Новая рискованная ипотечная схема: в чем опасность?
Банк России сообщил о выявлении новой рискованной ипотечной программы, когда на счета эксроу средства поступают за день до сдачи недвижимости, а не в день оформления ипотеки. До этого момента деньгами пользуется ипотечный банк. Это дает ему возможность дделать некоторую скидку заёмщику. Об этом сообщила директор департамент финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова в интервью изданию «Национальный банковский журнал».
«Появляются и новые схемы. Например, аккредитивная схема, когда средства на счет эскроу поступают не в момент оформления ипотеки, а за день до сдачи дома в эксплуатацию. До этого момента средствами пользуется ипотечный банк, что дает ему возможность предоставить некоторую скидку заемщику. В этом случае риски несет банк, осуществляющий проектное финансирование, так как средства не поступают на счет эскроу. Рискует также и покупатель, так как средства на аккредитиве не застрахованы в отличие от эскроу», — отметила Данилова.
Директор департамента отметила, что рынок ипотечного жилья становится все менее прозрачным, из-за чего нет четкого понимания о рыночной цене жилья, а также ухудшаются стандарты кредитования.
К наиболее рискованным ипотечным схемам ЦБ относит те, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос. Например, это «льготная ипотека от застройщика», ипотека без первоначального взноса, «ипотека с кешбэком». В данном случае заемщик может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена. Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту.
В последний год в арсенале банков и застройщиков появилось много совместных программ: это и «льготная ипотека от застройщика», и «траншевая ипотека», и ипотека без первоначального взноса, и «ипотека с кэшбэком», и «аккредитивная схема». По мнению ЦБ, к наиболее рискованным относятся практики, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос — это «льготная ипотека от застройщика», ипотека без первоначального взноса, «ипотека с кэшбэком».
Представитель ЦБ напомнила, что с 1 декабря 2022 года регулятор также установил запретительные макропруденциальные требования к капиталу по ипотеке с рассрочкой первоначального взноса. Эти условия перестали рекламироваться застройщиками, добавила Данилова.
По программам льготной ипотеки от застройщика, по данным ЦБ, отклонение ипотечной ставки от рыночного уровня немного сократилось. Средняя ставка увеличилась с 3,5% годовых в декабре 2022 года до 4,8% в январе 2023 года.
«Мы ожидаем, что ипотека от застройщика станет гораздо менее распространенной после повышения резервов по кредитам, выданным по ставкам, значительно отличающимся от рыночных», — резюмировала директор департамента финансовой стабильности Банка России.
С 1 мая ЦБ обязал банки применять повышенные надбавки по ипотечным кредитам на новостройки (по договорам долевого участия, ДДУ) в зависимости от уровня первоначального взноса и показателя долговой нагрузки потенциального заемщика. Так, если первоначальный взнос составляет от 10% до 15%, то риск-вес кредита придется увеличить в 1,5 раза независимо от величины показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Для ипотеки со взносом 15–20% коэффициент риска будет равен 1, а для взноса свыше 30% — 0,5.
Надбавки призваны усилить давление на капитал банков, поскольку их применение отражается на основных нормативах достаточности собственных средств. Новые надбавки «учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки».
В феврале 2023 года ЦБ предложил повысить уровень резервирования до 50% для дешевых ипотечных кредитов, чтобы ограничить использование рисковых схем. Регулятор предполагал введение надбавок к ставке резервирования в 30% и 50%, которые должны прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи.
Также ЦБ ранее отмечал, что помимо повышения надбавок для кредитов с низким первоначальным взносом или высокой закредитованностью заёмщиков регулятор может выделить ипотеку от застройщиков с нерыночными ставками в отдельный сегмент и установить для неё специальные макропруденциальные надбавки.
Ранее председатель ЦБ Эльвира Набиуллина говорила, что регулятор в случае, если новых маркетинговых схем при продаже новостроек будет становиться больше, готов инициировать ужесточение законодательства, чтобы средства граждан, которые принимаются по договорам долевого участия, шли только «по стандартным схемам».
