#МИР

Севастопольская недвижимость: страсть или кошмар инвестора?

 

Севастопольская недвижимость: страсть или кошмар инвестора?

 

Каждый зарабатывает как может, а бизнесмены, инвестирующие в недвижимость, делают это с дальним прицелом на высокую маржинальность.

Выбор объекта для инвестиций зависит от бюджета и ожидаемого уровня доходности: кто-то предпочитает апартаменты, кому-то нравится «вторичка», кто-то вкладывается в коммерческую недвижимость, а кто-то в элитное жильё.

Аналитики утверждают, что инвестиции в недвижимость — это чаще всего долгосрочное вложение средств, и в среднем при правильном выборе жилого проекта, например, рост цены объекта в период строительно-монтажных работ составляет около 25–30%. Тенденции сегодняшнего рынка — доверие к крупным застройщикам из топ-10 или топ-20 своего региона.

Признаки надёжности — многолетний опыт работы на этом рынке, партнёрство с крупными банками, открытие кредитных линий и строительство без задержек сроков.

Есть такие в Севастополе?

Конечно есть, сегодня к ним приковано внимание инвесторов, которые предпочитают вкладывать деньги на этапе проектирования, и уже заранее знают, сколько заработают на каждой сделке. Если быстро перепродать не получится, то можно сдавать в аренду при условии, что квартира будет с ремонтом, так как придётся инвестору раскошелиться и на него.

По итогам января 2024 года рейтинг застройщиков Севастополя возглавила группа компаний «Интерстрой». Далее идут: ГК «Севастопольстрой», ГК «Карбон», «Фонд защиты прав дольщиков Севастополя», компания «Альфа Групп Инвест». 

Здесь инвесторам есть чем поживиться, образно говоря, так как любая вложенная копейка прирастёт рублём. Все продукты этих пяти компаний востребованы на рынке – начиная от небольших студий и заканчивая коммерческой недвижимостью.

Как уже упоминалось выше, инвесторы специализируются на разных типах объектов недвижимости, но пока, как утверждают аналитики, новостройки традиционно входят в группу приоритетных предпочтений.

В Севастополе это отдельная тема для размышлений и создания бизнеса на устойчивых ногах, так как планируемое расширение локаций строительства жилья находится в приоритетном списке властей города.

Соответственно, все новые стройки автоматически будут иметь высокую ликвидность и очевидные параметры качества, что станет являться долгосрочным потенциалом в части привлекательности на рынке инвестиций.

В настоящий момент средняя цена стоимости квадратного метра в севастопольских новостройках составляет 149 296 руб. (129 384 руб. в январе), что свидетельствует о неуклонном спросе на этот вид недвижимости. Аналитики отмечают, что больше всего выросла цена на трёхкомнатные квартиры, так как прибавка в процентном соотношении к предыдущему месяцу составила 61,66%. Также подросла цена на двухкомнатные квартиры на 20,62% и однокомнатные на 22,60%.

Таким образом, в среднем на рынке новостроек можно приобрести однокомнатную квартиру за 6,9 млн руб., двухкомнатную за 8,3 млн руб., трёхкомнатную за 10,9 млн руб. Показатели средние, а поэтому стоит внимательно изучать рынок, так как есть и более бюджетные локации. Учитывая, что рост жилищного строительства продолжится, у потенциального инвестора есть возможность неплохо заработать.

Но есть и недостатки. Основной — это высокий порог входа. Рынок позволяет найти объекты под разный бюджет, тем не менее это миллионы рублей, что не делает данный инструмент массовым. Кроме того, недвижимость требует регулярных расходов на содержание, оплату коммунальных услуг, ремонт и налоговые отчисления. Чтобы не платить НДФЛ с прибыли от продажи квартиры, надо владеть ей не менее трёх лет, если это единственное жильё в собственности, или не менее пяти лет, если есть другое жильё.

Остановит ли это инвестора?

Скорее всего нет, так как слишком заманчива перспектива заработать круглую сумму, тем более, что спрос на жильё в Севастополе сохраняется по-прежнему высокий.

Специалисты также прогнозируют, что в 2024 году цены на недвижимость будут расти, особенно в сегменте элитного жилья и новостроек. Покупка недвижимости в этот период может быть выгодным инвестиционным решением, так как цены продолжат восхождение вверх.

Прогноз для вторичного рынка недвижимости

Аналитики полагают, что в 2024 году «квадрат» вторичной недвижимости может стать дешевле на 10% в целом по стране.

Также есть мнение, что продавцы «вторички» подождут с продажей, пока не подрастёт цена. Такие надежды всегда сохраняются, пока можно выгодно сдавать квартиру в аренду.

Однако, региональные особенности являются одним из основных критериев в выборе предпочтений инвесторов, которые широко владеют информацией и учитывают её в своей деятельности. Многие продавцы «вторички» откажутся от продажи жилья и отложат это событие до того времени, как подрастёт цена. Стоимость аренды растёт, поэтому выгоднее сдавать квартиру, а не продавать её. За последние пару месяцев аренда в зависимости от региона подскочила на 6-26%.

В результате этого на рынке «вторички» останутся непривлекательные предложения. Продаваться будет только то жильё, на которое продавец будет готов снизить цену. Цена уже упала на 5%, а самый негативный сценарий допускает падение на 20%.

Частично эту теорию подтверждает тот факт, что средний срок продажи квартир на вторичном рынке недвижимости вырос в 1,5 раза — с 92 до 138 дней. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на данные компании «Этажи».

«Рост ипотечных ставок по стандартным программам на готовое жильё начал увеличивать сроки продажи квартир на вторичном рынке. С одной стороны, покупателей из-за снизившейся доступности ипотечного кредитования стало меньше на 15–20%, с другой — те, что сейчас находятся в поиске квартиры, стали смотреть значительно больше вариантов в надежде найти объект с максимальным дисконтом», — отметил ведущий аналитик «Этажей» Александр Иванов.

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов подтвердил информацию об увеличении срока экспозиции.

«Рост, выраженный в процентных пунктах, по нашим подсчетам несколько меньше — не в 1,5 раза, а на 23%. Но такое разночтение для этого показателя — это норма, его можно считать множеством разных способов и какой-то одной правильной цифры не существует», — заявил Алексей Попов.

Он также отметил, что рост срока экспозиции — естественное отражение охлаждения спроса.

«Количество сделок на вторичном рынке снижается, а цены почти не меняются — логично, что в такой конфигурации квартиры будут дольше находиться в базах объявлений. У замедления рынка есть несколько причин.

Во-первых, это естественный откат после рекордных объемов продаж в августе−октябре 2023 года. Во-вторых, это ужесточение выдачи льготных ипотечных кредитов на первичке, под которые многие продают свое имеющееся жильё.

Срок экспозиции будет продолжать увеличиваться. Изменение тренда возможно в том случае, если продавцы перейдут к более частому предоставлению дисконтов — не только на стадии живых переговоров, но и на этапе изменения витринной цены в объявлении», — сказал Алексей Попов.

К мнению специалистов стоит прислушиваться, однако региональные особенности рынка всегда будут на первом месте, и что касается Севастополя, то пока существенного спада цены на продажу вторичного квадрата не произошло.

Так, по результатам аналитических наблюдений, средняя цена на вторичное жильё в Севастополе составляет 151 832 руб., и пока держится на плато, укрепив свои позиции в феврале текущего года. В среднем однокомнатную квартиру можно купить за 6,1 млн руб., двухкомнатную – 7,7 млн руб., трёхкомнатную – 9,1 млн руб. Стоит ли инвестору занимать выжидательную позицию или всё же не ждать каких-то ощутимых изменений – в конечном счёте он решает сам. Ведь при наличии капитала слишком долгое ожидание может привести к непоправимым последствиям – деньги должны работать.

В целом, по прогнозам специалистов, в 2024 году новостройки станут дороже. Причины: удорожание строительных материалов, высокий спрос, наличие льготной ипотеки.

По причине роста процента на ипотеку может просесть рынок «вторички». После того как ставка ЦБ выросла до 15%, ипотечное кредитование стало практически недоступным для большинства.

Но при этом большинство экспертов сходятся во мнении, что спрос и предложение могут уравновесить друг друга, тогда рынок будет стагнировать.

Но что говорят все эксперты, так это то, что вырастет качество предлагаемого жилья. С ростом цен при отсутствии роста доходов у потенциального покупателя, за него придётся побороться.

Фото: архив «ИНФОРМЕРа»

 

Источник Информер

 
 
 
Материалы по теме: