Покупка квартиры — риск
У каждого банка есть хранилище. Там находятся индивидуальные банковские сейфы, то есть ячейки. За определенную плату их можно взять в аренду и хранить там ценные вещи: драгоценности, семейные реликвии или деньги.
Существует два варианта аренды ячейки: с использованием или обычное предоставление сейфа. Если с банком заключен договор на предоставление сейфа, ответственности за содержимое банк не несет — описи вложения нет.
Если подписан договор на использование банковского сейфа, банк отвечает за то, что вы туда положили. Составляется опись вложения: банк проверяет, что клиент закладывает в ячейку, и фиксирует это. Эта услуга не очень выгодна банку из-за повышенной ответственности. Ее стоимость зависит от тарифов банка и обычно она минимум в полтора раза выше, чем стоимость аренды сейфа без описи вложения.
В сделках с недвижимостью ячейку используют редко, чаще всего в случаях, когда стоимость квартиры занижают или завышают. Например, у покупателей нет первоначального взноса и они просят завысить стоимость квартиры в договоре на эту сумму. Банку предъявляют расписку или документ, что продавец уже получил эту сумму в качестве аванса. Если продавец хочет уйти от НДФЛ, он просит занизить стоимость квартиры. Эти варианты классифицируются уголовным кодексом как налоговое преступление или мошенничество (ст. 159.1, ст. 198 УК РФ)
Бывает и такое, что один из участников сделки не доверяет безналичным способам расчетов. Расчет через ячейку не подходит для валютных нерезидентов — это иностранные граждане без вида на жительства в РФ. Даже рублевые расчеты с валютными нерезидентами признаются валютными операциями, поэтому их нужно проводить только безналичным способом. Это касается и продавцов, и покупателей. В противном случае налоговая может признать операцию незаконной, а это грозит штрафом для резидента — от 20 до 40% от суммы сделки.
Рассчитаться через ячейку можно так:
Покупатель подписывает с банком договор аренды. В нем особое внимание уделяют условиям доступа. Обычно продавец не может забрать деньги, пока не предоставит выписку из ЕГРН на имя нового собственника.
Тут нужно учитывать, что с 29 июня 2022 года Росреестр не ставит штампы на договоры купли-продажи, поэтому подтвердить государственную регистрацию права на недвижимость теперь можно только выпиской из ЕГРН.
Бывает, что покупатели хотят подстраховаться и включают в условия доступа дополнительные документы, например справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Точное название документа зависит от региона, например в Санкт-Петербурге это «Форма № 9», а в Москве — «Единый жилищный документ».
А чтобы покупатель не забрал деньги из ячейки во время регистрации, в условиях доступа прописывают, что во время срока аренды пройти в депозитарий может только продавец, предъявив паспорт и выписку из ЕГРН.
Аккредитив
Аккредитив работает как онлайн-ячейка — банк берет обязательство перевести деньги по указанным реквизитам после того, как стороны выполнят все условия:
- договора купли-продажи, если продается уже готовое жилье;
- договора уступки права требования на квартиру, если новостройку еще не сдали.
Аккредитив регулярно применяют в расчетах по сделкам с недвижимостью. Правовые казусы могут возникнуть только при альтернативных сделках — об этом расскажу чуть позже.
В сделках обычно используют безотзывный безакцептный аккредитив. Безотзывный — это значит, что покупатель не может обратно забрать деньги со счета, пока не истечет срок действия аккредитива. Его прописывают в заявлении на аккредитив. Обычно банки ставят срок около двух месяцев, но если вы понимаете, что регистрация сделки займет больше времени, то лучше открыть аккредитив на более долгий срок. Безакцептный — это значит, что если продавец выполнит условия доступа, то банк переведет ему деньги. Участие покупателя для этого не потребуется. Обе стороны защищены от срыва сделки.
Эскроу-счет
Эскроу — это банковский счет, на котором деньги депонируются на время сделки. Способ расчетов используют в долевом строительстве. Реже — в сделках на вторичном рынке. Форма договора счета эскроу трехсторонняя: покупатель, продавец и банк. В отличие от аккредитива она более гибкая. Эскроу удобно использовать в сложных сделках, когда расчеты «ветвятся» и возникает множество доплат.
Сервис безопасных расчетов — СБР — специально создан для сделок с недвижимостью. Покупатель переводит деньги на специальный счет банка или его «дочки» и оплачивает еще одну услугу — электронную регистрацию сделки. Обычно она стоит около 10 000 Р, точная сумма зависит от банка.
После этого участники сделки получают онлайн-уведомления или смс о статусе сделки и платежа за квартиру. Когда регистрация прошла, деньги автоматически падают на счет продавца.
Депозит нотариуса
Нотариус сам проводит сделку, в течение трех рабочих дней регистрирует договор и сразу после этого переводит деньги продавцу. Это безопасно и удобно, так как все серьезные риски, которые есть при расчете через ячейку и аккредитив, снимаются. По закону деньги, которые находятся на счетах нотариусов, выводятся из конкурсной массы при банкротстве банка. А поскольку способ расчета безналичный, деньги не могут физически украсть. Депозит нотариуса можно использовать во всех случаях. И через него не получится завысить или занизить стоимость недвижимости. Стороны встречаются и подписывают договор, который заранее согласовали. Нотариус удостоверяет его.
Из рук в руки
После того как договор подписан, деньги просто передаются в руки продавцу. Можно передавать деньги в любой сделке, кроме ипотеки. Этот способ больше подходит для небольшой суммы, которую нежалко потерять. Договоритесь о времени сделки, когда подпишете договор и передадите деньги. Удобнее всего это сделать в МФЦ — вам все равно придется пойти туда, чтобы сдать документы на регистрацию. Когда сотрудник МФЦ заберет документы, можно рассчитаться с продавцом.
