#МИР
Синдром недвижимости-2023
На прошлой неделе президент России Владимир Путин заявил о продлении льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года с повышением ставки с 7% до 8% годовых. Также планируется расширить доступ к семейной ипотеке. Воспользоваться программой смогут семьи, в которых есть два ребенка в возрасте до 18 лет.
Между тем, на рынке недвижимости могут появиться и другие льготные программы. Так, в Минфине заявили об альтернативной прграмме, которая может заменить льготную ипотеку.
Ведомство предлагает сдавать гражданам жилье в лизинг с последующим поэтапным выкупом недвижимости в собственность. Данный механизм вместе с развитием рынка аренды может способствовать повышению доступности жилья, уточнили там.
Документ уже одобрен Центробанком РФ и направлен для обсуждения в правительство РФ. Стратегия представлялась на общественное обсуждение еще осенью прошлого года, но в этом году была доработана «с учетом изменившейся ситуации».
Напомним, что покупка жилья с помощью лизинга в России разрешена с 2011 года, но этот инструмент пока не получил широкого распространения. По данным «Эксперт РА» на 1 октября 2022 года, на сегмент недвижимости приходилось 4% лизингового портфеля российских компаний, или 248 млрд руб. В основном это касается коммерческой недвижимости для юрлиц.
При покупке квартиры в лизинг лизинговая компания сначала оценивает платежеспособность клиента и ликвидность, выбранной им квартиры. При соблюдении всех условий компания выкупает объект: для этого заключается трехсторонний договор, согласно которому в течение определенного срока клиент должен выкупить квартиру.
После этого, как и при покупке квартиры в ипотеку, покупатель оплачивает первоначальный взнос, а остальную сумму переводит частями. Лизинговые компании обычно предлагают клиентам более гибкие условия, чем банки при выдаче ипотеки. Некоторые из них допускают индивидуальный график внесения платежей, а их размер может не носить фиксированный характер.
Еще один вариант — это ипотечные программы от застройщиков, в том числе по дифференцированной ипотечной ставке.
Согласно условиям этой программы, пока дом строится, ставка невысокая, например на уровне 3–5%, а потом постепенно возрастает до рыночного уровня. В случае непродления льготной ипотеки это позволит избежать резкого роста ежемесячных платежей и, как следствие, неконтролируемого падения спроса.
Новым механизмом на рынке жилья в перспективе может стать использование цифровых финансовых активов (ЦФА) как способа участия в долевом строительстве, допустила аналитик «Финама».
Владелец «Норникеля» Владимир Потанин планирует выпустить токены на покупку жилья в удаленных регионах России, таких как Норильск, что позволило бы упростить людям процедуру продажи (или обмена) недвижимости. А один из крупнейших застройщиков Республики Татарстан «Джи-групп» намерен в ближайшее время выпустить токены, привязанные к стоимости квадратного метра в двух строящихся жилых комплексах в Санкт-Петербурге и Казани.
По его мнению, токенизация жилья позволит снизить порог входа для инвестиций в недвижимость, то есть даст возможность покупать любое количество метров в рамках одного или нескольких строящихся объектов. При этом владельцы ЦФА получают все преимущества инвестора в недвижимость без покупки «физического» жилья и сопровождающих ее бюрократических процедур. При этом наличие ЦФА на рынке жилья позволит привлечь большее число инвесторов, что будет способствовать развитию строительной отрасли.
В 2023 году будет востребован trade-in в различных модификациях, который применябют уже почти все крупнейшие застройщики применяют trade-in. Программы от разных девелоперов могут подразумевать срочный выкуп старого жилья самим девелопером (иногда с предоставлением права на проживание до ввода новостройки) или проведение обмена после его реализации на вторичном рынке.
Также будут развиваться спецпредложения от застройщиков, которы активно используют специальные акции. Среди них — «Родительский капитал», «Купи сейчас — верни потом», «Назови свою цену», «Купи квартиру — получи апартаменты в подарок», «Приведи друга».
