#МИР

Рынок недвижимости: запретов все больше, спроса все меньше

 
 
Рынок недвижимости: запретов все больше, спроса все меньше
 
Пик ипотеки с субсидиями от застройщиков пришелся на лето 2022 года. Банки очень активно выдавали кредиты по околонулевым ставкам, достигающим 0,01%. В это же время льготная ставка по государственной программе составляла 7% годовых. Получается, ставки от застройщика выгоднее льготных? 
 
«Практика льготной ипотеки от застройщика увеличивает риски образования пузыря сначала за счет технического разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря. Банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование.
 
Однако наиболее чувствительные потери понесут граждане. В случае реализации данного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что, в свою очередь, приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса», — отмечается в докладе Центробанка РФ.
 
Эксперты, опрошенные «ИНФОРМЕРом», отмечают, что ипотека под 0% выгодна и застройщикам, и заемщикам, и банкам — но только на первый взгляд.
 
Такая ипотека является рискованной, поскольку все стороны схемы могут недоучитывать свои риски:
 
- заемщик в течение ближайших лет не сможет выгодно продать ипотечную квартиру, так как ее цена на 30% меньше рыночной стоимости. В случае продажи он потеряет первоначальный взнос;
 
- банки часто недооценивают риски. По статистике кредитных организаций заемщики выплачивают ипотеку в среднем за 7-10 лет, и банки рассчитывают, что околонулевая ипотека будет быстро погашена. Однако люди предпочтут выплачивать кредит 25 лет, так как погашать его быстрее невыгодно. Иногда банки соглашаются на комиссию 15-20%, но их расчеты могут оказаться неверными. В результате банки могут терпеть убытки длительный срок;
 
- для застройщиков повышается долговая нагрузка, так как что средства на эскроу-счетах не могут быть переданы сразу.
 
Кроме того, именно сверхнизкая ипотека раздувает ценовой пузырь на рынке недвижимости. К чему этом может привести хорошо видно на примере США, где в 2008 году разразился финансовый кризис. В погоне за прибылью американские банки выдавали ипотеку всем желающим, и в рекордные срок доля ипотеки выросла до 50% банковских активов.
 
Однако, когда выяснилось, что большинство ипотечников не могут выплачивать даже не кредиты, а проценты по нему, банковский сектор США начал разваливаться.
 
Финансовый кризис достиг таких масштабов, что правительство США презрев законы и постулаты капитализма, напрямую вмешалось в происходящее, выплачивая государственные деньги частным банкам, дабы избежать полного краха американской экономики.
 
Конечно же, в России ситуация далека от того, что происходило в США в 2008 году, однако, при дальнейшем продвижении околонулевой ипотеки, можно оказаться и на пороге финансового краха.
 
И пострадают от него не только банки, но и застройщики. Именно поэтому меры, которые предприняты Центробанком РФ, а затем и Минстроем, получили положительную оценку со стороны российских экономистов и финансистов.
 
Тем не менее, по словам экспертов, отмена околонулевой ипотеки приведет к неминуемому падению продаж жилья, а это — к массовому банкротству застройщиков.
 
Единственный выход из сложившейся ситуации — переход на систему т.н. арендного жилья, но такая система требует участия государства, которое должно финансировать работу застройщиков через государственные банки. Все это понимают, но, несмотря на это понимание, ничего в этом направлении не делается.
 
 
 
 
 
Материалы по теме: