Особенности приемки квартиры в новостройках: что нужно знать россиянам?

 

29 декабря 2023 года вышло постановление правительства РФ № 2380, которое устанавливает новые особенности приемки квартиры у застройщика. Срок действия документа — до 31 декабря 2024 года.

Выявлены существенные недостатки, которые делают использование квартиры по назначению невозможным, то есть она непригодна для проживания. Обычно тяжело обосновать существенность замечания, если на самом деле это мелкий дефект — даже при помощи юриста или приемщика, которые используют сомнительные методы. В свою очередь, если в квартире не работает водоснабжение или нет дверей, застройщику тоже нет смысла настаивать, что это несущественно.

 

Отказаться подписывать акт приема-передачи дольщик может, только если существенные недостатки зафиксировал специалист, который состоит в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) или Национального объединения строителей (НОСТРОЙ, или НРС). 

Необходимо согласовать с застройщиком выезд специалиста в течение пяти рабочих дней со дня приемки. А выехать на место специалист НРС может только через три дня после согласования или позднее. То есть закон сразу дает застройщику минимум три дня на устранение проблем.

Несущественные дефекты, которые дольщик нашел клиент сам или с чужой помощью, вносят в акт приема-передачи.

У застройщика есть 60 календарных дней на устранение недостатков. Неважно, существенные это дефекты или нет. Дольщик обязан выждать эти 60 дней перед тем, как проводить строительную экспертизу или подавать претензию застройщику.

 

Застройщик имеет право составить акт приема-передачи без участия дольщика. Такой акт составляют, если дольщик уклоняется от приемки квартиры. Застройщик вправе оформить односторонний акт через месяц со дня сдачи квартиры, который прописан в договоре.

Если дольщик считает, что может сам принять квартиру, никто ему этого запретить не может. Нужно зафиксировать недостатки в акте осмотра, подписать акт приема-передачи и получить ключи.

Застройщик должен устранить дефекты уже во время использования квартиры, то есть в ней можно жить, надо только обеспечить доступ мастерам. Для этого нужно или отдать второй комплект ключей застройщику, или перед каждым приходом рабочих согласовывать время, чтобы они могли попасть в квартиру.

В 2024 году остаются застройщики, которые не требуют подтверждать членство приемщиков в реестрах и пропускают на объект без ограничений. Такие застройщики обычно принимают замечания в полном объеме и дают возможность составить акт осмотра и не подписывать акт приема-передачи.

Если приемщика пропускают на объект, никаких особенностей дальше нет: он вписывает замечания в акт осмотра, потом стороны решают, подписывать или нет акт приема-передачи.

 

Эксперт обследует объект, делает измерения, фотографирует. Нарушения сводит в таблицу, указывает ссылки на нормативные документы и делает локально-сметный расчет, чтобы понять стоимость устранения дефектов.

Заключение сначала отправляют застройщику вместе с досудебной претензией, потом идут с ним в суд. В суде по ходатайству застройщика может быть инициирована еще и судебная экспертиза. Она должна подтвердить результаты первой экспертизы или опровергнуть ее — частично или полностью. Судья сравнивает экспертные заключения и решает, какие суммы компенсаций объективны. Обычно платят меньше, чем просят дольщики, но денег все равно хватает на ремонт.

Экспертиза, подготовка заключения и судебный процесс занимают обычно от четырех месяцев. Если квартира сдается без отделки, пользоваться ею нельзя до окончания судебного процесса, поскольку на момент судебной экспертизы все должно быть в исходном состоянии. Если квартира уже с ремонтом, пользоваться ею можно, но нельзя делать ремонт и перепланировки.

Стоимость строительной экспертизы начинается от 20 тысяч рублей для маленькой квартиры. Если дело выиграно, деньги взыскивают с застройщика, но не каждый готов тратить немалые суммы и, самое важное, ждать.

 

Кроме того, в марте 2024 года введен мораторий на взыскание неустоек с застройщиков, что делает судебное разбирательство гораздо менее привлекательным с точки зрения итоговых сумм компенсации.