Российский рынок недвижимости: прогнозы и перспективы

 

«По заявкам, поступившим в банк до 20 августа включительно, одобренные условия, в том числе процентная ставка, будут действовать до 18 сентября», — заявили в пресс-службе ВТБ. 

Для рынка новостроек рост ставок некритичен, поскольку здесь имеется целый букет субсидируемых государством ипотечных программ. Их условия останутся неизменными, могут лишь незначительно измениться дисконты, которые предоставляются отдельным группам заемщиков. Так, сегодня в ВТБ ставки по ипотеке с господдержкой начинаются с 7,3%, в «Семейной» ипотеке — с 4,3%, в IT-ипотеке — с 4%, в «Дальневосточной» — с 1,7%. Для первого взноса льготным категориям достаточно 10%.

Зато для вторичного рынка увеличение ключевой ставки и удорожание ипотеки фатально. В середине лета кредит на покупку недвижимости выдавали в среднем под 12% — значит, новые ставки окажутся сначала на уровне 14%, а затем и выше.

 

Если ипотека подорожает до 16%, ежемесячный платеж дополнительно увеличится на 12 тыс. рублей. А сумма выплаченных процентов за весь срок кредитования вырастет на 2,7 млн рублей — до 15,8 млн. рублей.

Однако, прежде чем спрос сократится, рынок может пережить краткий всплеск ажиотажа. Многие покупатели попытаются вскочить в последний вагон: одни постараются получить одобрение ипотеки на прежних условиях, другие — найти подходящую квартиру и оформить сделку, если согласие банка у них уже на руках. В некоторых риелторских агентствах и девелоперских компаниях телефоны сейчас звонят не переставая — и такая ситуация продлится, скорее всего, несколько недель.

Удорожание ипотеки приходится на весьма интересный этап развития рынка. После ценового ралли 2020–2021 годов, когда жилье подорожало почти в полтора раза, последовала годовая стагнация. Количество сделок не росло, номинальные цены снижались в среднем не более чем на 7%, но отдельные региональные застройщики давали скидки до 25%.

 

Однако с мая столичный рынок неожиданно начал резко набирать активность. По данным портала Dataflat.ru, продажи застройщиков Москвы, Новой Москвы и Московской области повысились к прошлому году в июне на 35–40%, а в июле — на 30–55%.

На этом фоне рост показал и ипотечный рынок. Так, в июле Сбербанк зафиксировал очередной рекорд: 115,4 тыс. жилищных кредитов на 390,5 млрд рублей. Количество выданных за семь месяцев ипотечных займов в Москве также достигло максимума за всю историю рынка — 78 тыс. За январь‒июль 2023 года Сбербанк оформил 673 тыс. кредитов на покупку недвижимости на 2,2 трлн рублей — это на 86% больше, чем за аналогичный период 2022 года.

На вторичном рынке столицы Росреестр в июле также зафиксировал рекордное число сделок — примерно 15 тыс. В середине лета такого количества покупок на вторичке никогда не было. Однако подорожание ипотеки уже разворачивает этот тренд. Теперь покупатель вернется на рынок вторичного жилья в двух случаях: если снизятся ставки или если государство распространит программы субсидирования ипотеки не только на новостройки.

Из-за высокой ипотечной ставки покупатели недвижимости оказываются практически отрезанными от целого сегмента — вторичного жилья. Инвесторам, купившим квартиру во время подъема рынка, нужно будет предлагать серьезные скидки, чтобы продать ее на вторичном рынке.

Банкам придется смириться, что обороты в сегменте ипотечного кредитования упадут, так как вторичный рынок схлопнется. Пока банки выглядят наименее пострадавшими от решения ЦБ, однако им придется столкнуться с резко выросшими рисками в системе, связанными с аномальным ростом цен в 2020–2021 годах.

На первый взгляд кажется, что бенефициарами повышения ставок станут девелоперы: зонтик субсидированных государством программ прикрывает их от шока удорожания ипотеки. Спрос на новостройки может даже увеличиться, поскольку конкурент — вторичный рынок — оказывается вне игры.

 

Однако есть несколько факторов, которые способны свести все преимущества ситуации на нет. Так, новая ключевая ставка Центробанка РФ спровоцирует поднятие ставок по депозитам, и часть потенциальных покупателей, как и в 2015 и 2020 годах, предпочтут просто положить деньги на банковский счет. Многие люди, заинтересованные в покупке жилья, не смогут выйти на рынок новостроек, поскольку не сумеют продать свои квартиры на вторичном рынке: альтернативные сделки будут разорваны.

Может пострадать спрос на новостройки в Москве. Средняя стоимость квартиры в новом доме, по данным «Авито Недвижимость», уже превышает 13,6 млн рублей, а лимиты по льготной и семейной ипотеке в столичном регионе составляют 12 млн. рублей.

 

По информации «БЕСТ-Новострой», средневзвешенная стоимость квадратного метра новостроек даже в комфорт-классе перевалила за 300 тыс. Словом, размера льготного займа покупателям хватает только на студию либо однокомнатную квартиру комфорт-класса или же маленькую студию бизнес-класса. В прошлом году правительство разрешило выдавать комбинированную ипотеку, соединяя кредит по льготной госпрограмме с коммерческой ипотекой. Однако из-за резкого удорожания последней эта схема вряд ли станет очень популярной.

Рынок новостроек уже три года находится под допингом субсидированной ипотеки. Сейчас Центробанк намерен остудить спрос: регулятор обеспокоен и ростом цен на недвижимость, и снижением стандартов выдачи ипотеки, и ухудшением качества заемщиков.

 

В этом году уже более 40% заемщиков имеют показатель долговой нагрузки (ПДН) более 80%, то есть они отдают на обслуживание кредитов более 80% ежемесячного дохода. С 1 октября регулятор резко ужесточает правила выдачи ипотечных кредитов с первоначальными взносами 10–20% годовых. Центробанк в три‒девять раз увеличивает надбавки к коэффициентам риска, что означает повышение капитала у банков для выдачи займов. Необходимость формировать крупные резервы сократит количество кредитов с небольшим первоначальным взносом для людей с высоким ПДН.

Многое зависит и от дальнейшей судьбы субсидированной ипотеки. На сегодняшний день программ с базовыми ставками 3–8% уже пять: «Семейная», «Льготная», «Дальневосточная» «IT-ипотека» и «Сельская». На их субсидирование на 2023 год выделены следующие лимиты: по «Льготной» ипотеке — 83,6 млрд рублей, по «Семейной» — 41,3 млрд, по «IT-ипотеке» — 5,7 млрд.