Особенности ипотечного договора: что нужно знать, чтобы не попасть в долговую яму

 

Ипотека — это важное решение, связанное с финансовыми рисками, поэтому потенциальным клиентам следует заранее просчитать все риски при таком шаге. О самых опасных проблемах, связанных с получением ипотечного кредита, рассказывают эксперты компании «Метриум».

 

Чтобы избежать неприятностей при оформлении ипотеки, нужно внимательно изучить содержание и все особенности договора. Это необходимо сделать в спокойной обстановке и лучше всего найти форму договора на сайте банка и выписать пункты, которые вам непонятны, чтобы потом уточнить их у менеджера. Так вы будете осведомлены обо всех тонкостях, и никакие условия банка не застанут вас врасплох.

Как отмечают специалисты, прежде всего необходимо выяснить, какую схему погашения предлагает банк: аннуитетную или дифференцированную. 

Ипотека состоит из двух частей: основного долга (тела кредита) и платы за его использование. При аннуитетных платежах заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму. Однако это не означает, что клиент гасит долг равномерно. Обычно банки распределяют платежи так, чтобы сначала они шли в счет процентов, а лишь затем – основного долго.

 

Следовательно, если через несколько лет вы решитесь досрочно погасить долг, существенно уменьшить переплату не получится.

При дифференцированных платежах сумма, которую нужно каждый месяц направлять банку, постепенно снижается. Это связано с тем, что клиент оплачивает проценты только за те средства, которыми реально воспользовался. В начале придется переводить банку очень крупные суммы. Зато конечная переплата значительно меньше, чем при аннуитете.

Если у вас довольно хорошие финансовые возможности, предпочтительней выбрать дифференцированную схему. но необходимо иметь в виду, что данный вид платежей по стандартным либо льготным ипотечным программам всем клиентам предлагают только Газпромбанк и Россельхозбанк.

При оформлении ипотеки каждый заемщик в соответствии с законом обязан застраховать приобретаемое жилье. Это логичная мера, позволяющая клиенту закрыть ипотеку в предусмотренных договором случаях, например, если квартира окажется разрушена в результате пожара. Тогда долговые обязательства на себя возьмет страховая компания.

А вот страховать жизнь и здоровье при оформлении ипотеки законодательство не требует.

 

Тем не менее, многие кредитные организации навязывают клиентам такую услугу. Большинство банков в случае отказа от нее увеличивает процентную ставку по ипотеке на 1-2%, а, например, Московский кредитный банк – на 3%. Кредиторы хотят быть уверены, что получат деньги, даже если гражданин утратит трудоспособность. Как правило, покупка страхового полиса обходится гораздо дешевле повышения ставки.

Также банки нередко вынуждают клиентов оформить титульное страхование, защищающее от потери права собственности. Она позволяет вернуть деньги, если суд по какой-либо причине признает сделку недействительной. Тем не менее, есть кредитные организации, готовые выдавать ипотеку без допуслуг: Росбанк, Газпромбанк, «Синара», «МТС Банк», «АТБ» и др. Если вы считаете личное и титульное страхование лишним, стоит обратиться в эти банки.

Нередко банки в момент оформления ипотеки рекомендуют заемщикам внести единовременный платеж за снижение ставки кредита. Например, в Сбербанке минимальная сумма, которую можно перечислить за скидку, составляет 1,6% от суммы кредита. В таком случае ставка снизится на 0,5%. Клиентам разрешено уменьшить ее максимум на 1,5%.

Однако, если вы планируете погасить кредит досрочно, то в этом случае, вы существенно переплатите банку. Дело в том, что комиссия за снижение ставки в любом случае не возвращается. Для принятия взвешенного решения недостаточно провести расчеты с помощью ипотечного калькулятора. Желательно обратиться к кредитным брокерам, которые детально изучат ваш случай и дадут профессиональный совет, платить комиссию за скидку или нет.

Распространенный маркетинговый ход банков – предложение снизить ставку, если клиент согласится на дополнительные услуги: телемедицину, консультации юристов, перевод накопительной части пенсии в некоммерческий фонд, с которым сотрудничает кредитная организация и др.

 

Кредитная организация законно может взимать деньги за эти опции, при этом не обязана включать информацию о них в полную стоимость кредита. Туда входят только основной долг, проценты и расходы по обслуживанию кредита, прежде всего, страховка. Клиенту обязательно нужно выяснить, сколько стоят предлагаемые услуги. Не исключено, что итоговая переплата с их учетом будет выше даже при условии понижения ставки.

Кроме того, во многих банках есть услуга, позволяющая снизить ставку по ипотеке на определенный срок. За это придется заплатить комиссию, которая зависит от изначальной ставки и срока кредитования. Прежде чем соглашаться на активацию данной опции, нужно подсчитать, в каком случае переплата будет меньше.  

Договор ипотеки фиксирует право покупателя владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной квартирой. Но банк имеет право накладывать ограничения. Кредитная организация может требовать согласовать с ней регистрацию в квартире других лиц, включая ближайших родственников, и даже ремонтные работы, а также запретить сдачу жилья в аренду.

 

На клиента, не соблюдающего обязательства, банк накладывает штрафные санкции вплоть до обязательства досрочно погасить ипотеку. Все условия указаны в соглашении. Если вас что-то не устраивает, надо обращаться в другой банк. Обычно кредитные организации используют данные условия для собственной подстраховки. Они не проверяют клиентов постоянно, но в случае возникновения трудностей с обслуживанием долга любые нарушения станут еще одним основанием для требования досрочного погашения кредита либо реализации квартиры заемщика.