Коммерческая недвижимость Севастополя: продать выгоднее, чем владеть?
Как говорят эксперты, всё относительно. В целом по России «очевидно, что сам жанр торговой инфраструктуры переживает концептуальный кризис. Столкнувшись с чередой испытаний 2020-2023 годов (от «коронавирусной» изоляции до бойкота со стороны западных компаний), торговые центры показали себя самым уязвимым элементом в индустрии коммерческой недвижимости. Но интерес потребительской аудитории к ним стал снижаться еще до этих событий. Моллы и ТРЦ не могли больше производить тот вау-эффект, который наблюдался 10-20 лет назад. Тогда шопинг, представленный в ранее недоступных объёмах и форматах, сам по себе был развлечением.
Но сейчас культура потребления изменилась. Массовый покупатель переключился на e-commerce и относительно небольшие центры, расположенные рядом с домом или прямо внутри него. В подобных условиях строительство новых комплексов с габаритами 120-180 тысяч квадратных метров выглядит рискованным и нецелесообразным. Велика вероятность, что сложившуюся на сегодняшний день сеть проектов-гигантов ожидают исключительно точечные изменения», — считают эксперты.
Тем не менее, в целом по стране за 2023 год инвестиции в коммерческие объекты увеличились на 50%.
Скачок произошёл благодаря уходу иностранных игроков и росту продаж коммерческой недвижимости со стороны российских собственников. В текущем году активность инвесторов может снизиться, считают специалисты.
Что касается Севастополя, то бум строительства гигантов коммерческого сектора уже давно пройден. Все известные торговые центры и супермаркеты нашли свою нишу на рынке коммерческой недвижимости, и пока никаких потрясений для жителей в виде уплотнительной застройки не ожидается, но как знать? Как говорится, всё познаётся в сравнении.
Некоторое время севастопольские власти пытались коренным образом изменить концепцию торговли с целью снижения цен на товары первой необходимости, планируя построить под Севастополем логистический хаб, в «который можно заехать и заплыть».
Логистический хаб под Севастополем построить не получилось
Предполагалось, что производственно-логистический комплекс займёт территорию в 137 га в районе города Инкерман. Здесь в общей сложности хотели построить порядка 100 тыс. кв. м. складских площадей, а также резервуарный парк ёмкостью более 80 тыс. куб. м. для хранения горюче-смазочных материалов. На отдельном участке, по согласованию с Правительством Севастополя, должен был быть возведён оптово-распределительный центр «Севастополь».
На его территории планировалось хранить и обрабатывать как продукты питания, так и другие коммерческие грузы. Перспективный годовой грузооборот центра оценивался в более чем 300 тыс. тонн, включающий возможность доставки грузов железнодорожным транспортом от станции «Мекензиевы горы», автомобильным – по Симферопольскому шоссе и морским – по Чёрному морю.
В связи с чем проектом предусматривалось строительство на территории производственно-логистический центр разветвлённой сети внутриплощадочных автодорог, железнодорожного участка и комплекса гидротехнических сооружений.
«Совфрахт» безусловно обеспечит надлежащее выполнение принятых в концессионном соглашении обязательств. В настоящее время по многим этапам проектирование завершено и документы направляются в госэкпертизу. Строительство планируется завершить в установленные сроки: не позднее завершения 2024 года», – давал обещания генеральный директор ООО «Управляющая компания «Совфрахт» Дмитрий Пурим.
Однако пока оптово-распределительный центр так и остался амбициозным проектом, целью которого было привлечение инвестиций и создание рабочих мест.
Тем не менее, жизнь продолжается, и торговля была и остаётся в составе двигателя экономики Севастополя. Итоги 2023 года пока не подведены, а в 2022 году оборот розничной торговли составил 98,4 млрд. руб. В городе Севастополе осуществляют хозяйственную деятельность 7 региональных торговых сетей («Яблоко», «Фреш», «ЗМ», «ПУД», «Лидер», «Дикий мед», «Меркурий»), федеральная торговая сеть «Метро». Общее количество универсамов сетевого ритейла - 124 объекта.
Также организовано функционирование 16 розничных рынков. В 2021 -2022 годах на рынках организовано более 6000 торговых мест. Государственное унитарное предприятие «Управляющая компания оптово - розничных, торговых комплексов Севастополя», подведомственное Департаменту, организует работу 5 розничных рынков: «Центральный», «Юмашевский», «Южный», «Вещевой» и «Зоологический».
Развивается торговля в нестационарных торговых объектах. В 2022 году в схему размещения было включено 1863 НТО. Нельзя также сбрасывать со счетов интернет-торговлю и магазины у дома, которых в каждом районе города есть в достаточном количестве.
В связи с этим обстоятельством вопрос актуальности создания логистического хаба в Севастополе должны решать специалисты на основе статистических данных, основанных на мониторинге цен и системы прослеживаемости товаров по результатам 2023 года, отчёт о достижениях которого ещё только предстоит изучить.
Однако, есть объективные показатели в целом по стране, которые говорят о том, что значительный рост инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2023 г., достигший 489 млрд руб., обусловлен рядом факторов. Одним из ключевых является развитие маркетплейсов и рост потребности в больших складских комплексах, что стимулирует инвестиции в этот сектор. Это поддерживает расширение существующих складов и строительство новых, что в целом укрепляет инфраструктуру для онлайн-торговли, отмечают специалисты.
Торговля вырвалась вперёд по быстрому доходу, а также окупаемости стоимости аренды или даже приобретения объекта недвижимости. Инвесторы легко просчитывают риски и перспективы вложения денег, а в Севастополе за последние пять лет преимущество имели небольшие лоты до 150 кв. м. Однако в настоящий момент спрос на покупку объектов коммерческого назначения в Севастополе резко упал, что подтверждается аналитическими данными экспертов, ведущих многолетнюю статистику.
Так, в мае 2022 года средняя стоимость квадратного метра составляла 129 135 руб., а в настоящий момент – 107 535 руб. По районам динамика такова: Гагаринский район – 110 057 руб., Ленинский – 110 968 руб., Нахимовский - 95 646 руб.
Но это настолько усреднённые показатели, что ориентироваться на них в целом можно только, если не рассматривать реальную покупку объекта, так как конечная цена продажи может значительно упасть при торге. Выбирая инвестиционную недвижимость, стоит сделать акцент на уже готовом бизнесе, где есть арендаторы. Инвестор становится новым собственником, продолжая получать доход от аренды, при этом нанимателей менять не обязательно.
В действительности, это хороший шаг для вложения денег, и такие варианты в Севастополе есть.
Например, продаются два торговых помещения в Ленинском районе, где высокий курортных трафик в летний сезон за 18, 8 млн руб.
Два помещения в Ленинском районе
Цена за квадратный метр – 770 833 руб. Объекты расположены на нaбеpежнoй Пpимopcкого бульваpa, используются под торговлю сувенирами. Общая площадь объектов – 24 кв. м.
Помещение с арендатором в Гагаринском районе
В Гагаринском районе выставлено на продажу помещение с арендатором за 29, 8 млн руб. Используется под магазин продтоваров. Стоимость за «квадрат» - 205 517 руб.
Торговый зал
Общая площадь 145 кв. м, на рынке 13 лет.
Здание на Монастырском шоссе
На Монастырском шоссе за 47 млн продаётся здание, в котором располагается магазин ритуальных услуг.
Бизнес ритуальных услуг
Здание расположено рядом с главным входом на городское кладбище. Общая площадь 83,2 кв. м, цена за «квадрат» 564 904 руб.
За 1,5 млрд руб. продаётся ТЦ «Адмирал».
ТЦ «Адмирал»
Продавец сообщает, что торговый центр заполнен арендаторами и имеет все параметры ликвидного объекта. Стоимость квадратного метра – 121 234 руб.
На ул. Токарева продаётся помещение свободного назначения за 1,6 млн руб.
Помещение на ул.Токарева
Стоимость квадратного метра 120 185 руб. Oтлично подойдёт под различные виды деятельности: магазин, апартаменты, частные дошкольные и школьные учреждения, салоны различных косметических услуг и так далее. Жилой комплекс - новый, современный квартал многоквартирных домов на 952 квартиры. Район полностью новый, вокруг очень мало помещений сопутствующей инфраструктуры, при заселении будет возможность использовать в инвестиционных целях под аренду или продажу.
Это только небольшой срез объявлений о продаже коммерческой недвижимости на сервисе «Авито».
Возникает вполне закономерный вопрос: если продают действующий бизнес, значит есть какие-то обстоятельства, которые повлияли на это решение? Тогда инвестору предстоит нелёгкая задача просчитать рентабельность и все риски самостоятельно.
В настоящий момент никто не может точно сказать, как скоро уйдут с молотка объекты с большой площадью, тогда как маленькие и средние имеют хорошие перспективы для продавцов быть проданными.
У каждого покупателя и продавца всегда будут личные причины для сделок с недвижимостью, но у рынка свои законы, где всё решает экономическая ситуация, а вернее её состояние. На кризисах многие теряют, а многие наоборот поднимаются с колен – кому как повезёт.
Что касается потребителей услуг, то для них вряд ли что-то кардинально изменится. Пока решающую роль играет ценовая политика на товары и услуги, а также качество и доступность, что в конечном итоге формирует общую картину рынка.
Фото: https://vk.com/interstroi.crimea
Скриншоты:
https://www.avito.ru/sevastopol/nedvizhimost
