#МИР
Оригинальная находка застройщиков охватила рынок жилья, но Эльвира Набиуллина против
Центробанк РФ снова выступил с предупреждением об опасности распространения так называемой субсидированной ипотеке со ставками 0,01–0,1% годовых.
«Практика льготной ипотеки от застройщика увеличивает риски образования пузыря сначала за счет технического разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания пузыря. Банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование.
Однако наиболее чувствительные потери понесут граждане. В случае реализации данного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что, в свою очередь, приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса», — отмечается в докладе Центробанка РФ.
Регулятор также отмечает, что «околонулевая ипотека» уже уронила средневзвешенную ставку первичной ипотеки с 5,9% в январе до 3,7% в августе этого года.
Глава департамента финансовой стабильности Центробанка РФ Елизавета Данилова отмечает, что ипотека под 0% выгодна и застройщикам, и заемщикам, и банкам — но только на первый взгляд.
Такая ипотека является рискованной, поскольку все стороны схемы могут недоучитывать свои риски:
- заемщик в течение ближайших лет не сможет выгодно продать ипотечную квартиру, так как ее цена на 30% меньше рыночной стоимости. В случае продажи он потеряет первоначальный взнос;
- банки часто недооценивают риски. По статистике кредитных организаций заемщики выплачивают ипотеку в среднем за 7-10 лет, и банки рассчитывают, что околонулевая ипотека будет быстро погашена. Однако люди предпочтут выплачивать кредит 25 лет, так как погашать его быстрее невыгодно. Иногда банки соглашаются на комиссию 15-20%, но их расчеты могут оказаться неверными. В результате банки могут терпеть убытки длительный срок;
- для застройщиков повышается долговая нагрузка, так как что средства на эскроу-счетах не могут быть переданы сразу.
По словам экспертов, опрошенных «Информером», риск в случае распространения «околонулевой ипотеки» действительно присутствует.
Ведь, ипотека, является одной из самых популярных программ на российском рынке, и ее развитие выгодно застройщикам. Другой вопрос, что развитие, — дело хорошее, но какой ценой?
Отметим, что Центробанк РФ неоднократно обращал внимание на опасность т.н. околонулевой ипотеке, которая угрожает стабильности банковского сектора страны. И опасения регулятора не лишены оснований.
Ведь, именно сверхнизкая ипотека раздувает ценовой пузырь на рынке недвижимости. К чему этом может привести хорошо видно на примере США, где в 2008 году разразился финансовый кризис. В погоне за прибылью американские банки выдавали ипотеку всем желающим, и в рекордные срок доля ипотеки выросла до 50% банковских активов.
Однако, когда выяснилось, что большинство ипотечников не могут выплачивать даже не кредиты, а проценты по нему, банковский сектор США начал разваливаться.
Финансовый кризис достиг таких масштабов, что правительство США презрев законы и постулаты капитализма, напрямую вмешалось в происходящее, выплачивая государственные деньги частным банкам, дабы избежать полного краха американской экономики.
Конечно же, в России ситуация далека от того, что происходило в США в 2008 году, однако, при дальнейшем продвижении околонулевой ипотеки, можно оказаться и на пороге финансового краха.
И пострадают от него не только банки, но и застройщики. Именно поэтому меры, которые предприняты Центробанком РФ, получили положительную оценку со стороны российских экономистов и финансистов.
Между тем, на рынке появилась новая модификация «околонулевой ипотеки», — траншевая.
В траншевой ипотеке сумма займа делится на несколько частей, у каждой из них — своя кредитная ставка. Приобрести недвижимость по такой схеме предлагают пока только несколько застройщиков, среди которых группы компаний «Самолет», «А101», «Основа», «Страна Девелопмент» и «Мармакс».
Девелоперы отмечают, что траншевая ипотека выдается без увеличения стоимости самой квартиры, в отличие от кредитов с субсидиями от застройщиков со ставками около нуля процентов годовых.
Кроме того, новый вид ипотеки позволяет значительно сократить или даже свести к нескольким рублям ежемесячные платежи в первый год кредитования либо до ввода здания в эксплуатацию. Такой займ можно совмещать с классической ипотекой и программами господдержки — семейной ипотекой и ипотекой для IT-специалистов.
Однако, новый вид ипотеки уже вызвал озабоченность руководства Центробанка РФ.
«Действительно, это новый продукт. Мы сейчас внимательно анализируем все его последствия, так называемой «траншевой ипотеки». Он пока не получил широкого распространения. Но как мы видим риски, какие могут быть здесь риски? В первую очередь, это может быть риск для застройщика, потому что при такой траншевой ипотеке на эскроу-счет будет поступать меньшая сумма: только первоначальный взнос и эта совсем символическая — первый транш», — заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина.
Она также отметила, что счет экскроу будет наполняться медленнее, чем при обычной ипотеке, но наполнение счетов-эскроу дает возможность банкам снижать ставки по кредитам застройщикам, потому что у них есть это обеспечение. И Центробанк видит, что кредиты застройщикам по этой схеме остаются гораздо ниже, чем в целом кредиты по корпоративному сектору.
«И поэтому это может увеличить ставку по кредитам по проектному финансированию. Второе, к чему это может привести: это может привести к повышенному спросу на жилье в виде объекта инвестирования. Это может быть, действительно, привлекательно, даже в спекулятивных целях в расчете на рост цен на жилье: могут люди и компании вкладываться с целью дальнейшей перепродажи.
И может возникнуть почти инвестиционный навес, и это может способствовать инфлированию цен на жилье, а это еще больше усилит разрыв между динамикой на первичном и вторичном рынках.
Мы сейчас это уже видим, и это может создавать проблему — такой разрыв между первичным и вторичным рынком для обслуживания ипотеки, потому что, когда людям нужно продать жилье, которое в залоге по ипотеке, оно будет на вторичном рынке сильно отличаться по цене, чем первичное жилье.
И, конечно, здесь возможен мисселинг — это недобросовестные продажи, когда люди естественным образом будут реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания кредита.
Эти мы риски видим, но продолжим дальше анализировать, смотреть, как это будет развиваться и по мере необходимости принимать соответствующие решения в области регулирования», — подчеркнула Эльвира Набиуллина.
