Рынок долгосрочной аренды: в каком городе выгоднее снимать квартиру?
По итогам 2022 года средняя ставка аренды однокомнатной квартиры по анализируемым локациям выросла на 4,1%, составив 19,6 тыс. рублей. По двухкомнатным квартирам – на 4,5% и равна 28,6 тыс. рублей. Прирост средних ставок оказался в среднем в 4 раза ниже, чем по итогам 2021 года, когда средние ставки за год увеличились на 18% и 20% соответственно.
На протяжении всего 2022 года было несколько периодов падения средних ставок аренды. Первый – это март-апрель 2022 года, когда к снижению средних ставок привело резкое увеличение объема предложения (о причинах более подробно – в п.2 отчета).
Средние ставки аренды в мае относительно февраля снизились в целом по крупным городам на 1,6% по однокомнатным квартирам и на 1,9% - по двухкомнатным. Но в разрезе отдельных городов падение было существенно больше. По 4 городам снижение было выше 10%. Речь идет о Москве, Санкт-Петербурге, Ставрополе и Тольятти – по всем перечисленным локациям падение ставок аренды для однокомнатных квартир составило рекордные 11% с февраля по май.
В то же время по «южным» направлениям: Ростов-на-Дону, Севастополь, Сочи в этот же период ставка аренды, наоборот, максимально выросла (от 7%), в результате средняя динамика по крупным городам менее выражена, чем при анализе отдельных направлений. В первую очередь пострадали столицы – экономически активные регионы с большим количеством приезжих.
При более подробном понедельном анализе ставок аренды снижение цен по всем крупным городам началось в первых числах марта и продолжилось до майских праздников – за этот период средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам снизилась с 18,9 до 18,5 тыс. рублей в месяц, после чего аренда стала постепенно дорожать с ростом спроса и снижением прироста предложения.
Рост средней стоимости долгосрочной аренды пришёлся на август-сентябрь 2022 года, с началом традиционного делового сезона. В среднем по крупным городам прирост составил в августе 3% по однокомнатным и 4% по двухкомнатным вариантам. В сентябре – еще 4% по однокомнатным и 7% по двухкомнатным. То есть рынок отыграл весеннее падение в целом по РФ.
Частичная мобилизация привела к новому падению спроса, а вместе с тем – и ставок аренды. В декабре относительно годовых максимумов (в середине сентября) ставки оказались ниже на 4% по однокомнатным вариантам и на 6% по двухкомнатным. Снижение средних ставок совпало также с сезонностью. Ближе к зиме традиционно ставки снижаются вместе с охлаждением спроса после самого активного периода в августе-сентябре.
Текущие средние ставки аренды в конце года сопоставимы со ставками в конце июля. В годовой динамике аренда стала дороже на 4% по однокомнатным квартирам и 4,5% по двухкомнатным.
Не все крупные города показали за год рост. В некоторых арендовать жилье стало дешевле, чем год назад. Это Москва, где снять однокомнатную квартиру можно дешевле на 8%, Санкт-Петербург (на 12%), Ставрополь (на 12%). Выиграли в цене 5-9% арендаторы и в Севастополе, Краснодаре. По Московской области, Ижевску, снижение на 1-2%.
В 2022 году на рынке долгосрочной аренды заметно выросло предложение. В декабре 2022 года на выбор в крупных городах- 81,3 тыс. квартир. За год предложение увеличилось почти в два раза – с 42,5 тыс. вариантов. Основной рост предложения прошел весной 2022 года: в марте-апреле. К увеличению конкуренции среди рантье привели:
Миграция: в начале весны увеличилось число желающих временно переехать в другие города, регионы, страны, сдав при этом свои квартиры в долгосрочную аренду. Приход на рынок аренды продавцов вторичной недвижимости, кто изменил свое решение о продаже квартиры на фоне резкого роста ключевой ставки и удорожания ипотеки (не было понимания «рыночной» цены, возникли сложности с «альтернативными сделками» и пр.).
Сезонные колебания рынка. После новогоднего затишья число новых объявлений в феврале и марте, как правило, растет.
В феврале предложение выросло на 22%, марте – на 19%, апреле – на 38%, всего за февраль-март выбор стал выше в 2,1 раза. С февраля по май максимальный прирост (более чем в 2 раза) был отмечен в Москве, Московской области, Уфе, Хабаровске, Барнауле и Ижевске.
В мае-июне прирост замедлился на фоне планомерного восстановления рынка, а с июля выбор стал снижаться одновременно с ростом средних ставок аренды, в том числе – за счет ухода наиболее доступных объектов. В июле выбор стал меньше на 6%, в августе – на 17%, в сентябре – на 33%. Выбор сократился до 50 тыс. квартир в аренду, что чуть меньше, чем было доступно в феврале (52 тыс.).
В конце сентябре тренд развернулся: миграционные потоки привели к росту предложения, который продолжился в октябре (+26%), ноябре (+21%), в декабре прирост замедлился. Текущее предложение – на уровне начала апреля, когда наблюдался активный рост предложения. Всего по итогам года наибольший рост предложения (в 3 раза) отмечен в Москве, Ленинградской области и Краснодаре. Двукратное падение – в Воронеже, Ставрополе и Хабаровске.
Годовая доходность от сдачи в аренду в среднем по крупнейшим городам составляет сейчас 5% при покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке и 5,9% – на вторичном. Причем реальная доходность при инвестициях в новостройки оказывается еще ниже, поскольку в отличие от вторичного рынка, приходится ждать несколько месяцев завершения строительства, а также – дополнительно вкладываться в ремонт, если отделка не предусмотрена застройщиком.
Снижение средних ставок аренды весной 2022 года при одновременном росте цен на недвижимость в феврале – марте 2022 года (из-за высокого спроса, вызванного с падением курса рубля) привели к сокращению потенциальной доходности от сдачи в аренду. В мае-июне 2022 года среднегодовая доходность от сдачи в аренду составила по городам-миллионникам 4,4% при покупке новостройки и 5,3% на вторичном рынке, более доступном по цене и показывающем лучшую доходность от вложений. Это минимум с 2020 года.
С ростом ставок долгосрочной аренды в августе – сентябре 2022 года доходность от сдачи в аренду достигла 5,1% при покупке новостроек и 6,1% – на вторичном рынке. К декабрю со снижением ставок инвесторы-рантье рассчитывают в среднем на доходность в 5% при покупке новостроек и 5,9% – готового жилья. В начале 2020 года доходность от сдачи в аренду составляла в среднем 7,5%, после чего с анонсом льготной ипотеки и дальнейшим ростом цен выгода снижается.
Наименее выгодно инвестировать рантье в недвижимость Санкт-Петербурга, Казани и Москвы. Жителям Нижнего Новгорода выгоднее инвестировать на вторичном рынке, но не в новостройки. Инвесторам стоит рассмотреть Челябинск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург, где доходность максимальна.
Несмотря на снижение доходности при инвестициях в новостройки, в среднем по крупным городам 15% от всего предложения аренды в декабре 2022 года доступны в домах, построенных с 2020 по 2022 гг. Лидером является Санкт-Петербург (22%), высокая доля также в Ростове-на-Дону и Екатеринбурге, которые входят в города с максимальной доходностью от сдачи в аренду. 17-18% арендных квартир в новых домах – в Краснодаре и Ставрополе.
В Москве – доля 12%. Казани – 12%, то есть, несмотря на минимальную доходность по этим города, инвесторы все равно активно приобретают новостройки с целью дальнейшей сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Исключение – Нижний Новгород, который находится только на 27 из 35 месте по доле квартир в аренду в новых домах, и доходность здесь минимальна.
