Рынок недвижимости: паника и шок
В настоящее время в проекте государственного бюджета на 2023–2025 годы, который принят Госдумой в первом чтении, не заложены средства на компенсацию льготных ставок банкам.
Заместитель министра финансов Алексей Моисеев отметил, что Минфин не считает необходимым продолжать поддержку первичного рынка жилья, исходит из того, что программа льготной ипотеки будет завершена 31 декабря 2022 года.
Именно необходимые на эти цели 73 млрд рублей сейчас заложены в проект бюджета.
При этом ранее Минстрой говорил, что продление льготной ипотеки важно для роста объемов жилищного строительства, что благотворно скажется на развитии экономики в целом.
В 2023 году Центробанк собираются лишить девелоперов весьма популярного механизма «нулевой ипотеки» — субсидированных кредитов на приобретение жилья по ставке, близкой к нулевой. Именно эта практика позволила нарастить продажи на первичном рынке жилья в летние месяцы, оттянув покупателя с вторичного рынка.
За продление программы выступают застройщики, Минстрой РФ и лично вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин. Благодаря их лоббистким усилиям, 16 ноября Совет Федерации рекомендовал правительству РФ продлить программу льготной ипотеки на новостройки и после 31 декабря 2022 года.
Все эти программы являются мощным стимулом спроса на недвижимость и пользуются популярностью у клиентов.
Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин отметил снижение спроса на покупку жилья на фоне происходящих в стране событий: «…Нам нужно пережить сейчас это время. Пережить его достойно, в интересах нашей страны, чтобы люди опять начали думать о покупке жилья. Не о ставке, не о доступности, а вообще о покупке. Сегодня очень важна скрупулезная работа с банками и застройщиками по действующему проектному финансированию, чтобы не было остановок. Тогда можно будет все достроить и начинать новые проекты.
Пока еще говорить рано, в конце года подведем итоги. Но мы видим, и нам рассказывают представители компаний, что в моменте люди точно думают не о покупке квартиры. Когда по телевизору звучали тревожные новости, фиксировалось кратное снижение интереса к покупке жилья. Понятно, что когда-то все стабилизируется и, возможно, возникнет даже так называемый «отложенный спрос». Но пока мы живем в реалиях, когда интересы страны превыше всего остального»
По его словам, перед отраслью стоит ряд задач. Во-первых, к 2027 году необходимо в два раза сократить объем незавершенного строительства.
«Это та задача, которая должна быть сбалансирована с региональными бюджетами», — подчеркнул он.
Замминистра отметил: объектов незавершенного строительства за последние десять лет скопилось много, в первую очередь это социальные и инфраструктурные объекты. Причем некоторые даже не начинали строиться.
«Ни сетей, ни планов, объект не сформирован. Вот это нужно закончить», — подчеркнул Никита Стасишин.
Во-вторых, поставлена задача к 2030 году в 1,5 раза нарастить объемы ввода. Речь идет не только о жилых объектах. Для увеличения объемов строителям предложен целый набор инструментов — инфраструктурное меню.
Важнейшим фактором, который способен поднять спрос, девелоперы называют ипотеку, а также инфраструктурные проекты. С точки зриения экспертов, именно эти два фактора «помогают строителям удержаться на плаву», а чиновникам следует отстаивать ипотечные программы и инфраструктурные проекты.
По данным Банка России, за девять месяцев 2022 года совокупный портфель ипотечных кредитов увеличился меньше, чем за аналогичный период прошлого года — на 10,8% против 20,7%. Количество выданных ипотечных займов сократилось на 35,9% по сравнению с январем-сентябрем прошлого года.
Никита Стасишин обещал, что «вся ипотека восстановится», надо только подождать. Он сказал, что следует «биться» за ипотеку, за инфраструктуру.
Однако «околонулевая» ипотека — субсидированные программы застройщиков, по его словам, будет постепенно отменяться по договоренности с застройщиками.
«Наша позиция такова, что если такой продукт есть и он востребован со всех сторон, то он должен работать, но, конечно, постоянно ставка 0,1% быть не должна», — уточнил Никита Стасишин в интервью ТАСС и дополнил, что нужный доступный механиз приобретения, чтобы жилье было доступным.
Льготная ипотека «от застройщика» на первый взгляд кажется выгодной, говорят в ЦБ. Ведь ежемесячные платежи сильно снижаются. Однако стоимость самой квартиры оказывается существенно завышенной: ее и правда увеличивают на 10–20% при околонулевой ипотеке.
«Сейчас многие, может быть, видят: есть, действительно, очень низкие ставки, даже близкие к нулю — так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход и очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости», — отмечала глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
По ее словам, рыночные ипотечные ставки не могут быть ниже ставок по долгосрочным облигациям федерального займа (ОФЗ), а рынок жилья имеет признаки «некоторого перегрева».
Если заемщик вдруг решит продать квартиру (в случае переезда или потери дохода), то без убытка сделать это будет трудно. Вырученных средств может просто не хватить, чтобы погасить кредит, добавляет регулятор.
К тому же такая «дешевая» на первый взгляд ипотека выгодна только тем, кто берет кредит на длительный срок. При досрочном погашении расходы заемщика выше, чем при классической схеме, предупреждает ЦБ.
«Практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования «пузыря» сначала за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания «пузыря»», — говорится в докладе ЦБ для общественных консультаций.
В стрессовом сценарии возникнет спираль снижения цен, указывает регулятор. Банки будут нести потери по кредитам, в том числе выданным девелоперам на проектное финансирование. В итоге на поддержку банков, застройщиков и населения потребуется больше бюджетных денег.
Эксперты рынка отмечают, что на фоне ситуации неопределенности фиксируется падение спроса на новостройки при почти рекордных объемах ввода жилья. Очевидно, что при отмене программы льготной ипотеки интерес покупателей к предложению рынка первичного жилья снизится еще больше.
Это грозит серьезными проблемами строительной отрасли, а также связанным с ней сферам экономики. Вероятно, именно эти опасения лежат в основе решения Совфеда рекомендовать правительству рассмотреть вопрос о продлении действия мер поддержки застройщиков и программы льготной ипотеки, которое палата регионов одобрила на заседании 16 ноября.
