#МИР
Российская недвижимость: перезагрузка в первом полугодии
Участники российского рынка недвижимости не видят оснований для паники, несмотря на некоторую стагнацию.
Количество предложений при снижении спроса увеличилось, поскольку строящиеся проекты остановить нельзя. В марте ипотеки выдали на 500 млрд руб., из которых примерно половину составляли льготные программы. В мае на фоне роста ключевой ставки сумма упала до 140 млрд руб., из которых 100 млрд руб. пришлись на специальные программы, в июне льготная ипотека вообще составила 75% - 130 из 150 млрд руб.
Как рассказывают «ИНФОРМЕРу» участники рынка недвижимости, положение становится лучше из-за ипотеки и специальных предложений, застройщики завлекают клиентов интересными программами.
Более того, подчеркивают эксперты, на рынке складской недвижимости ситуация нормальная, с конца февраля сделки были там, где завершались договоры аренды. Здесь много объектов возводится под заказ, данные проекты должны быть достроены и переданы заказчикам.
В настоящее время решения о новых больших проектах заказчиками не принимаются, потому что оценить дальнейшую динамику спроса пока сложно.
Основной вызов, с которым столкнулись склады, - импортозамещение и проблемы с логистикой. Рынок продолжает переориентацию с Европы на Китай, в том числе потому, что складские здания намного более чувствительны к себестоимости, чем жилые.
Еще одна проблема – это финансирование новых проектов. Банки продолжают финансирование стабильных активов, но в отношении новых они пока очень осторожны, предпочитают изучать спрос.
Ставка аренды складов с 2011 по 2021 гг. была практически плоской - медиана находилась в районе 3,8–4 тыс. руб. за кв. м независимо от того, как вел себя рынок. В 2021 году вслед за ростом себестоимости на 50%, она достигла 6 тыс. руб. Сейчас в отсутствие большого количества сделок рынок может такую ставку и не удержать.
Инвестиционных сделок пока немного. Вкладчики стараются купить активы у выходящих с рынка иностранных компаний. Таким образом, российский капитал вернется в сектор к стабильным активам только после того, как уйдут возможности выгодных покупок в стрессовых ситуациях, а инвестиционный рынок в следующем году вернется, пусть и в уменьшенных объемах, особенно на фоне снижения ключевой ставки.
Если сравнивать первые полугодия 2021 и 2022 гг. в офисной недвижимости, то и здесь серьезных изменений не произошло. Правда, первый квартал этого года был более успешным с точки зрения объема сделок, при этом снижение во втором относительно аналогичного периода предыдущего года было не столь значительным – 20-25%.
Опрошенные «ИНФОРМЕРом» экперты говорят, рост сопряжен с уходом международных компаний, которые высвобождают площади. При этом 70% их располагались в офисах класса А. Вакансии в следующем году вырастут там до 20%, а ставки постепенно пойдут вниз.
Еще один тренд офисного рынка – развитие субаренды, которая в последние полтора месяца составила более 250 тыс. кв. м. Ряд компаний пытается решить свои задачи по сокращению затрат через реализацию излишних площадей. Они готовы их выводить на рынок с дисконтом, некоторые даже с ремонтом, который был завершен в начале 2022 года. Субаренда становится конкурентом на рынке гибких офисных пространств, так как площади предоставляются с мебелью, и зачастую с сервисами.
Как отмечают эксперты, единственный сектор, который действительно испытывает трудности, – это ритейл. Он сильно пострадал в пандемию и продолжает чувствовать себя нестабильно. Это большой бизнес – в России 30 млн кв. м торговых центров, с которыми что-то нужно делать.
Источник Информер
