы будут доступны для институциональных и частных инвесторов.
Напомним, что ЦФА - это записи (токены) в системе блокчейн (распределенные реестры) о цифровых правах их держателей.
Такими активами, согласно законодательству РФ, могут быть денежные требования, права участия в капитале непубличного акционерного общества или права по эмиссионным ценным бумагам. Купленный токен не дает права на конкретный квадратный метр в конкретной квартире, так как он является лишь долговым обязательством эмитента токена перед инвестором — владельцем токена. Стоимость токена привязана к стоимости квадратного метра в объекте недвижимости.
Инвестор, приобретая такой токен на часть стоимости квартиры, не сможет жить в ней, но получает пассивный доход, если недвижимость подорожает. После сдачи жилого объекта в эксплуатацию, застройщик сможет выкупить токены обратно.
Новый инструмент позволяет инвестировать любую сумму выше 50 тыс. руб. Таким образом, можно купить даже не целый «квадрат», а лишь его долю. Юридическое оформление сделки и поиск покупателя на инвестиционную недвижимость будет производить застройщик.
В среднем через два с половиной года, когда заканчивается строительство, объект недвижимости вводят в эксплуатацию и продают.
Главный принцип этой идеи — любой сможет вложиться, несмотря на свой доход. Строительные компании также получат выгоду, они смогут привлечь новую аудиторию, вполне вероятно, молодых инвесторов.
Застройщики при строительстве жилого объекта смогут разбить цену квартиры на токены и распродать ее по частям. После завершения строительства прибыль от продажи объекта распределят между владельцами токенов. А за счет подорожания квартиры инвесторы получат пассивный доход.
Аналитики предполагают, что токены сделают инвестиции в жилье более доступными, так как токенизация квадратных метров позволит большему числу людей инвестировать в недвижимость.
Но есть и проблемы, связанные с внедрением ЦФА на рынке недвижимости. Во-первых, это неопределенность регулирования. Статус токенизированной недвижимости не ясен во многих юрисдикциях. Поэтому нет понимания, как будут решаться вопросы прав собственности, налогообложения и другие юридические моменты.
Во-вторых, операторы, выпускающие ЦФА, пока не могут взаимодействовать между собой, обмен информацией не налажен. Это значит, что если купить ЦФА на одной платформе, то там же их придется и продавать. Это серьезно ограничивает оборот.
Как отмечают эксперты, сейчас ЦФА, это только маркетинговый ход, который показывает, что застройщик идет в ногу со временем. Однако, со временем, этот инструмент может стать интересным, однако нужно понимать, что реальную доходность никто гарантировать не может.
Минусы цифровых токенов в том, что инвестор не становится реальным владельцем квадратных метров и его средства не защищены договором долевого участия в строительстве. Следовательно, он несет риски банкротства застройщика и так далее.
Другой минус — не самая высокая доходность, объект за период строительства — 2–3 года — прибавляет к цене 20–30%. С такой доходностью, возможно, выгоднее приобретать облигации тех же строительных компаний, без привязки к конкретному объекту, при этом с высокой ликвидностью и возможностью покупки на любую комфортную сумму.
