#МИР14

Максим Жукалов: «В Севастополе более 500 га определены под жилищное строительство»

 
Максим Жукалов: «В Севастополе более 500 га определены под жилищное строительство»
 
«ИНФОРМЕР» продолжает цикл статей о предпринимателях и других деятельных людях Севастополя, которые усердно трудятся на благо родного региона и страны, исправно платят налоги и облагораживают жизнь.
 

Это чрезвычайно энергичные и талантливые люди, умеющие работать на результат и обладающие высокой свободой и ответственностью – за себя, за свое дело, за персонал, за каждого жителя Севастополя и огромной России. Они преобразуют мир вокруг себя и делают его лучше, создавая новые товары и услуги, помогая севастопольцам в достижении поставленных целей.

О градостроительных планах «ИНФОРМЕРу» рассказал директор департамента архитектуры и градостроительства Максим Александрович Жукалов. 
 
Максим Александрович, в Севастополе вы с 2017 года, в 2020 избавились от приставки «и.о.» и стали полноценным директором департамента архитектуры и градостроительства. Расскажите о работе вашего ведомства, о городской среде, градостроительных планах и вызовах.    
 
- Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, являясь исполнительным органом государственной власти, обеспечивает, в первую очередь, реализацию градостроительной политики в городе, подготовку документов территориального планирования и градостроительного зонирования, документации по планировке территории, а также оказание государственных услуг.
 
Всего департамент оказывает 14 государственных услуг, в частности, выдает градостроительные планы земельных участков; разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, а в случае строительства садового или индивидуального жилого дома - уведомления о соответствии уведомления о соответствии объекта установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке, уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности; решения о признании садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом; согласовывает переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме, присваивает адреса. Полный перечень оказываемых услуг размещен на сайте департамента.
 
Что касается градостроительных планов, то, конечно же, в первую очередь, они направлены на обеспечение подготовки и утверждения нормативов градостроительного проектирования, Генерального плана и Правил землепользования и застройки города. Не только будущее города, но и его настоящее должно быть определено планами и видением развития города.  
 
В течение 2021-2022 годов департаментом и подведомственным учреждением ГАУС «НИИ ГАИС» обеспечивалась подготовка проектов нормативов градостроительного проектирования и правил землепользования и застройки города, проекты обсуждались на заседаниях соответствующих комиссий, согласовывались с профильными ИОГВ. В ближайшее время проект нормативов градостроительного проектирования планируется к утверждению Правительством Севастополя.
 
По проекту правил землепользования и застройки (ПЗЗ) проведены публичные слушания, сейчас мы подвели их итоги, к работе приступает комиссия по подготовке ПЗЗ.  Утверждение правил также планируется в этом году. 
 
Проект генерального плана города Севастополя, разработанный в 2017-2018 годах, подлежит приведению в соответствие с действующими документами территориального планирования Российской Федерации, положениями стратегии пространственного развития Российской Федерации, государственных программ Российской Федерации, национальных проектов, государственных программ, инвестиционных программ субъектов естественных монополий, актуализируемыми в настоящее время нормативами градостроительного проектирования и корректируемыми требованиями к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места; для пересчета потребности в социальной, инженерной и транспортной инфраструктуре в связи с необходимостью обеспечить динамично растущее население города, а также для установления границы населенного пункта с учетом особенностей административно-территориального устройства Севастополя и его статуса.
 
Мероприятие по актуализации проекта генплана планируется завершить в 2023 году.
 
У вас есть личный прием? Как к вам могут попасть севастопольцы? Как оцениваете свою работу?
 
- Да, личный прием есть – последняя пятница месяца.  Записаться на прием можно по телефону 49-23-46.
Оценивать мою работу должны севастопольцы и руководство, а не я. 
 
В Севастополе завершились публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки. Севастопольцы высказали более 8 тысяч замечаний. Поведайте об итогах слушаний. Когда предполагается принять сам документ?
 
- Отмечу активное участие жителей Севастополя как в проведенных экспозициях, так и в собраниях участников публичных слушаний.
 
По данным регистрации в собраниях участников публичных слушаний приняло участие 1725 жителей; фактически, с учетом того, что не все посетители проходили регистрацию, – более 2000.
 
Всего по результатам собраний подано 1420 опросных листов с замечаниями и предложениями. 389 предложений было высказано участниками в ходе собраний устно.
 
Общее количество предложений и замечаний, внесенных на экспозициях, направленных с использованием портала, поданных в адрес департамента, представленных на собраниях участников публичных слушаний составляет чуть более 8000.
 
Все предложения занесены в протокол публичных слушаний и подлежат рассмотрению комиссией по подготовке ПЗЗ. По итогам работы комиссии будет составлено заключение о результатах публичных слушаний по проекту ПЗЗ с рекомендациями по каждому предложению и замечанию. Заключение о результатах публичных слушаний будет опубликовано на официальных сайтах Правительства Севастополя и департамента, а также направлено разработчику проекта ПЗЗ для внесения изменений в проект.
 
Предложения поступили и от граждан, и от юридических лиц – в основном от собственников земельных участков и объектов капитального строительства, чьи интересы могут быть затронуты установлением определённой территориальной зоны, не предусматривающей тот или иной вид разрешенного использования земельного участка в качестве основного.
 
Значительная часть предложений (порядка 500) поступила от собственников садовых земельных участков и председателей СНТ (Фиолент, Кача, Инкерман), об изменении территориальной зоны, предусмотренной проектом (ведения садоводства Ж-1) на зону индивидуального жилищного строительства Ж-2.
 
Около полутора тысяч предложений поступило от правообладателей земельных участков сельскохозяйственного использования об изменении предусмотренных проектом зон сельскохозяйственных угодий СХ-1 или зон объектов сельскохозяйственного назначения СХ-2 на жилые зоны (Ж-1, Ж-2, Ж-3), зону рекреационно-курортных объектов Р-4.
 
Также много обращений об изменении территориальной зоны от собственников земельных участков под ИЖС, расположенных либо в границах лесных участков либо в границах земель обороны, получивших в 2020-2021 годах положительные решения судов по спорам о правах на такие участки.
 
Большой резонанс вызвала карта зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), которая является обязательной частью проекта ПЗЗ и в которой разработчиками были отражены не только внесенные в ЕГРН зоны, но и нормативные. Участникам слушаний было разъяснено, что правилами ЗОУИТ не устанавливаются, а перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон, определяется положением в отношении каждого вида ЗОУИТ.
 
Так, к примеру, от ТСН «Радар-С» (Нахимовский район) поступило множество обращений об исключении из карты нормативной СЗЗ промышленного склада, тогда как в ходе собрания в Ленинском муниципальном образовании участником была озвучена проблема, связанная с возможностью проживания в границах территории ЖК «Доброгород» при функционирующей АГЗС. Учитывая важный информационный характер карты, вопрос об отражении на ней установленных нормативно, но не внесенных в ЕГРН ЗОУИТ, будет рассмотрен комиссией по подготовке ПЗЗ.
 
Множество обращений поступило от жителей села Вишневое в связи с предусмотренной проектом зоной ведения садоводства в границах территорий опасных геологических процессов Ж-1.1.
 
Севприроднадзором совместно с ГБУС «Экологический центр» 24.06.2022 проведено повторное визуальное инженерно-геологическое обследование территории в пределах с. Вишневое, в районе улиц: Дружбы, Новая, Мира, пер. Дружбы, ранее отраженной в акте визуального инженерно-геологического обследования ООО «НГПЭ». По результатам обследования признаки наличия или развития оползневого процесса не выявлены, в связи с чем территориальная зона Ж-1.1 будет изменена на зону индивидуального жилищного строительства Ж-2.
 
Большое количество обращений подано об изменении предусмотренных проектом территориальных зон, в основном, рекреационных, выбор которых был обусловлен действующими требованиями к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», на зону индивидуального жилищного строительства Ж-2. 
 
Также предложения поступили по предельным размерам земельных участков.
 
Протокол, включающий все поступившие предложения и замечания, департаментом составлен, предложения в протоколе систематизированы по предметному и территориальному принципу. Комиссия по подготовке ПЗЗ должна начать работу на этой неделе. 
 
Заключение, содержащее аргументированные выводы комиссии по каждому предложению, будет опубликовано на официальных сайтах Правительства Севастополя и департамента, направлено разработчику для внесения изменений в месячный срок в проект ПЗЗ по результатам публичных слушаний. Затем проект будет направлен для согласования в Минкультуры России, ориентировочный срок согласования – месяц.  
 
Планируется, что в октябре-ноябре 2022 года проект ПЗЗ будет вынесен на заседание Правительства Севастополя.
 
Общественные обсуждения назначают не по всем новым проектам. От чего это зависит? Учитывается ли мнение людей? Или это формальность?
 
- Градостроительным кодексом РФ предусмотрено, что общественные обсуждения /публичные слушания не проводятся в ряде случаев, а именно:
 
- если проект подготовлен для реализации инвестиционного проекта участников свободной экономической зоны (СЭЗ);
- если подготовлен проект внесения изменений в ранее утвержденную документацию, в случае если такие изменения не затрагивают вопросы изменения границ территорий общего пользования и права третьих лиц (изъятие /резервирование).
 
Мнение жителей города учитывается. Каждое поданное предложение/замечание по обсуждаемому проекту анализируется и дается аргументированный вывод о возможности либо невозможности их учета, после чего проект корректируется и выносится на утверждение.
 
Расскажите о комплексном развитии территорий, в том числе и нежилой застройки. 
 
- В конце 2020 года Федеральным законом № 494-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ была включена целая глава, посвященная нормативному регулированию комплексного развития территорий как инструмента, призванного обеспечить не только сбалансированное развитие территорий и достижение показателей жилищного строительства, но и привлечение внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий. 
 
Во исполнение указанного закона департаментом разработаны порядок комплексного развития территорий (КРТ) в городе Севастополе (утвержден постановлением Правительства Севастополя от 25.11.2021 № 590-ПП) и порядок заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости на территории города Севастополя (утвержден постановлением Правительства Севастополя от 20.12.2021 № 661-ПП).
 
Законодательством предусмотрено 4 вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки, застроенной территории и КРТ по инициативе правообладателей.
 
В настоящее время реализация комплексного развития запланирована в отношении 5 территорий общей площадью 502 га, из них 3 территории – в районах «Молочная балка», «Северный», «7-й километр» – по инициативе правообладателей, 2 территории – в районе ул. Шабалина, 2 и «5-й километр» - КРТ нежилой застройки. Общий градостроительный потенциал территорий составляет около 2 800 000 кв.м  жилой площади.
 
КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;   либо объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных Правительством Севастополя; либо объекты капитального строительства, признанные самовольными постройками.
 
Также КРТ нежилой застройки возможно в отношении территории, включающей участки, виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ. Но это основание для КРТ будет работать после утверждения ПЗЗ. 
 
На сегодняшний день в Севастополе принято решение о реализации КРТ нежилой застройки в районе 5-го км Балаклавского шоссе, в связи с тем, что расположенные в границах территории комплексного развития объекты капитального строительства, принадлежащие правообладателю, включены в утвержденную постановлением Правительства Севастополя адресную программу сноса объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), расположенных в границах существующих, образуемых и (или) изменяемых земельных участков, в отношении которых утвержденной документацией по планировке территории предполагается изъятие для государственных нужд.
 
Изъятие объектов предусмотрено с целью строительства транспортной развязки на пересечении пр. Генерала Острякова (5 км) - подъезд к Максимова дача в соответствии с документацией по планировке территории линейного объекта, утвержденной приказом департамента.
 
Проект решения о КРТ и приложенный к нему мастер-план одобрены на заседании Градостроительного Совета при Правительстве Севастополя, состоявшемся 3 июня текущего года. Площадь территории комплексного развития составляет чуть больше 2,5 га. 
 
В Севастополе утвержден порядок заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков. Можно об этом подробнее. 
 
- Как уже говорил, порядок заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей земельных участков и  расположенных на них объектов недвижимости в 2021 году утвержден постановлением Правительства Севастополя № 661-ПП. Для реализации такой возможности, в первую очередь, мы в утверждаемых правилах землепользования и застройки устанавливаем территории, в границах которых предусматривается осуществление КРТ.
 
При этом все правообладатели земельных участков в границах этой территории должны заключить между собой соглашение, определив обязательства, возникающие в связи с реализацией мероприятий по КРТ, порядок и условия распределения между собой расходов на осуществление таких мероприятий, а также ответственность за нарушение обязательств, подготовить архитектурно–градостроительную концепцию и обратиться в департамент.
 
Департамент анализирует проект на соответствие нормативам, установленному ПЗЗ градостроительному регламенту и рассматривает вопрос, связанный с заключением договора.
 
Что сегодня происходит на рынке недвижимости Севастополя? Известно, что в Севастополе наблюдается падение строительства многоквартирных домов. Какие перспективы? В каком направлении движемся?
 
- Земельные ресурсы на территории города Севастополя ограничены, в связи с чем отсутствует достаточное количество земельных участков, обеспеченных социальной, коммунальной и транспортной инфраструктурой, которые могут быть вовлечены в жилищное строительство.
 
При этом спрос потенциальных клиентов на недвижимость в Севастополе превышает предложения, что влечет увеличение стоимости жилой недвижимости. К примеру, средняя стоимость 1 кв.м. жилья в 2022 году составила 143,4 тыс. рублей, при этом в 2021 году стоимость жилья составляла 99,3 тыс. рублей, за год стоимость выросла на 40%.
 
Снижение стоимости жилой недвижимости в Севастополе возможно путем обеспечения спроса новыми объектами жилищного строительства. 
 
В связи с чем Правительством Севастополя проводятся мероприятия по вовлечению новых территорий для жилищного строительства, в том числе, с использованием механизма комплексного развития территории, как я уже говорил, в этих целях определены несколько территорий общей площадью более 500 га.
 
Сколько квадратных метров жилья введено в Севастополе в 2022 году?
 
- По состоянию на 22 июля 2022 объем ввода жилья составил 351 тыс.м², что составляет 92 % от прогнозируемого объема, из которых 75,90 тыс.м² – объем ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и 275,10 тыс.м² –объем ввода жилья, построенного населением.
 
В стадии строительства находится 31 многоквартирный дом общей жилой площадью 355,57 тыс. м². 
 
В 2022 году уже введено в эксплуатацию 8 многоквартирных домов общей площадью 75,90 тыс. м², планируется к вводу в эксплуатацию 10 многоквартирных домов общей площадью 81,10 тыс. м².
 
В Севастополе прогнозируемый объем ввода в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства составит 364,53 тыс. м². С учетом приведенной информации, прогнозируемый объем ввода жилья на 2022 год составит 521,43 тыс. кв.м.
 
Памятники, мемориальные доски, переименование улиц… Как ведется работа в этом направлении? 
 
- Полномочия в сфере установки мемориальных досок и произведений монументального искусства на территории города Севастополя возложены на департамент культуры города Севастополя.
 
В соответствии с Порядком установки произведений монументального искусства и мемориальных досок на территории Севастополя решение о целесообразности увековечивания памяти выдающихся личностей посредством установки произведения монументального искусства или размещения мемориальной доски принимает комиссия по рассмотрению предложений об увековечении памяти исторических событий и выдающихся деятелей отечественной истории и культуры в городе Севастополе. Координирует деятельность комиссии департамент культуры города Севастополя.
 
В случае принятия комиссией решения об увековечении памяти того или иного лица, департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя организовывает рассмотрение эскизного проекта планируемого к установке произведения монументального искусства или мемориальной доски на заседании Архитектурно-художественного совета города Севастополя.
 
На сегодняшний день рассмотрено 38 эскизных проектов произведений монументального искусства и мемориальных досок.
 
Единый подход к наименованию элементов улично-дорожной сети, планировочной структуры и остановок наземного и водного городского транспорта обеспечивает Межведомственная топонимическая комиссия города Севастополя, возглавляемая губернатором города Севастополя. 
 
За время работы комиссии наименования были присвоены 25 улицам, 3 скверам и 3 остановкам наземного городского транспорта. Из них 17 объектов получили наименования в честь участников Великой Отечественной Войны и иных лиц, внесших свой вклад в развитие Севастополя. Часть улиц получила наименования в честь защитников города Севастополя, например, сержанта Стрельцова, подполковника Гузя, Михаила Марфина, капитана Дьячкова и других. 
 
Одному из скверов Севастополя, расположенному в микрорайоне Голландия, было присвоено наименование в честь ветерана Великой Отечественной войны, начальника Севастопольского высшего военно-морского инженерного училища, ученого, вице-адмирала Михаила Андрониковича Крастелева.
 
Вновь образованной улице в границах строящегося медицинского кластера было присвоено наименование медицинского работника, отдавшего жизнь в борьбе с COVID-19, Пелагеи Анатольевны Мазуровой – медицинской сестры–анестезиста, награжденной медалью имени «Даши Севастопольской».
 
Вы согласовываете вывески на зданиях Севастополя. Почему они выглядят иногда так контрастно?
 
- Да, департаментом осуществляется согласование информационных конструкций (вывесок), размещаемых на фасадах зданий и сооружений.
 
При согласовании дизайн-проектов вывесок, содержащих информацию о внешнем виде и месте размещения конструкции, департамент руководствуется, в том числе, нормами, установленными правилами размещения и содержания информационных конструкций в Севастополе, утвержденными постановлением Правительства Севастополя от 17.10.2014 № 396.
 
Существующие информационные конструкции, которые выглядят контрастно, являются самовольно размещенными, то есть несогласованными с департаментом.
 
Полномочия по демонтажу самовольно размещенных вывесок отнесены к компетенции департамента городского хозяйства города Севастополя.
 
Расскажите о работе комиссии по регулированию градостроительной деятельности и вводе в эксплуатацию проблемных домов. Как решаются эти вопросы? 
 
- Правительством Севастополя совместно с прокуратурой Севастополя утвержден перечень «проблемных» объектов капитального строительства, в отношении которых осуществляется выработка процессуального механизма по восстановлению прав граждан и приведению построенных объектов в соответствие с требованиями градостроительных и технических регламентов.
 
Вопросы завершения строительства и ввода в эксплуатацию проблемных объектов капитального строительства в городе рассматриваются на заседаниях комиссии по регулированию градостроительной деятельности при осуществлении ввода в эксплуатацию построенных объектов капитального строительства.
 
По итогам работы комиссии в 2020-2022 годах введено в эксплуатацию 7 проблемных домов общей площадью 75,58 тыс. кв.м. с количеством квартир 1201. 
 
1 июля 2022 проведено очередное заседание комиссии, где обсуждались вопросы по продолжению оказания содействия застройщикам в реализации необходимых мероприятий, направленных на ввод в эксплуатацию по ряду долгостроев.
 
Также были заслушаны представители нескольких проблемных домов, по которым будут разрабатываться «дорожные карты» с возможными мероприятиями, направленными на ввод в эксплуатацию построенных объектов капитального строительства, в настоящее время формируется повестка на очередное заседание комиссии.
 
Ещё в 2021 году говорилось о строительстве многоуровневой парковки, которое разрешено на улице Комбрига Потапова, 12-А. Правительство города даже утвердило проект планировки и межевания территории. Но парковки до сих пор нет. Почему? Появятся ли в Севастополе современные парковки? Или это из области фантастики?
 
- Проект планировки и проект межевания территории части кадастровых кварталов 91:02:001009, 91:02:001011, г. Севастополь утвержден постановлением Правительства Севастополя от 26.03.2021 № 117-ПП.  По проекту мы действительно предусмотрели образование земельного участка с видом разрешенного использования «Хранение автотранспорта)» площадью 4198.07 м². 
 
Заявление на выдачу разрешительной документации в отношении многоуровневой парковки в департамент не поступало, видимо потому, что нет экономических предпосылок для реализации этого мероприятия.
 
Что с генпланом? Когда ждать его обновленную версию?
 
- В настоящее время проект генерального плана, выполненного в 2017 – 2018 годах ГАУ «Институт Генплана Москвы», находится в процессе актуализации с целью приведения в соответствие с действующими документами территориального планирования Российской Федерации, в том числе с положениями Стратегии пространственного развития Российской Федерации, государственных программ, национальных проектов Российской Федерации, а также инвестиционных программ субъектов естественных монополий. 
 
Проект генплана приводится в соответствие с актуализируемыми в настоящее время нормативами градостроительного проектирования города Севастополя и корректируемыми требованиями к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места.
 
Актуализируются функциональные зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования в местах совмещения/пересечения с территориями общего пользования. Правительство Севастополя планирует повторное публичное обсуждение проекта генплана с гражданами в связи со значительным объемом изменений.
 
Срок направления на утверждение проекта Генплана в Законодательное собрание города Севастополя – 2023 год.
 
Спасибо за беседу! 
 
Источник Информер
 
 
 
Материалы по теме: