Юридические тонкости: как правильно севастопольцам заключить договор купли-продажи объекта недвижимости

 

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

По вопросу заключения договора купли-продажи объекта недвижимости специалисты юридической компании «Щит» подготовили статью для редакции «ИНФОРМЕРа».

Под покупкой недвижимости подразумевается процедура, при которой одна из сторон (покупатель) принимает в собственность жилплощадь с последующей выплатой второй стороне (продавцу) заранее установленной суммы денег.

При продаже недвижимого имущества продавец передает тот или иной объект (здание, сооружение, квартиру и т.д.) в собственность покупателю. При этом последний должен внести за нее деньги.

Правовое регулирование процесса купли-продажи жилплощади осуществляется в рамках следующих основных нормативных актов: Гражданского кодекса (ГК РФ). Семейного кодекса (СК РФ). Жилищный кодекса (ЖК РФ). ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». «Основы законодательства РФ о нотариате».

Помимо вышеперечисленного в российском законодательстве также действует большое количество других нормативных документов, регулирующих правоотношения, возникающие в ходе купли-продажи недвижимости (например, ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», Постановление Правительства РФ от 5 мая 2014 года № 404 и т.д.).

Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте.

Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п.

Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. Цена – это стоимость отчуждаемой квартиры (дома, сооружения и т.д.); предмет – сведения об объекте недвижимости, позволяющие его точно идентифицировать.

В ст. 554 ГК РФ написано, что сведения, позволяющие индивидуализировать передаваемое имущество (предмет), в обязательном порядке должны быть отражены в договоре. В противном случае он будет считаться не заключенным. Кроме того, если речь идет о продаже жилой квартиры (дома, помещения), в которой проживают лица, обладающие правом пользования даже после ее отчуждения, то должно быть соблюдено еще одно существенное условие сделки. В договоре должен быть указан перечень таких лиц и их права (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Внимание. В п. 1 ст. 432 ГК РФ написано, что договор может считаться заключенным только в том случае, если между сторонами сделки достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Также перед покупкой необходимо тщательно осмотреть квартиру, выбрать наиболее безопасный способ расчета. Чтобы удостовериться в серьезности намерений покупателя, можно потребовать с него выплату аванса, заключив предварительный договор.

Что касаемо цены – стоимости объекта недвижимости, то в самом начале продавцу необходимо определить ее. Это можно совершить как самостоятельно, так и посредством обращения в специализированные агентства по оценке. Следует иметь в виду, что именно при использовании второго варианта можно будет установить стоимость жилплощади, максимально приближенную к рыночной.

Внимание. В п. 1 ст. 432 ГК РФ написано, что договор может считаться заключенным только в том случае, если между сторонами сделки достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Купля-продажа объекта недвижимости оформляется путем составления письменного договора, который в дальнейшем подписывается обеими сторонами. Несоблюдение такой формы повлечет за собой признание подобного соглашения недействительным (ст. 550 ГК РФ).       

Права и обязанности обеих сторон (покупателя и продавца) подробно прописываются в тексте договора. Так, основная обязанность покупателя заключается в том, чтобы своевременно рассчитаться с продавцом. При этом размер платежа должен соответствовать сумме, прописанной в соглашении. В случае нарушения продавцом своих обязанностей покупатель имеет право требовать расторжения договора и возврата перечисленных денег.

В рамках договора купли-продажи недвижимости у продавца возникают следующие обязанности: передать покупателю имущество в состоянии, соответствующем изначально заявленному; к установленной дате аннулировать регистрацию всех лиц, прописанных в отчуждаемой недвижимости (при наличии таких); после завершения регистрации в установленный срок освободить квартиру и передать ее покупателю, предварительно подписав соответствующий акт; после получения полного расчета продавец должен предоставить покупателю подтверждающие документы.

Вместе с тем, лицо, реализующее квартиру, имеет право требовать расторжения договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств (например, неполучение оплаты или просрочка платежа).

В настоящее время существует достаточно много вариантов заключения сделки по купле-продажи объектов недвижимости между физическими или юридическими лицами, каждый из которых имеет свои особенности, нюансы, порядок и правила проведения:      

1. Один из самых быстрых и наиболее простых вариантов – обычная продажа. В данном случае покупатель рассчитывается с продавцом, а второй сразу переоформляет квартиру на нового владельца. Никаких дополнительных действий и условий в данном случае не предусмотрено.
2. Другим способом продажи (покупки) жилплощади является аукционный метод. В наиболее общем смысле такой вариант подразумевает под собой метод быстрых продаж, при котором объект выставляется по заниженной цене, что привлекает большое количество покупателей. Однако в ходе грамотно проведенных переговоров и торгов недвижимость отчуждается по более высокой цене лицам в большей степени заинтересованным в покупке. В России наиболее распространены аукционы по продаже недвижимости должника при банкротстве физических или юридических лиц. При этом полученные денежные средства направляются на погашение долгов перед кредиторами.
3. Еще одним вариантом, как правило, в том случае, когда есть необходимость в срочной продаже недвижимости, прибегают к варианту выкупа - срочная продажа. Схема выкупа жилплощади имеет следующий вид: продавец, желающий побыстрее реализовать свою жилплощадь, обращается в специализированное агентство, которое выкупает данный объект; в дальнейшим приобретенная недвижимость перепродается агентством другому покупателю. Один из наиболее существенных минусов такого варианта сделки заключается в том, что продавец вынужден продать свою квартиру по заниженной стоимости. Иногда она может быть меньше на 30-40% от своей рыночной цены.
4. Существует вид альтернативной сделки. Под альтернативной сделкой подразумевается ситуация, когда продавец объекта недвижимости одновременно покупает себе новый (на вырученные деньги). При этом эти две процедуры осуществляются одновременно, то есть в один день заключаются сразу две сделки: первая – по продаже старой недвижимости; вторая – по покупке новой. Кроме того, альтернативная сделка также может включать в себя целую «цепочку» объектов, то есть когда продается не один объект, а сразу несколько. Чем длиннее эта цепочка, тем больше участников сделки и, соответственно, продолжительнее процедура оформления. Помимо этого также возрастает риск срыва всей операции.
5. На практике также встречаются и другие способы заключения сделок по купле-продаже недвижимости. Сюда можно отнести следующее: приобретение жилья от застройщика в порядке долевого участия или через ЖСК; отчуждение жилплощади путем переуступки права требования – к данному варианту прибегают в том случае, если дольщик желает продать свою квартиру до ее ввода в эксплуатацию; покупка или продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка.      

Процедура заключения сделки по купле-продаже недвижимости имеет определенный алгоритм действий.

При этом для каждой стороны соглашения (покупателя и продавца) предусмотрены свои шаги. При продаже недвижимости продавец должен действовать следующим образом: определить основные условия будущей сделки (предмет договора, цену). Разместить объявления о продаже или обратиться в агентство недвижимости. Показать квартиру потенциальным покупателям.

Предоставить документы, подтверждающие чистоту сделки. Заключить предварительный договор. Подготовить бумаги необходимые для оформления. Определить порядок расчетов с покупателем. Заключить основной договор купли-продажи. Дождаться окончания процедуры регистрации перехода прав собственности. Подписать акт приема-передачи. Получить полный расчет за реализованное имущество.

Покупка недвижимости обычно сопровождается следующими шагами: анализ предложений, действующих на рынке недвижимости. Осмотр недвижимости и ведение переговоров с продавцом. Подписание предварительного договора и внесение аванса (при необходимости). Внесение денег в банковскую ячейку (при выборе данного варианта расчетов). Расчеты с использованием счета-аккредитива (при выборе данного варианта расчетов). Подписание основного договора. Регистрация перехода права собственности. Получение объекта недвижимости и подписание акта приема-передачи.

До подписания основного договора, покупателю следует тщательно проверить документы, предоставляемые продавцом. Условно их можно разделить на два пакета: обязательные бумаги (выписка из ЕРГН, договор купли-продажи, свидетельство о передаче недвижимости в собственность продавцу по наследству и т.д.); документы, которые желательно запросить (например, справка о дееспособности продавца, сведения о семейном статусе продавца, письменное согласие второго супруга на отчуждение общей собственности и т.д.). Гражданам, далеким от юриспруденции лучше всего привлечь опытного юриста или риелтора, который сможет наиболее качественно произвести проверку всех бумаг. В противном случае есть шанс стать жертвой мошеннической схемы.

Проверка юридической частоты. Лучше всего доверить выполнение этой задачи грамотному специалисту. В ходе такой проверки обычно обращается внимание на следующие ключевые моменты: законность прав владения на отчуждаемое жилье; устанавливаются лица, прописанные в квартире, и их права на нее; проверяется наличие согласия второго супруга на проведение сделки; недвижимость обследуется на наличие ограничений и обременений.

С точки зрения законодательства существует два основных способа оформления сделки: в простой форме или через нотариуса. Кроме того, зарегистрировать переход права собственности можно через МФЦ или нотариуса.

Действующее законодательство не обязывает в каждом случае удостоверять сделку по купле-продаже недвижимости у нотариуса. Это необходимо только в отдельных случаях, установленных законом (например, если производится отчуждение доли в квартире или в квартире прописаны лица, имеющие право пользоваться ею даже после продажи, если владельцем недвижимости выступает ребенок или ограниченно дееспособное лицо и т.д.). При желании покупатель может зарегистрировать переход права собственности на квартиру, обратившись в МФЦ. При удостоверении сделки у нотариуса в дальнейшем регистрацию производит сам нотариус. Об этом написано в ст. 55 ФЗ РФ от 11.02.1993 г № 4462-1.

Расчеты по договору купли-продажи можно произвести по одному из вариантов: Расчеты при помощи аккредитива – покупатель заключает с банком договор, по которому на специальный счет вносится плата за квартиру. Продавец сможет получить эти деньги только после предъявления документов, подтверждающих такое право. Аренда банковской ячейки – стороны сделки арендуют в банке ячейку, заключая трехсторонний договор. В нее вносится полная стоимость объекта.

При этом условия доступа к деньгам дополнительно обговариваются в рамках соглашения. Публичный депозитный счет нотариуса – покупатель переводит необходимую сумму на депозитный счет нотариуса. Нотариус удостоверяет сделку, а потом сам переводит деньги продавцу, как только собственность будет зарегистрирована в Росреестре (Севреестре).

Нотариус гарантирует сохранность ваших средств: во-первых, он несет полную имущественную ответственность, а во-вторых, депозит нотариуса защищен от банкротства банка. Обычный расчет наличными – самый небезопасный вариант, так как увеличивается риск мошенничества.

После продажи квартиры каждый гражданин обязан уплатить 13% НДФЛ в бюджет. Однако в отдельных случаях налогоплательщики освобождаются от такого платежа. Так, если квартира находилась в собственности продавца от 3х до 5 лет, то ему не потребуется платить НДФЛ от продажи (п. 2 ст. 217 НК РФ).

 В соответствии со ст. 450 ГК РФ стороны сделки имеют право расторгнуть договор купли-продажи недвижимости одним из следующих способов: по взаимному соглашению; через суд по требованию одной из сторон (при наличии существенных оснований, обозначенных в законодательстве).