Перспективы рынка российской недвижимости: надежды и разочарования

 

На прошлой неделе прошло пленарное заседание Всероссийского жилищного конгресса в Сочи. Как оказалось, единства между его участниками не наблюдалось. Главные противоречия проявились в интересах агрегаторов недвижимости и риелторов. Если первые чувствуют себя на рынке все более уверенно, то вторые теряют позиции и отмечают снижение маржинальности бизнеса. Об этом сообщают российские СМИ со ссылкой на участников совещания. 

Впрочем, в этом нет ничего удивительного, учитывая то, что агрегаторы завоевывают на рынке недвижимости главное место, что проявилось и том, что «Авито» и «Метр квадратный» выступили компаниями-спонсорами конгресса, а ЦИАН – генеральным информационным партнером. 

По словам коммерческого директора компании ЦИАН Михаила Посредникова, с точки зрения продаж март 2022 года в Москве стал одним из самых успешных месяцев за последние два года. Причиной рекордных объемов были ажиотаж и возможность взять ипотеку по старым ставкам. Похожая ситуация сложилась в Санкт-Петербурге и в большинстве регионов России: пик в конце февраля и первые две недели марта, а затем произошло некоторое снижение, хотя и не до нуля. 

Спрос на съемное жилье в марте либо слегка снизился (Москва), либо оставался стабильным (Санкт-Петербург и регионы), а вот количество выставленных объектов выросло на 50%. Особенно это характерно для Москвы и Санкт-Петербурга, в регионах тренд не такой сильный, но тоже идет рост предложений.

«Новые квартиры в аренду выставили три группы собственников. Первая – это граждане, кто хотел продать недвижимость, но не стал это делать из-за турбулентности рубля, вторая – те, кто уехал из страны. Кроме того, часть объектов из посуточной аренды перешли в разряд долгосрочной», — отмечает Посредников.

По словам руководителя категории «Вторичная недвижимость» компании «Авито Недвижимость» Сергея Хахулина, рост аудитории агрегатора в марте составил 22%. Это объясняется тем, что люди, заметив рост цен на большинство товаров, бросились покупать их с рук.

Что касается положения дел на рынке недвижимости, 10 марта в «Авито» зафиксировали наибольший спад спроса, но далее, по данным на 1 апреля, три категории отыграли падение за счет загородной недвижимости (+50%), коммерческой недвижимости (+66%) и долгосрочной аренды (+44%).

Позитивно настроен и генеральный директор экосистемы недвижимости компании «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев. По его словам, квартира составляет примерно 90% стоимости всех активов российской семьи. За 15 лет обеспеченность жильем на душу населения в стране выросла с 20 до 27 кв. м, но до сих пор 22,7 млн семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а 11,6 млн семей планируют улучшить их в ближайшие годы. В 2022 году около 28% обеспеченных россиян (с доходами более 100 тыс. руб./мес.) хотят вложить средства в недвижимость.

«Сбережения россиян в банках составляют 34 трлн руб., на руках еще 16 трлн руб. В 2021 году продажи всех новостроек принесли девелоперам 4 трлн руб., то есть в четыре раза меньше, чем лежит сейчас у людей под подушкой. Все это говорит о том, что спрос на недвижимость рано или поздно вернется на прежний уровень», — подчеркивает Дусалеев. 

А вот риелторы не были такими оптимистичными. По словам генерального директора компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, апрель начался очень плохо. Если в марте объем продаж недвижимости в России составлял 1,34 трлн руб. и был зафиксирован рост к аналогичному периоду прошлого года на 41%, то в апреле ожидается 0,93 трлн руб. и падение на 11%, в мае – 0,58 трлн руб. (-32%).

«Падение на этот раз будет глубокое, я не верю в историю, что все резко восстановится. Нам предстоят очень тяжелые полгода, а может и пара лет. Мы больше чем в два раза «упали» по ипотечным консультациям, плохо идем по задаткам – 75% от среднего уровня 2021 года», — отметил Хусаинов.

 

Единственная отрада — это курортная недвижимость. Если в 2020-2021 годах спрос на этот вид упал по сравнению с предыдущим сезоном на 28%, то в этом году эксперты ожидают стабилизации, а в 2023 году – устойчивого роста. Причин для этого несколько.

Во-первых, рост спроса на внутренний туризм. Ожидается, например, что Краснодарский край примет в этом году 20 млн туристов. Для сравнения в 2020 году этот показатель составил 12 млн человек, в 2021 – 16,8 млн. Заполняемость отелей в высокий сезон в 2021 году составила 80%, в 2022 году прогнозируется в 95% с дефицитом в высоких сегментах - 4-5%. Ряд операторов объявили, что летом 2022 года рост цен на номерной фонд составит 10-30%.

Во-вторых, государственная поддержка гостинично-туристической сферы: обнуление ставки НДС, упрощение процедуры получения разрешительной документации в сфере строительства гостиничных комплексов и апартаментов, а также достаточно серьезное упрощение процедур ввода их в эксплуатацию.

 

Кроме того, в действие введены несколько программ по развитию инфраструктуры. Всего на поддержку сегмента государство планирует потратить в ближайшие три года 13 млрд руб.