#ПОЗНАНИЕ
Рынок недвижимости Крыма: стоит ли ожидать снижения цен на жилье?
Первый квартал года стал не самым удачным для жилищного рынка. Февральские последствия роста ключевой ставки, подорожания ипотеки и общей ситуации в стране, привели к резкому падению спроса на квартиры в новостройках.
Так, например, по данным Росреестра, в Москве продажи в апреле снизились на треть относительно марта.
«После мартовского бума в апреле настало затишье. Звонков стало меньше в четыре-пять раз, сделок — еще меньше», — сообщила директор по маркетингу компании MR Group (Москва) Мария Хурамшина.
Эксперты отмечают и снижение стоимости жилья в Крыму. Так, за май стоимость «квадрата» снизилась в среднем на 5-10% вследствие снижения интереса к ипотеке. Об этом рассказал РИА Новости Крым риелтор, директор агентства недвижимости Дмитрий Майоров.
«В последний месяц цены на недвижимость начали корректироваться вниз, снижение в среднем составило 5-10%. В некоторых случаях доходит до 15%, но это уже при непосредственных переговорах с покупателем. Снижение коснулось не всей недвижимости, в основном новой», – сообщил Майоров.
Данная тенденция обусловлена снижением спроса на ипотечные кредиты. Учитывая, что покупки по ипотеке в Крыму составляют порядка 80-85% всех сделок с жилой недвижимостью, сейчас весь этот рынок замер, отмечает специалист. Поэтому жилье по сниженным ценам в основном могут себе позволить только те, у кого есть наличные деньги.
«Те, у кого есть необходимость покупать, покупают. Но, учитывая, что постоянно понижается ключевая ставка, люди ожидают, что будет дальнейшее ее понижение, и поэтому пока не спешат брать кредиты даже по ставке 10,5%. Движение на рынке осторожное. Пробуют продавать за наличные. Тем, кому надо срочно продать и перевести деньги в доллары или уехать, они активно снижают цены. Поэтому только те, кто с наличными деньгами, могут сейчас себе позволить что-то купить и даже дешевле», — заявил Майоров.
Однако уже летом ситуация может измениться, этому могут способствовать как дальнейшее снижение ключевой ставки, так и расширение программы льготной ипотеки на апартаменты. Принятие Центробанком и правительством соответствующих решений оживит рынок, цены снова пойдут вверх, полагает эксперт.
Отметим, что ключевая ставка Центробанка снижена до 11%. И сегодня может быть объявлено решение Центробанка о дальнейшем снижении ключевой ставки до 9%-10%.
«Если в ближайшее время ставка еще немного понизится, ипотека заработает, все станет на свои места. Соответственно, будут продажи, цена скорректируется и со временем, возможно, подтянется до значений, которые были до 24 февраля. Возможно, это движение на рынке начнется уже летом», – сказал Майоров.
Как говорят эксперты, еще хуже ситуация на вторичном рынке. На него не распространяется ипотека, и это сказывается в том числе на рынке новостроек. Многие ведь сначала продают старую квартиру, с этих средств выплачивают первоначальный взнос - а на оставшуюся сумму берут льготную ипотеку. Если же имеющуюся квартиру сложно продать, то нет возможности и приобрести взамен нее новостройку.
«Рынок пока не успокоился и не определился с ценами. Но хотя видимого снижения цен на рынке новостроек нет, есть довольно много предложений, когда застройщик субсидирует для своих покупателей ставку по ипотеке», — уточнил завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов.
Впрочем, как отмечают эксперты в сфере недвижимости, скидки от застройщиков несут в себе и теневую сторону. Ведь, не исключено, что вы получите не только квартиру со скидкой, но и весьма упрощенный вариант этой квартиры, что в итоге, обернется для вас дополнительными расходами.
Как заявляют аналитики компании MACON, за первый квартал 2022 года на первичном рынке жилой недвижимости в Крыму было продано всего 670 квартир — годом ранее объем продаж был на 70% выше (1150 квартир).
«Если в январе-феврале глубина падения составила около 30% и может быть объяснена дефицитом ликвидного предложения и повсеместным ростом цен, то снижение числа сделок в марте текущего года по сравнению с прошлым в 2,5 раза можно объяснить только фактором спецоперации на Украине.
Важна здесь и геополитическая неопределенность, и потенциальные правовые риски, и транспортная доступность, ведь с 24 февраля аэропорт Симферополя закрыт. Ситуация со спросом в Севастополе аналогичная», — подчеркнул генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
Впрочем, интерес к недвижимости Крыма по запросам по-прежнему высокий, хотя, аналитики и отмечают смещение интереса потенциальных покупателей с ЮБК на западный берег Крыма.
«В целом сейчас складывается достаточно неблагоприятная ситуация для девелоперского бизнеса. С одной стороны, снижается спрос, а с другой стороны, за счет роста себестоимости строительства возможности застройщиков оптимизировать затраты и снизить для потребителей конечные цены ограничены.
В итоге вместо коррекции цен и привлечения новых клиентов девелоперы будут вынуждены сократить объемы нового строительства жилья, удовлетворяя потребности лишь тех, кто готов приобретать недвижимость по текущим ценам и все еще высоким ипотечным ставкам. Вопрос себестоимости строительства осложняется тем, что на сегодняшний день нет никаких возможностей планировать ее уровень на ближайшие годы.
В новых санкционных условиях, при высокой волатильности валютного курса и макроэкономической нестабильности спрогнозировать себестоимость строительства пока невозможно, а значит, бизнес под контролем банковских организаций будет очень аккуратно относиться к ценообразованию и закладывать эти риски в цену квадратного метра», — заявил Илья Володько.
