Российский рынок недвижимости: между надеждой на чудо и неотвратимой реальностью

 

Эксперты дают очень пессимистические оценки в отношении рынка недвижимости. Как считают аналитики, на рынке образовался гигантский мыльный пузырь, который может лопнуть в любой момент и обрушить весь рынок.

 

Между тем, ничего странного и необычного в этом нет. Начиная с 2000-ых годов, рынок недвижимости развивался так быстро и стремительно, что произошло то, что называют главной болезнью капитализма — перепроизводство товара.

 

Согласно классическому анализу Карла Маркса, капитализм периодически переживает экономические кризисы. Главной причиной является перепроизводство товаров. Эта ситуация возникает тогда, когда производитель выкидывает на рынок слишком много товара, а покупателей на этом рынке не находит. 

 

Тогда, не имея возможности продать товар, капиталист вынужден закрывать производство, что ведет к закрытию смежных производств и обрушению всей системы.

 

Аналогичная ситуация сложилась и на рынке недвижимости России, на котором оказалось слишком много продаваемого жилья и мало покупателей. Отметим, что данная ситуация сложилась не сейчас, льготная ипотека, введенная несколько лет назад, была всего лишь попыткой простимулировать спрос.

 

Но сейчас этот спрос полностью исчерпан, попытки снижения ставки по ипотеке обречены на провал. Ведь, если средняя зарплата россиян колеблется в районе 50 тысяч рублей, а во многих регионах не достигает и 25-30 тысяч рублей, не имеет значения ставка по льготной ипотеке, даже если на станет нулевой.

 

По данным статистиков, более 70% россиян тратят практически все своих доходы на продукты питания, услуги ЖКХ и одежду. Россияне не способны в таких условиях платить ежемесячно даже 5 тысяч рублей по ипотеке.

 

Есть, конечно же, и остальные 30%, на которые ориентировались застройщики, но и здесь не все так просто. Проблемы в экономике нашей страны начали стремительно нарастать еще несколько назад, то, что произошло после 24 февраля, лишь обнажило проблему, но не стало ее причиной.

 

Есть и еще одна проблема, которая серьезно влияет на рынок недвижимости. Все дело в том, что основную прибыль застройщикам приносит строительство в крупных городах, прежде всего, в Москве, на которую по разным оценкам приходится от 75% до 80% всех ипотечных сделок. Но кризис, связанный с событиями 24 февраля и введенными западными санкциями, ударил по столице России, которая была наиболее тесно вплетена в систему экономических связей с Европой.

 

Уход западных компаний привел к резкому снижению доходов москвичей, именно тех, которые и были главными или потенциальными покупателями недвижимости. И тогда данная проблема обнажилась в полной мере.

 

Вовсе не события, связанные с началом СВО, стали причиной для грядущего краха рынка недвижимости. 

 

Так, еще в апреле в СМИ прошла информация о ликвидации «ПИК-проект» — крупнейшего в России архитектурного бюро, в котором работает около 2 тысяч человек. Под сокращение может попасть и весь петербургский офис «ПИК». Обсуждается также его продажа прямым конкурентам из компании «Самолёт».

 

Подчеркнем, что эти проблемы нарастали и раньше, февраль 2022 года просто обнажил их. Так, например, первые известия о возможности банкротства ведущего московского застройщика компании «Пик» стали появляться еще в начале 2021 году, задолго до судьбоносного февраля.

 

И хотя сама компания «Пик» неоднократно опровергала эти сообщения, но все прекрасно понимают, что крах компании рано или поздно произойдет. Между тем, по некоторым данным, «Пик» контролирует до 80% московского рынка новостроек, уже само это хорошо показывает, какие будут последствия, когда мыльный пузырь рухнет.

 

Не лучше ситуация и у других московских застройщиков, которые также балансируют на тонкой ниточке между крахом и надеждой на спасения. 

 

В итоге, на рынке недвижимости сложилась патовая ситуация. «Выброшено» слишком много недвижимости, на которую просто нет покупателей. Застройщики требуют и дальше снижать ипотечную ставку, прекрасно понимая, что это позволит оттянуть неизбежный конец лишь на время.

 

Снижать цены на квартиры радикально нереально. В те, что уже построены, вложены деньги, их потеря приведет компании к банкротству. А строить новые дешевле невозможно из-за роста цен на строительные материалы.

 

Таким образом, это хорошо понимают все эксперты, крах российского рынка недвижимости — это всего лишь вопрос времени. Никакие меры правительства или сладкие обещания застройщиков не в состоянии его предотвратить. 

 

И этот крах ударит сильнее всего, прежде всего, по столичным застройщикам, тогда как региональные могут выиграть от того, что произойдет. Причина для этого простая: региональные застройщики просто не имеют такого количества строек и объектов недвижимости на продаже, как в Москве. 

 

Кончено же, региональные рынки также претерпят серьезные изменения, но это произойдет, прежде всего, за счет поглощения крупными региональными игроками мелких, которые не имеют подушки безопасности. В любом случае региональные рынки недвижимости выживут в предстоящем кризисе. Более того, укрепят свои позиции.

 

Другой и более важный вопрос, что крах столичных игроков приведет к эффекту домино и затронет смежные отрасли экономики, которые и так переживают не лучшие времена. А вот это уже может привести к идеальному шторму в российской экономике с плохо предсказуемыми последствиями.

 

Отметим, что кризис рынка недвижимости не есть сугубо российская проблема. Так, например, спад продажи недвижимости в Китае по итогам первого полугодия 2022 года уже составил более 70%. Это без всяких санкций и СВО. 

 

Между тем, само СВО может послужить новым драйвером для развития рынка недвижимости. Это связано с необходимостью восстановления жилого фонда, пострадавшего  от военных действий. Но здесь в выгодном положении окажутся те застройщики, которые близки к властям. И это неудивительно, ибо в данном случае речь идет о расходовании государственных  денег.

 

Таким образом, можно предположить, что в России постепенно произойдет некое огосударствление строительной отрасли. Конечно же, скорее всего, частные компании останутся, но они либо будут работать по государственным заказам, либо в той или иной форме перейдут под контроль государства.

 

Еще раз подчеркнем, что речь не идет о региональных застройщиках, которые сохранят свое место на рынке недвижимости. А вот рынок столичных застройщиков ожидает большой и крупный передел.