Ипотека строго под запретом
Директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков отмечает, что есть случаи, которые не подразумевают жилищных кредитов.
«Когда проекты реализуются по ДДУ, клиенты имеют право приобрести любые лоты в них с помощью ипотеки: закон не предусматривает каких-либо исключений. Но квартиры и апартаменты в некоторых элитных новостройках еще до официального выхода на рынок продаются лицам, осведомленным о предстоящем запуске проекта, по договорам предбронирования. Такие соглашения обычно не подразумевают использование жилищных кредитов. Схожая ситуация наблюдается и в проектах реконструкции, лоты в которых до ее окончания реализуются по предварительным договорам купли-продажи. Застройщики вправе включать в них пункт о недопустимости привлечения заемных средств», — сказал эксперт.
Бывают и такое, что в квартире сделана перепланировка, которая не позволяет страховой компании одобрить данный объект. Специалисты в сфере недвижимости заявлют, что редко в наше время можно встретить владельца недвижимости, который не хотел бы связываться с ипотекой. Если все-таки собственник отказывается, то покупателю стоит уточнить, почему ипотека в данном случае невозможна. Ведь чаще всего продавцы вторичного жилья отказывают ипотечным покупателям по ряду причин.
«Во-первых, такое решение может быть связано с желанием уйти от налогов. Если продавец владеет квартирой менее пяти лет, с продажи недвижимости он должен заплатить НДФЛ в размере 13%. Чтобы избежать уплаты налога или хотя бы снизить его размер, собственники продают квартиры с заниженной стоимостью в договоре. Но даже если клиент готов на такие условия, то получить у банка большую сумму, чем та, что указана в договоре, у него не получится.
Во-вторых, у продавца могут быть проблемы с самой квартирой: неузаконенная планировка, например. При оформлении ипотеки недвижимость, которая является предметом залога, осматривает оценщик, и на квартиру, которая в реальности существенно отличается от плана БТИ, банк не одобрит кредит. Также это может быть связано с психическим здоровьем собственника. В данной ситуации известно немало случаев, когда сделка уже после регистрации признавалась недействительной после исковых заявлений от родственников продавца, покупатель лишался квартиры и, соответственно, переставал выплачивать ипотеку. Банки при выдаче кредитов учитывают этот фактор и запрашивают у продавцов квартир справки из психоневрологического диспансера», — уточнила управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова.
Чтобы получить разрешение на оплату ипотечного кредита с помощью материнского капитала, необходимо предоставить ПФР гарантию того, что дети впоследствии смогут воспользоваться этим жильем. Для этого каждому ребенку должна быть выделена доля в квартире или доме, купленном с использованием маткапитала.
Однако распределять доли можно только после полного погашения ипотеки, когда недвижимость выйдет из-под залога банка. Поэтому до окончательного погашения необходимо оформить обязательство о будущем выделении долей и заверить его у нотариуса.
Для этого нужно обратиться в нотариальную контору и предоставить следующие документы:
- - паспорта всех членов семьи, свидетельства о рождении детей до 14 лет;
- - сертификат на материнский капитал;
- - договор об ипотеке;
- - ДДУ либо договор купли-продажи недвижимости;
- выписка из ЕГРН.
При оформлении обязательства желательно сразу сделать несколько нотариально заверенных копий, чтобы они остались у вас, поскольку оригинал документа заберет ПФР: они понадобятся, если возникнет необходимость в продаже и разделе имущества или в делах о наследстве.
