Нераспроданное жилье: угроза или возможность для застройщика?

 

Как отмечается, объем нераспроданного жилья, практически не изменился с весны. Так, в апреле в стадии строительства находилось 98 млн кв. м жилья. Из этого объема 27,6 млн кв. м в продажу не поступало (объем, который застройщики придерживают), еще почти 42 млн кв. м было не продано.

По состоянию на июль объем строящегося жилья составил 101,1 млн кв. м (+2% с начала года и +4% в годовом выражении), что стало максимальным значением с начала 2020 года.

 

При этом объем нераспроданного жилья составил 70,9 млн кв. м, или 70% от общего объема строящегося жилья. За год показатель вырос на 11,1 млн кв. м (+18,5%), за месяц он увеличился на 0,6 млн кв. м (+0,9%). Таким образом, на 1 июля распродано лишь около 30% объемов новостроек.

Продажи жилья в стадии строительства снижается с середины 2022 года на фоне активного, опережающего спрос вывода на рынок проектов и новых корпусов. В среднем за 2020–2021 годы показатель находился на уровне 40%.

Как отмечают аналитики, текущий уровень продаж соответствует нормальной модели проектного финансирования, так как, до середины прошлого года спрос на новостройки значительно опережал предложение. В итоге, это привело к тому, что практически все квартиры продавались на инвестиционной фазе, до ввода жилья в эксплуатацию.

 

«В среднем за 2020–2021 годы уровень распроданности строящихся квартир составлял около 40% от их общего объема. Такой уровень свидетельствовал о некотором дефиците квартир, особенно в высокой стадии строительной готовности», — отмечает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

С середины 2022 года показатель снижается, но это говорит не о проблемах, а, скорее, о перебалансировке рынка после долгого дефицита предложения.

 

«На данный момент уровень распроданности составляет примерно 30%, что соответствует нормальной модели проектного финансирования. В рамках этой модели застройщики не должны продавать всю недвижимость на инвестиционной стадии строительства», — отмечает  Михаил Гольдберг.

 

Это позволяет покрыть себестоимость строительства и погасить кредит, а дальнейшие продажи уже формируют прибыль застройщиков.

«За январь — июнь текущего года запущено строительство 21,4 млн кв. м жилья — на 21% больше, чем в том же периоде 2022 года, и даже выше уровня первого полугодия рекордного 2021 года. В этих условиях немного выросла доля жилья, которое только предстоит продать, но в основном это проекты, ввод которых запланирован на 2024 год и позже», — подчеркнул  Михаил Гольдберг.