#ПОЗНАНИЕ

Ключевая ставка и ипотека: что ждет рынок недвижимости?

 
Ключевая ставка и ипотека: что ждет рынок недвижимости?
 
10 июня Центробанк России снизил ключевую банковскую ставку — с 11% до 9,5%. Таким образом, значение ставки вернулся к началу году. Как это решение отразится на ипотечном рынке, и приведет ли к оживлению рынка недвижимости? На этот вопрос отвечают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
 
«Снижение ключевой ставки с 11% до 9,5% в лучшем случае приведет к снижению ипотечных ставок на процентный пункт. Однако это не приведет к существенному оживлению спроса на ипотеку», — сказала аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
 
Она также отмечает, что сейчас россияне пребывают в ожидании прояснения общей экономической ситуации и снижения цен со стороны застройщиков.
 
«Рынок был сильно перегрет в 2021 году, поэтому платежеспособный спрос в массе исчерпал себя. Такое затишье случилось бы, даже если бы не было ситуации вокруг Украины, но, безусловно, в меньшем масштабе», — заявила Наталья Пырьева.
 
Таким образом, спрос на ипотеку будет сохраняться низким и в течение следующих нескольких месяцев.
 
Аналогичного мнения придерживается и директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее словам, снижение ключевой ставки в теории должно благоприятно отражаться на рынке ипотеки. Но существует ряд факторов, которые, напротив, способствуют снижению спроса на жилье.
 
«В частности, чрезмерно возросшая с начала пандемии стоимость жилья для значительной части россиян стала препятствием к покупке недвижимости. В результате долговая нагрузка по ипотеке стала очень высокой для среднестатистического гражданина», — подчеркнула Ирина Носова.
 
Еще одним фактором остается инвестиционный спрос, который способствовал слишком активному росту стоимости недвижимости на фоне действия льготных программ, но сейчас, инвесторы заняли выжидательную позицию.
 
Таким образом, даже с учетом снижения ставок заемщики не будут торопиться брать ипотеку, ожидая, что ставки снизятся еще сильнее. 
 
Между тем, руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов прогнозирует оживление вторичного рынка, где нет льготных программ, а это, в свою очередь, скажется и на рынке первичной недвижимости.
 
«Сюда вернутся некоторые из покупателей-ипотечников, что, в свою очередь, оживит и первичный рынок», — уточнил Попов.
 
Еще одним позитивным следствием этого решения Алексей Попов назвал снижение финансовой нагрузки на застройщиков по проектному финансированию. На покупателей новостроек решение регулятора повлияет лишь опосредованно — сейчас во многих проектах действует какой-то из вариантов льготной ипотеки (или стандартная государственная программа, или субсидирование со стороны застройщика и банка).
 
Спрос могут оживить другие решения финансовых организаций. Во-первых, сейчас заканчиваются трехмесячные депозиты (открытые в начале марта под сверхвысокие проценты). Во-вторых, часть держателей валютных вкладов на фоне введения банками отрицательных ставок могут рассмотреть альтернативные варианты для сохранения накоплений.
 
Между тем, в риелторской компании «Инком-Недвижимость» уже отмечают оживление спроса после предыдущего снижения ключевой ставки.
 
«В ближайшей перспективе в связи с уменьшением ипотечных ставок спрос может увеличиться в 1,5 раза, также в 1,5 раза может снизиться прирост предложения», — заявил директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
 
По мнению экспертов, полное восстановление ипотечного спроса возможно при стабилизации общей экономической ситуации и снижении цен на жилье, так как, ставки в текущих условиях играют хотя и важную, но уже вторичную роль. Полное восстановление возможно только при разрешении вопроса доступности жилья, стабилизации экономической среды и приемлемой долговой нагрузке заемщика.
 
Таким образом, драйвером роста спроса будет слом тенденции к росту цен., однако, это маловероятно, учитывая то, что себестоимость строительства дорожает. Застройщики опасаются снижать цены, чтобы не возникло эффекта еще большего сокращения спроса, исходя из мысли, что раз недвижимость начала дешеветь, то стоит подождать еще большей скидки.
 
Напомним, что сокращение интереса к ипотеке наблюдается с апреля, когда выдачи снизились в 3,2 раза относительно марта. По данным Frank RG, в мае 2022 года российские банки показали рекордно слабый результат в ипотеке: за месяц они выдали населению всего 31,5 тыс. кредитов на жилье на 119,4 млрд руб.
 
Объем одобренных ссуд оказался минимальным с февраля 2017 года, а число заключенных договоров — самым низким за все время наблюдений экспертов (восемь лет). По сравнению с апрелем выдачи сократились на 26,7% в денежном выражении и более чем на треть (-36,7%) в количественном.
 
 
 
 
Материалы по теме: