#МИРПонедельник, 27 февраля 2023 г.

Ипотека строго под запретом

На жилищном рынке бывают и такие случаи, когда ипотека на квартиру недопустима, несмотря на то, что у вас есть огромное желание приобрести жилье и деньги на первоначальный ипотечный взнос. Конечно, для первичного рынка «без ипотеки» — это почти исключительные случаи. Но, по словам экспертов, все-таки встречаются.

Директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков отмечает, что есть случаи, которые не подразумевают жилищных кредитов.

«Когда проекты реализуются по ДДУ, клиенты имеют право приобрести любые лоты в них с помощью ипотеки: закон не предусматривает каких-либо исключений. Но квартиры и апартаменты в некоторых элитных новостройках еще до официального выхода на рынок продаются лицам, осведомленным о предстоящем запуске проекта, по договорам предбронирования. Такие соглашения обычно не подразумевают использование жилищных кредитов. Схожая ситуация наблюдается и в проектах реконструкции, лоты в которых до ее окончания реализуются по предварительным договорам купли-продажи. Застройщики вправе включать в них пункт о недопустимости привлечения заемных средств», — сказал эксперт.

Бывают и такое, что в квартире сделана перепланировка, которая не позволяет страховой компании одобрить данный объект. Специалисты в сфере недвижимости заявлют, что редко в наше время можно встретить владельца недвижимости, который не хотел бы связываться с ипотекой. Если все-таки собственник отказывается, то покупателю стоит уточнить, почему ипотека в данном случае невозможна. Ведь чаще всего продавцы вторичного жилья отказывают ипотечным покупателям по ряду причин.

«Во-первых, такое решение может быть связано с желанием уйти от налогов. Если продавец владеет квартирой менее пяти лет, с продажи недвижимости он должен заплатить НДФЛ в размере 13%. Чтобы избежать уплаты налога или хотя бы снизить его размер, собственники продают квартиры с заниженной стоимостью в договоре. Но даже если клиент готов на такие условия, то получить у банка большую сумму, чем та, что указана в договоре, у него не получится.

Во-вторых, у продавца могут быть проблемы с самой квартирой: неузаконенная планировка, например. При оформлении ипотеки недвижимость, которая является предметом залога, осматривает оценщик, и на квартиру, которая в реальности существенно отличается от плана БТИ, банк не одобрит кредит. Также это может быть связано с психическим здоровьем собственника. В данной ситуации известно немало случаев, когда сделка уже после регистрации признавалась недействительной после исковых заявлений от родственников продавца, покупатель лишался квартиры и, соответственно, переставал выплачивать ипотеку. Банки при выдаче кредитов учитывают этот фактор и запрашивают у продавцов квартир справки из психоневрологического диспансера», — уточнила управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова.

Проблемы могут быть и тогда, когда квартира получена по наследству. Человек вступает в наследство лишь через полгода, а до этого времени квартиру можно реализовать лишь по предварительному договору купли-продажи. Может быть и такое, что через какое-то время выявляются и другие наследники, а на квартиру будет наложен арест на время разбирательств. Кредитные учреждения учитывают эти моменты, поэтому чаще не хотят рассматривать заявки на ипотеку.

Невозможно использовать ипотеку, если квартира находится под запретом. Например, у собственника есть долги, то приставы наложат запрет на продажу имущества (Росреестр зарегистрирует запрет на недвижимость). До погашения долгов квартиру невозможно будет продать. То есть продавец должен найти денежные средства, погасить долг, подать документы в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), убедиться в снятии запрета в Росреестре и только после этого продавать квартиру.

Если у продавца нет денег, то он может предложить покупателю погасить долг. Возможно, в этом случае клиента ждет скидка. Другой вариант — объект продажи — отдельное помещение, и даже со своим санузлом, но документально это только доля в квартире. Технически такие действия можно произвести с квартирами на первом этаже, когда ниже нет жилых помещений и, соответственно, некому будет возражать против наличия ванной/туалета над своей комнатой. Покупается, например, трехкомнатная квартира: в ней есть три комнаты плюс кухня-санузел. Делается разводка воды, и образуются новые четыре отдельные помещения, каждое со своим санузлом. Учитывая, что сейчас продаются студии и по 12 квадратных метров, в данном случае выходят вполне ликвидные комнатки. Но по документам каждая из них — это лишь 1/4 доля квартиры.

Чтобы получить разрешение на оплату ипотечного кредита с помощью материнского капитала, необходимо предоставить ПФР гарантию того, что дети впоследствии смогут воспользоваться этим жильем. Для этого каждому ребенку должна быть выделена доля в квартире или доме, купленном с использованием маткапитала.

Однако распределять доли можно только после полного погашения ипотеки, когда недвижимость выйдет из-под залога банка. Поэтому до окончательного погашения необходимо оформить обязательство о будущем выделении долей и заверить его у нотариуса.

Для этого нужно обратиться в нотариальную контору и предоставить следующие документы:

- паспорта всех членов семьи, свидетельства о рождении детей до 14 лет;
- сертификат на материнский капитал;
- договор об ипотеке;
- ДДУ либо договор купли-продажи недвижимости;
выписка из ЕГРН.

При оформлении обязательства желательно сразу сделать несколько нотариально заверенных копий, чтобы они остались у вас, поскольку оригинал документа заберет ПФР: они понадобятся, если возникнет необходимость в продаже и разделе имущества или в делах о наследстве.

Источник Информер

случайная статья