«Так плохо не было никогда». Аналитики бьют тревогу, так как доступность жилья упала на дно. А что в Севастополе?
К чему это приведёт, пока ещё точно неизвестно, но некоторые эксперты считают, что доступность жилья, несмотря на четыре года действия льготной ипотеки, не выросла, а, наоборот, упала до минимальных значений.
Доступность жилья упала. Источник: РБК.
Количество квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. м, а на вторичном — на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м. Об этом на конференции Domclick Digital Day сказал главный аналитик Сбербанка, руководитель Центра финансовой аналитики банка Михаил Матовников. Как уточнил эксперт «РБК-Недвижимости», это минимальные показатели за последние десять лет.
«С точки зрения того, что у нас сейчас строится, мы находимся на абсолютном дне. Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий», — отметил Михаил Матовников на конференции, добавив, что наблюдался рост доступности в отдельные периоды, но в целом этот показатель снижается.
По данным исследования, на которое ссылается Михаил Матовников, с января 2020-го по май 2024 года цены на вторичное жилье в среднем по России выросли на 77%, на новостройки — на 111%. При этом зарплаты за то же время увеличились в среднем на 71%
«Если быстрый рост зарплат потихоньку нагоняет вторичный рынок, то первичка оторвалась так, что ситуация, при которой зарплаты сделают рывок на 30%, маловероятна», — пояснил руководитель Центра финансовой аналитики «Сбера».
В результате доступность жилья во всех регионах в начале 2024 года находится на более низком уровне, чем она была до расширения программ с господдержкой, добавил он.
Довольно неожиданная информация, так как долгое время льготная ипотека являлась драйвером покупательской способности, и вокруг неё слагались миф и легенды, и чуть ли не каждый второй житель страны грезил возможностью стать обладателем квартиры в новом доме. Оказывается, туман рассеялся, и стало видно как на ладони реальную картину состояния отрасли? В связи с этим обстоятельством возникла необходимость рассмотреть текущее состояние цен на рынке севастопольской недвижимости первичного сегмента. По идее, спрос должен был упасть, а значит и цены скатиться вниз до предельных значений. Напомним, что в июне 2023 года, то есть, ровно год назад, стоимость квадратного метра в севастопольских новостройках составляла 148 865 руб.
Целый год цена на новостройки росла, причём довольно таки активно. И к маю 2024 года «квадрат» в новостройках по средним ставкам стал стоить 195 933 руб. Таким образом, говорить о том, что в Севастополе никто не покупает квартиры, нельзя: если цены растут, значит их подгоняет спрос. Однако, для основной массы людей, вопрос доступности был и остаётся актуальным.
Цены на новостройки. Источник: Realtymag
В настоящий момент отмечается незначительное снижение стоимости «квадрата» в новостройках по всем сегментам квартир. Цена на однокомнатные за «квадрат» составляет 13 млн 855 тыс. руб. (- 0,42%), двухкомнатные – 11 млн 456 тыс. руб. (- 0,46) трёхкомнатные – 14 млн 833 руб. (- 40,62%).
А на вторичном рынке в цене упали только однокомнатные квартиры, да и то всего на 1,99%. В настоящий момент «квадрат» стоит 181 776 руб. Или в целом однокомнатную квартиру по средним ставкам можно купить за 6 млн 676 тыс. руб. (- 1,99%). Тогда как двухкомнатные подорожали на 2,4%, а трехкомнатные на 0,29%. В среднем «двушка» стоит 8 964 руб., «трёшка» - 10 млн 268 руб.
Если начинать жизнь с чистого листа, то мнение аналитиков о том, что нормальному человеку просто негде взять все эти миллионы, в точности подтверждается. Однако жизнь так устроена, что ситуация быстро меняется, и вот уже человек становится обладателем новой квартиры, продав бабушкино наследство.
Также некоторые аналитики считают, что объёмы строящегося жилья продолжают уверенно расти, а запуск новых проектов остается на высоком уровне. Вводы жилья – управляемый параметр. «Задержка ввода жилья – это один из элементов лоббистских усилий продавить сохранение максимально мягких условий по остающимся льготным программам (прежде всего, по семейной ипотеке) - дескать, посмотрите, какой в отрасли спад, а вы ещё и льготы сворачиваете», - такой подход также имеет место быть.
Все эти мнения настолько противоречивы, что найти центр равновесия на данном этапе не представляется возможным. Рынок на то и рынок, чтобы не переставать удивлять и заставлять быть в курсе событий каждый день, дабы иметь представление о том, что там вообще происходит.
По данным на 25 июня 2024 года в Севастополе реализуется 126 тыс. кв. м квартир в строящихся домах. Продажи открыты на 109 тыс. кв. м. В целом говорить о стагнации рынка севастопольских новостроек не приходится.
