Тайная сдача квартиры: какое наказание ждёт севастопольских собственников жилья?

 

Уплатить налоги с доходов от сдачи недвижимости в аренду — это не право, а обязанность. Об этом говорится в Налоговом кодексе. Собственники квартир обязаны декларировать все доходы, в том числе от сдачи недвижимости в аренду.

 

Если квартиру у физического лица арендует организация и выплачивает ему арендную плату, то именно она обязана в качестве налогового агента исчислить, удержать у физического лица и уплатить в бюджет НДФЛ с суммы такого дохода (ст. 346.11 и ст. 226 Налогового кодекса).

 

Есть несколько способов, которые позволят налоговой установить факт тайной сдачи квартиры.

 

По словам экспертов, можно проанализировать анализ финансовых потоков. Современные технологии позволяют налоговикам отслеживать финансовые транзакции с высокой степенью точности. Многие перечиляют деньги за аренду на банковские счета собственников, которые можно проанализировать. Если налоговая служба заметит регулярные поступления, но не найдет их в декларациях, это может стать сигналом для проверки.

 

Также налоговая может обратиться к данным Росреестра, который регулярно обновляет данные о собственниках недвижимости и передает их налоговым органам. Сигналом к проверке может стать наличие нескольких объектов недвижимости у одного собственника.

 

Согласно п. 4 ст. 85 Налогового кодекса, Росреестр обязан предоставлять ФНС сведения о недвижимости с указанием ее кадастровой стоимости и даты внесения информации в ЕГРН.

 

Налоговая может и сравнить данные и информацию от арендаторов.Если информация о зарегистрированных арендаторах не совпадает с поданными декларациями, это может вызвать подозрения.

Эксперты говорят, что налоговые органы активно используют аналитические технологии для обработки больших объемов данных. Специальные алгоритмы помогают выявлять подозрительные схемы уклонения от уплаты налогов. Налоговики могут получить и сведения от управляющих компаний, участковых и соседей.

Если налоговая служба подозревает собственника недвижимости в уклонении от налогов, то сначала ему направляется письмо (требование о предоставлении документов и пояснений) с предложением подтвердить или опровергнуть получение дохода от сдачи недвижимости в аренду и заплатить налог.

 

Если же налогоплательщик не идет с налоговым органом на контакт, инспекция имеет право произвести разные действия, направленные на понуждение налогоплательщика к уплате налога.

Если налоговики установили факт неуплаты налога с аренды недвижимости, то собственник:

обязан заплатить НДФЛ, составляющий 13% от суммы прибыли;

если годовой доход от сдачи в аренду более 5 млн руб., то превышающая эту планку сумма облагается налогом в 15%.

Кроме суммы неуплаченного налога, собственника могут обязать заплатить штраф или пени:

за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ штраф составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер штрафа равен 1 тыс. руб., максимальный — 30% от неуплаченной суммы;

размер штрафа зависит от того, действовал собственник жилья умышленно или нет. Если действия были неумышленные (например, собственник докажет, что не знал о необходимости вносить доход от аренды в декларацию), то придется заплатить 20% от неуплаченной суммы. Если же наймодатель действовал умышленно, то штраф составит 40% от неуплаченной суммы (ст. 122 Налогового кодекса);

пени за просрочку уплаты налогов для физлиц равны 1/300 действующей на момент нарушения ключевой ставки Центробанка за каждый календарный день просрочки уплаты налога (ст. 75 Налогового кодекса);

если сумма неуплаченного за три года подряд налога превысит 2,7 млн руб., то возможно и привлечение к уголовной ответственности (ст. 198 УК РФ). В этом случае штраф может составить от 100 тыс. до 300 тыс. руб. Возможны и другие варианты наказания: штраф в размере заработной платы или иного дохода за один-два года, принудительные работы на срок до одного года, лишение свободы на тот же срок или арест на срок до шести месяцев;

если неуплаченный за три года налог превысит 13,5 млн руб., это будет считаться особо крупным размером и караться более жестко. Сумма штрафа в этом случае может составить от 200 тыс. до 500 тыс. руб. либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет. Возможно также лишение свободы на срок до трех лет либо привлечение к принудительным работам на тот же срок.

 

Севастопольские налоговики отмечают, что проще всего применять специальный налоговый режим для самозанятых граждан - налог на профессиональный доход. Регистрацию можно пройти при помощи мобильного приложения без посещения налоговой службы.

 

Использование режима «Налог на профессиональный доход» позволяет сдавать жилую недвижимость на максимально удобных условиях: ставка налога составляет 4% (при сдаче жилья физическому лицу) или 6% (при сдаче жилья юридическому лицу или ИП). Кроме того, отсутствует необходимость в представлении отчетности.

 

Сдавать недвижимость также можно без регистрации в качестве самозанятого или оформления ИП. В этом случае ставка налога составляет 13%, а по итогам года необходимо предоставить в налоговую службу декларацию по форме 3-НДФЛ.

Если арендодатель сдает в аренду апартаменты или нежилую недвижимость (офисные помещения), то в обязательном порядке необходимо зарегистрироваться в качестве ИП и уплачивать налоги уже в этом статусе.

Для индивидуальных предпринимателей действуют следующие режимы налогообложения:

• общая система налогообложения - 13% (в этом случае можно учесть сумму расходов на ведение бизнеса в случае их документального подтверждения);
• упрощенная система налогообложения (в Севастополе - 4% (доходы), 10% (доходы-расходы);
• патентная система налогообложения (стоимость можно рассчитать на официальном сайте ФНС, воспользовавшись сервисом «Налоговый калькулятор - Расчет стоимости патента».