#РЕСУРСЫ
Почему квартиры взлетели в цене?
В 2020 году на рынке жилья зафиксирован рост цен. Это самый большой рост цен на недвижимость за несколько лет, пока они продолжают повышаться. О том, что происходит на рынке недвижимости, рассказывается в материале журнала «Профиль».
В прошлом году цены на жилье выросли почти на треть. Причем в тех регионах, где, казалось бы, жилью дорожать уже некуда. Здесь цены показывали максимальный прирост. К примеру, новостройки в Москве прибавили от 15 до 30% в зависимости от сегмента. В Московской области рост достиг 23%. По итогам прошлого года рост цен на недвижимость в Крыму достигает 15-20%.
Следом за новостройками вверх поползли цены и на вторичном рынке. По информации IRN, в Москве «вторичка» подорожала на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%. Заметнее всего был рост в Подмосковье – на 19,8% по итогам прошлого года.
В первом квартале этого года тенденция сохранилась. Хуже того, в некоторых городах было отмечено почти полуторакратное подорожание. К примеру, в Калининграде цены выросли на 44% в годовом выражении и на 17% – к предыдущему кварталу.
По словам аналитика «Фридом Финанс» Валерия Емельянова, рост цен на жилье в 2019 и 2020 годах оказался самым сильным за последние шесть лет.
«Доступность жилья в России сократилась. Соотношение средней заработной платы в стране и средней стоимости квадрата упало до минимальных значений за три года. Сегодня житель России может в среднем позволить себе 77% жилого метра на свою ежемесячную зарплату. До пандемии эта цифра доходила до 82%», — отмечает Емельянов.
Для повышения цен на недвижимость сложился целый набор предпосылок, причем многие из них начали влиять на ситуацию задолго до пандемии.
С середины 2019 года в стране введен новый механизм финансирования долевого строительства – с использованием эскроу-счетов. Теперь застройщики могут получить внесенные покупателями деньги только после сдачи объектов в эксплуатацию. Опасаясь роста долговой нагрузки, застройщики сократили инвестиции и объем ввода новых объектов.
В прошлом году они сдали 75,5 млн кв. м, что на 6% меньше докризисного 2019 года.
Кроме того, на цены на рынке жилья повлияла ситуация со стройматериалами. По некоторым позициям подорожание доходило до 100%.
«Рост цен [отмечается] не только на стройматериалы, а на ресурсы в целом. И главное – их дефицит. Мы можем отметить это в снабжении древесиной и металлом. Трудовые ресурсы еще более лимитированы. Пока не решен вопрос с границами, стоимость услуг подряда на рынке продолжает расти», – рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Играют роль и политические факторы, повышающие уровень неопределенности на рынке.
«В состоянии нестабильности и застройщики, и поставщики ресурсов принимают единственное решение – закладывают стоимость возможных убытков в цену объекта строительства.
Однако основной причиной подорожания большинство экспертов называют высокий спрос, подогреваемый льготной ипотекой. Пользуясь субсидируемой ставкой по ипотечным кредитам, многие покупатели инвестировали в квартиры в надежде выгодно продать их в будущем. Каждая четвертая-пятая квартира, купленная по льготной программе, относится именно к инвестиционной модели», — отмечает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.
Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье, не может сохраняться бесконечно. В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия.
С учетом продолжающегося падения реальных доходов населения можно сказать, что граждане выложились «по максимуму».
«То есть платежного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет», – полагает Белоус.
Ведь те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, а с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться.
«Часть застройщиков (особенно в регионах), реализующих проекты еще по старым правилам, может вынужденно снижать цены, чтобы продолжить строительство. Ожидать значительной корректировки цен в 2021 году не стоит, однако их рост заметно уменьшится по сравнению с прошлым годом и может составить 6–8% в год», – отмечает аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов.
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то следует повременить.
«Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. Во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – полагают аналитики.
Лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать квартиры, цены на которые более стабильны.
Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги.
Ранее генеральный директор компании «ИнтерСтрой» Олег Леухин в интервью «Циан.Журналу» говорил о том, что примерно треть сделок на покупку новых квартир в Крыму оформляют жители других регионов России.
«Примерно треть покупателей – жители с «материка». В основном из Москвы, Санкт-Петербурга, северных городов, Сибири», – сказал он.
Быстрее всего, по словам Леухина, благодаря более доступной цене продается малогабаритное жилье – однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м. Кроме того, большим спросом пользуются студии.
«Географическое расположение не имеет большого значения. Покупатели есть и на жилье у моря, и на объекты в спальных районах, и в центре городов», – отметил Леухин.
Традиционно выше цены на жилье у моря – в Севастополе и Ялте. Также большим спросом пользуются квартиры в Симферополе, где ценники сопоставимы с севастопольскими.
При этом в других приморских городах – Евпатории, Алуште, Феодосии, активность в которых наблюдается в основном в курортный сезон, – ценник ниже. Если в Севастополе цены на квартиры «ИнтерСтроя» начинаются от 85 тысяч рублей за 1 кв. м, а ближе к морю – от 92,5 тысячи рублей, то в Алуште можно купить 1 кв. м за 72 тысячи рублей.
Источник Информер
