«Рынок жилья превратился в больного». Что будет с рынком новостроек в Крыму после отмены льготного кредитования?

Напомним, аналитики заявили, что массовая льготная программа не привела к заметному росту темпов строительства.

Как говорят эксперты, задолженность по ипотеке за 4 года выросла в 2,4 раза, а под залог ДДУ в 3 раза. Стремительно растущие расходы (как и их эффективность) на субсидирование в условиях высокой ключевой ставки ещё только предстоит оценить.

Руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков дал свой комментарий в авторском телеграмм-канале Reburg, в котором отметил, что инструмент экстренной поддержки отрасли так и не стал инструментом развития.

«Оглядываясь на весь срок действия программы приходится констатировать, что у правительства не было четкой стратегии развития отрасли. Поспешные и не всегда последовательные действия не сложились в логичную программу трансформации рынка жилья. Тот факт, что за несколько дней до «очередной отмены льготной ипотеки» нет понимания в каких контурах будет развиваться рынок в будущем, лишь подтверждает это.

Удивительно и то, что списать в утиль программу принято тогда, когда предложение начало расти более уверенно, особенно в регионах. Девелоперы, которые традиционно долго запрягают, начали выводить на рынок больше проектов. И их уверенность в будущем строится на том, что «отрасль не бросят». Льготная ипотека приучила рынок жилья к тому, что он особенный. Девелоперский инфантилизм - ещё один итог ипотечного стимулирования рынка.

Конечно, у льготной ипотеки есть и положительные характеристики.

Те, кто воспользовался программой на старте, довольны – цены выросли в 2 раза. Довольны и те, кто купил квартиру в последние 2 года.

Часто всем нам нужен стимул, чтобы что-то поменять в своей жизни. Льготные ставки запустили процесс пересмотра жилищных условий. Большое число людей получило опыт покупки и переезда в новые квартиры. Это очень важный момент для рынка, где многие семьи продолжают жить в компромиссных условиях.

Повышение мобильности и оборачиваемости рынка жилья - важный элемент переоценки территорий, сегментов и классов. Да и для правительства этот опыт не должен пройти бесследно, хоть он и сын ошибок трудных», - сказал эксперт.

То есть, как в любом стоящем деле, были довольные, а также недовольные, но, главное, что дело живёт.

В Крыму, например, за 2023 год всего было введено жилья 1 220 тыс. кв. м. (Дом. РФ). Из них в многоквартирных домах – 316 тыс. кв. м., что по сравнению с 2022 годом больше на 42%. И уже с января по май 2024 года в многоквартирных домах введено 110 тыс. кв. м. Правда это меньше на 12% по сравнению с 2023 годом на аналогичный период, но делать выводы пока рано – ещё полгода впереди.

Также в Республике Крым продолжается реализация квартир в строящихся домах. Всего жилой площади в строящихся домах Крыма зафиксировано системой в количестве 1 292 тыс. кв. м. Из них на реализации находится 944 тыс. кв. м.: проданная площадь – 305 тыс. кв. м, непроданная – 640 тыс. кв. м, продажи не открыты – 347 тыс. кв. м.

Больше всего квадратных метров строящегося в Крыму жилья находится у компании «ИнтерСтрой» - 201 тыс. кв. м. На втором месте компания «Монолит» - 101 тыс. кв. м, на третьем находится СЗ СКГ – 93 тыс. кв. м и другие.

Стоимость квадратного метра в новостройках по средним показателям составляет 137 026 руб., объём привлечённых средств – 47 736 млн руб.

Например, у компании «ИнтерСтрой» всего в наличии 96 жилищных комплексов. На данном этапе каких-либо проблем, связанных с нарушение сроков строительства не зафиксировано. Вообще, что касается крымских застройщиков, то таких проблемных объектов, как это было в украинский период, нет и быть не может.

Также в Крыму на первом месте стоит качество жилья. Все дома, которые возводят на современном этапе, имеют комплексный подход, так как заранее продумывается инфраструктура. Застройщики ценят природные качества выбранных локаций, и стараются максимально компенсировать ущерб, высаживая деревья и кусты, а порой и целые скверы, где можно отдыхать недалеко от дома.

Как отмечается в докладе «Региональная экономика» Банка России за 2023 год, «в Крыму зафиксирован двукратный рост выдачи ипотеки. За год клиенты получили 32,7 млрд рублей таких кредитов, а количество сделок почти в 1,8 раза превысило показатель 2022 года. В свою очередь, объём выдачи ипотеки по России в 2023 году достиг исторического максимума, превысив показатели предыдущего года на 62%».

Как отмечается в докладе, в 2024 году ряд застройщиков видит риски снижения спроса на первичном рынке, что связано с ужесточением регуляторных требований.

Среди них – увеличение минимального первоначального взноса по госпрограммам, отмена с июля текущего года массовой ипотечной программы с господдержкой, ограничение предельной долговой нагрузки и количества льготных кредитов на заёмщика.

При этом новым драйвером рынка должна стать более адресная и социально ориентированная семейная ипотека. Она позволит застройщикам легче адаптироваться к меняющимся рыночным условиям.

Таким образом, банки и девелоперы ищут компромиссы, а потенциальным покупателям квартир в новостройках предстоит подстраиваться под правила игры, и пока неясно, на чьей стороне мяч.