Названы главные опасности для рынка недвижимости России
Источник: архив «ИНФОРМЕРа»
В 2024 году многие россияне действительно активно брали ипотеку с льготным периодом на 2—3 года, а также оформляли рассрочки, рассчитывая на снижение ставок до уровня 10—12%. Однако сейчас такие ожидания выглядят маловероятными, и это вызывает вопросы о стабильности рынка. Эксперт рынка недвижимости Москвы Валерий Летенков рассказал о том, насколько это может стать проблемой.
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:
«Сначала стоит понять, как обычно ведут себя заёмщики. Большинство людей берут ипотеку на пределе своих финансовых возможностей. Например, если человек может платить 50 тысяч рублей в месяц, он берёт кредит именно с таким платежом. Но через 2—4 года, благодаря инфляции и росту доходов, этот платёж становится менее обременительным. Именно поэтому в среднем ипотеку закрывают за 7—10 лет. Инфляция «съедает» часть долга, и у заёмщиков появляется возможность погасить кредит досрочно.
Однако с льготными периодами ситуация немного иная. Когда льготный период заканчивается, платежи могут вырасти, и это действительно создаст трудности для некоторых заёмщиков. Но я не считаю, что это приведёт к массовым проблемам.
Скорее всего, серьёзные сложности возникнут у 10% заёмщиков. Для таких случаев уже существуют схемы рефинансирования, перепродажи жилья или даже банкротства. Это не катастрофа, а скорее управляемая ситуация.
Теперь о влиянии на рынок. Предположим, что часть заёмщиков не смогут обслуживать кредиты и начнут продавать квартиры. Если на рынок выйдет, например, 10 тысяч объектов по цене на 50% ниже рыночной, это практически не повлияет на общую ситуацию. Такие лоты быстро купят инвесторы. Даже если предложение будет больше — скажем, 20 тысяч квартир, — рынок «переварит» их в течение полугода. Возможна небольшая корректировка цен, но она будет незначительной — в пределах 5%.
Гораздо большую угрозу для рынка представляет возможное банкротство застройщиков. Доверие к ним — это основа рынка новостроек.
Если крупные игроки начнут разоряться, это подорвёт уверенность покупателей. Даже возврат средств через эскроу-счета не компенсирует потерю доверия. В долгосрочной перспективе это может привести к снижению спроса на новостройки и общей дестабилизации рынка.
Рост числа ипотек с льготными периодами и рассрочками — это скорее локальная проблема, которая затронет лишь часть заёмщиков. Рынок недвижимости в целом справится с этим. Однако банкротства застройщиков могут стать более серьёзным вызовом, так как они подрывают доверие, которое является ключевым фактором для развития рынка».
