#МИР

Кадастровая оценка имущества: что необходимо знать собственнику

 
Кадастровая оценка имущества: что необходимо знать собственнику
 
Порядок государственной кадастровой оценки недвижимости – жилой, нежилой, коммерческой, земельных участков – установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В 2020 году в документ внесли ряд изменений. Об этом рассказала изданию «Профиль» доцент департамента экономики и управления МГПУ Ольга Карабанова.
 
Кадастровая оценка недвижимости проводится раз в четыре года по общему правилу и раз в два года в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь).
 
При этом было принято решение вне графика в 2022 году провести оценку земельных участков, а в 2023-м – всех остальных объектов.
 
В результате последней оценки, отдельные земельные участки в Ставропольском крае выросли в цене в 417 раз, в Ростове-на-Дону – в 1110 раз, в Санкт-Петербурге – в 29 000 раз, что вызвало недовольство бизнеса.
 
Ставки налога на недвижимость и землю устанавливают власти регионов, и эти деньги пополняют именно местные бюджеты. В некоторых субъектах Федерации введена прогрессивная шкала налогообложения. То есть чем дороже оценили квартиру или дом, тем больше за нее платит собственник. 
 
«Метод, возможно, был бы хорош при стабильной ситуации на жилищном рынке и крепкой национальной валюте. К сожалению, и с тем, и с другим у нас случаются проблемы. Рубль часто ведет себя непредсказуемо, квадратный метр перманентно дорожает. По данным Гильдии риелторов Москвы, на 31 августа индекс столичной однокомнатной квартиры составил 11,31 млн руб.
 
В ноябре прошлого года этот показатель находился на комфортном для расчета имущественного налога уровне 10 млн руб. То есть в будущем году для среднестатистического владельца московской «однушки» фискальный платеж составит 16,9 тыс. руб., а не 10 тыс. рублей», — отмечает Ольга Карабанова.
 
Кадастровая стоимость имеет значение и в других случаях, например, при продаже недвижимости (для расчета подоходного налога) или сдаче в аренду, а также при расчете штрафа (например, за нецелевое использование земли) или госпошлины при вступлении в наследство.
 
На кадастровую стоимость зданий и сооружений влияют площадь, материал, год постройки, техническое состояние и др. Кадастровая стоимость земельного участка определяется его площадью, месторасположением, наличием коммуникаций и транспортной инфраструктуры.
 
В 2023 году введено новое понятие – «нежилые помещения, пригодные для предпринимательской деятельности». Вне зависимости от того, пустуют они или используются, принося доход владельцу, смена статуса отразилась на их стоимости, а значит, и на размере имущественного налога.
 
Законодательство предусматривает, что кадастровую стоимость недвижимости с 1 января 2026 года можно будет устанавливать, исходя из ее рыночной стоимости. Для этого владелец должен подать заявление либо напрямую в учреждение, наделенное соответствующими полномочиями, либо через МФЦ. Власти субъектов Федерации имеют право досрочно переходить на такую систему. Из 89 регионов 59 уже осуществили такой переход. Некоторые это сделали в 2020 и 2021 годах.
 
Использование рыночной стоимости объекта при расчете имущественного налога может быть выгоднее собственнику. Дело в том, что государственный оценщик в большинстве случаев применяет метод массовой оценки кадастровой стоимости. За основу берутся не индивидуальные характеристики жилья, влияющие на его реальную рыночную стоимость, а средняя цена квадратного метра в границах кадастрового квартала или населенного пункта.
 
Между тем не только в одном микрорайоне, но и в одном доме эти цифры зачастую существенно различаются. Рыночную стоимость квадратного метра определяет множество факторов: этаж, подъезд, состояние придомовой территории, близость промзон и остановок общественного транспорта, количество парковочных мест для личных автомобилей, даже вид из окна.
 
Собственник может оспорить кадастровую оценку в суде либо обратившись в комиссию по рассмотрению споров. Оба варианта не идеальны хотя бы тем, что предполагают затраты, которые истцу даже в случае удовлетворения его требований не компенсируют (исключение – если суд примет решение снизить кадастровую стоимость более чем на 50%). Услуги независимого оценщика обойдутся в несколько тысяч рублей. Поэтому стоит крепко подумать, есть ли экономический смысл «искать правду», если налог на квартиру составляет 10–20 тыс. руб.
 
Другое дело – владельцы элитной недвижимости или предприятий. Для них платежи по имущественному налогу достигают от сотен тысяч до десятков (или даже сотен) миллионов рублей. Но здесь другая проблема: этим путем придется идти после каждой новой кадастровой оценки. Судебный вердикт автоматически не пролонгируется. При таком раскладе дополнительные расходы на юристов и оценщиков становятся практически постоянными. По статистике, комиссии удовлетворяют порядка 60% заявлений, суды – более 90% исков.
 
Также необходимо отметить, что возврат переплаты по имущественному налогу законом не предусмотрен. Скорректированная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости актуальна только для расчета фискального платежа за календарный год, в котором подан иск.
 
Фото: архив «ИНФОРМЕРа»
 
 
 
 
 
 
Материалы по теме: