Какие налоги на недвижимость придется заплатить уже этой осенью

Осенью россияне получат уведомления из налоговой службы об уплате налогов. Среди них один из самых важных — налог на недвижимость. В нашем материале мы расскажем о налогах на недвижимость и о том, кто их должен платить.

Главный налог на недвижимость — это земельный налог. Законодательство относит его к местным, речь идет о земельных участках в пределах муниципального образования.

 

Налог платят граждане и организации, владеющие землей на основе права собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости участка, которая зафиксирована в Едином государственном реестре недвижимости. Стоимость кадастровой оценки земли может превышать рыночную, тогда вам придётся в суде доказывать необходимость уменьшения суммы налога. 

 

В этом году должна быть проведена оценка всех земельных участков, а это значит, что у граждан прибавится нервотрепки, а у судов — работы.

Ставка налога не должны превышать 0,3% в отношении сельскохозяйственных земель, участков, занятых жилфондом, земель, предоставленных (приобретенных) для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. В отношении других видов наделов ставка не может превышать 1,5%.

Таким образом, муниципальные образования сами устанавливают ставки налога на землю.

 

Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы для некоторых категорий граждан — владельцев земли. Таким образом, «налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 600 квадратных метров площади земельного участка» для следующих категорий граждан: Героев СССР, России и полных кавалеров ордена Славы, инвалидов I и II групп, инвалидов с детства, детей-инвалидов, ветеранов и инвалидов ВОВ, а также ветеранов и инвалидов боевых действий, участников ликвидации аварии на ЧАЭС, лиц, принимавших участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах, физлиц, получивших или перенесших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику, пенсионеров, а также лиц, достигших возраста 60 и 55 лет, субъектов, соответствующих условиям, необходимым для назначения пенсии в соответствии с законодательством, действовавшим на 31 декабря 2018 года, физических лиц, имеющих трех и более несовершеннолетних детей.

 

Кроме того, местные муниципалитеты могут добавлять в этом список и другие категории граждан. 

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет гражданином, рассчитывается  местными органами ФНС, которые и направляют уведомление об уплате налога, где указывается сумма платежа.

 

Собственник земли обязан произвести этот платеж в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Еще один вид налога, относящийся к категории недвижимости, — это налог на имущество физических лиц.

Его платят граждане, имеющие в собственности жилой дом, квартиру, комнату, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, а также иные здания, помещения или строения. Налог платят все физлица, имеющие недвижимость, независимо от пола, гражданства или возраста.

Налог также рассчитывается сотрудниками ФНС исходя из кадастровой стоимости, зафиксированной в ЕГРН на 1 января года, за который он взимается. Государство определяет сумму платежа по каждому объекту в отдельности.

 

База, с которой рассчитывается платеж, определяется как кадастровая стоимость объекта, уменьшенная на кадастровую стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида недвижимости. Так, база по жилому дому определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого дома.

 

Налоговая база квартиры — это ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину стоимости 20 квадратных метров этой же квартиры.

 

Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на 1 миллион рублей.

Налоговая база в отношении объектов недвижимости, принадлежащих гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, дополнительно уменьшается на величину кадастровой стоимости 5 кв. м общей площади квартиры, площади части квартиры, комнаты и 7 кв. м общей площади жилого дома, части жилого дома в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка. Этот налоговый вычет предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида (квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома).

Если недвижимость находится в общей долевой собственности, то каждый участник платит налог пропорционально своей доле. А если же квартира, дача или гараж находятся в общей совместной собственности супругов, то они платят налог поровну.

Налог на недвижимость действует с даты возникновения права собственности на объект — с момента внесения в ЕГРН сведений о возникновении или переходе права собственности. Однако если человек получил недвижимость по наследству, то налог начисляется со дня открытия наследства.

 

Важно отметить, что если право собственности появилось или прекратилось в течение года, то ИФНС рассчитает налог пропорционально числу полных месяцев, в течение которых объект находился или находится в собственности гражданина. При этом если право собственности возникло до 15 числа текущего месяца или прекратилось после 15 числа, то такой месяц считается полным. С другой стороны, если право собственности на объект появилось после 15 числа или прекратилось до 15 числа, то такой месяц не учитывается для исчисления налога.

По аналогии с земельным налогом законодательство устанавливает предельные границы налога на имущество, отдавая на откуп местной власти возможность определить свои ставки. Так, в соответствии со статьей 408 НК РФ предельная ставка налога на жилые дома, квартиры, комнаты, объекты незавершенного строительства, машино-места, гаражи, хозяйственные постройки площадью не более 50 кв. метров и расположенные на садовых участках составляет не более 0,1%.

 

Недвижимость стоимостью более 300 миллионов рублей, торговые и деловые центры, помещения в них облагаются по ставке не более 2%. Все остальные объекты подлежат налогообложению по ставке не более 0,5%.

По данному налогу также предусмотрена возможность предоставления льгот.

 

Государство позволит оформить льготу по налогу на имущество, если его кадастровая стоимость не превышает 300 млн рублей и оно не используется в предпринимательской деятельности. Льгота предоставляется в отношении одного объекта каждого вида по выбору гражданина вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот.

 

Поэтому, например, если у льготника есть недорогие квартира, гараж и дом, то человек вообще освобождается от налога на имущество. А если субъект владеет сразу тремя квартирами, то он вправе оформить льготу на одну из них.

Также от уплаты освобождены Герои СССР, РФ, кавалеры ордена Славы трех степеней, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды, участники ВОВ и боевых действий, вольнонаемные лица в составе Советской армии, военно-морского флота, органов внутренних дел и государственной безопасности в период ВОВ, чернобыльцы, военнослужащие, а также граждане, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, пенсионеры, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет, члены семей военнослужащих и так далее. Более подробно с перечнем льготников можно ознакомиться в статье 407 НК РФ.

Третий вид налога на недвижимость — это налог на доходы физических лиц. Объектом налогообложения признаются доходы, полученные от продажи, дарения или мены недвижимости. С точки зрения государства доходом являются не только деньги, но и сама недвижимость.

 

Например, человек получает в дар квартиру. В результате у него возникает экономическая выгода. Поэтому гражданин, получивший в качестве подарка имущество, должен заплатить НДФЛ. Точно также физлица платят НДФЛ при обмене квартир или иных объектов недвижимости.

 

В этом случае доход по договору мены определяется в размере стоимости имущества, полученного от другой стороны. То есть, фактически, налогом на доходы облагаются не только денежные поступления, но и недвижимость, если право собственности на нее переходит в результате дарения или мены. Важно отметить, что получение объекта по наследству не приводит к обязанности платить НДФЛ. В этом случае наследник становится плательщиком налога на имущество, о котором говорилось выше.

Субъекты, получившие доход от сделки с недвижимостью, до 30 апреля года, следующего за истекшим, направляют в ИФНС декларацию по форме 3 НДФЛ. Декларация подается в налоговую инспекцию по месту жительства гражданина. Налогоплательщики самостоятельно исчисляют НДФЛ при сделках с недвижимостью. Другой вопрос, что налоговики не принимают на веру сведения в декларации, так как получают данные из Росреестра.

 

И при наличии сомнений или явного занижения налоговой базы чиновники доначислят НДФЛ. Начисленный налог подлежит уплате до 15 июля года следующего за тем, в котором гражданин совершил сделку с недвижимостью. Ставка по налогу составляет 13%.

Для расчета платежа, как и в других случаях, определяется налоговая база. Её размер также зависит от кадастровой стоимости, но скорее косвенным, чем прямым образом. Так, если сумма дохода, полученная гражданином от продажи квартиры, будет меньше, чем ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, то ИФНС не признает такой доход.

 

Налоговые чиновники все равно обяжут продавца заплатить налог от суммы, получившейся в результате умножения кадастровой стоимости на коэффициент 0,7. Ну, а если цена продажи будет больше или равна произведению кадастровой стоимости на 0,7, то налоговики признают этот доход и взыщут НДФЛ именно с него.

Но таким образом определяется только стандартная налоговая база. Дело в том, что НДФЛ, как и другие виды налогов, предусматривает возможность льгот и вычетов при сделках с недвижимостью. Гражданин РФ, являющийся резидентом и реализовавший недвижимость, может не платить НДФЛ при соблюдении сроков владения объектами.

 

Так, минимальный срок владения недвижимостью, полученной в качестве подарка от родственника или члена семьи, по наследству, в ходе приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, составляет три года.

 

Потерпел три года и можешь продавать без уплаты налога. Кстати, трехлетний срок установлен и для единственного жилья. НК РФ признает жилье единственным, когда на дату регистрации в ЕГРН перехода права собственности на него к покупателю продавец не имеет в собственности (в том числе и в совместной) другого помещения (или доли в праве собственности на него).

 

При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик и (или) его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами.

В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет, если иное не установлено законами субъекта РФ. Таким образом, если соблюдать установленный НК РФ срок владения, то НДФЛ можно вообще не платить.

При соблюдении условий, указанных в п. 2.1. ст. 217 НК РФ, от НДФЛ освобождаются родители (усыновители) не менее двух детей, не достигших 18 лет (24 лет, если они очно обучаются в образовательных организациях).

Если же субъект не имеет льгот по уплате НДФЛ, то он вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму имущественного вычета. Государство предоставляет гражданам вычет в размере 1 000 000 рублей при продаже дома, квартиры, комнаты, садового дома, участка, а также долей в праве собственности на вышеуказанную недвижимость.

 

При реализации других объектов (например, гаража) вычет составляет 250 000 рублей. Вместо вычета продавец вправе уменьшить доход, предъявив ИФНС документы, подтверждающие расходы на покупку этой недвижимости (договор купли-продажи, квитанции, чеки, кредитный договор и так далее).

 

Если продается объект, полученный по наследству или в дар, то гражданин может уменьшить доход от продажи этого имущества на суммы, с которых когда-то был уплачен НДФЛ при получении этой недвижимости, или на расходы дарителя (наследодателя) на ее приобретение.