#МИР
Ипотека на приобретение вторичной коммерческой недвижимости: что не так?
С 6 апреля Сбербанк запускает программу ипотеки на приобретение вторичной коммерческой недвижимости. Ранее такая возможность предоставлялась только индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам. Об этом сообщает пресс-служба Сбербанка.
Ипотеку на коммерческую недвижимость могут взять заемщики, подтверждающие доход и занятость, в возрасте от 21 года до 75 лет, в том числе самозанятые (за исключением индивидуальных предпринимателей, бенефициаров и собственников бизнеса с долей владения более 25%, руководителей и генеральных директоров предприятий), отметили в банке.
«Мы ожидаем, что новая ипотечная программа Сбера будет востребованной. Например, самозанятый репетитор, мастер маникюра или фитнес-тренер сможет найти удобное помещение и выгодно приобрести его в ипотеку. Клиент также может инвестировать в такое помещение средства, а впоследствии сдать его в аренду или перепродать по более выгодной цене», — добавил исполняющий обязанности директора дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.
Но эксперты оценивают программу неоднозначно. Так, по их словам, программа Сбербанка для физических лиц выглядит странно так, как ведение собственного бизнеса, так и сдача коммерческой недвижимости в аренду по закону требует наличия статуса индивидуального предпринимателя.
Отметим, что далеко не все владельцы стрит-ретейла оформляют ИП, а ведут свою деятельность просто как физические лица. Но такое поведение может привести к вопросам со стороны налоговой и серьезным рискам.
Напомним, что банки и ранее запускали подобные программы, но они так и не приобрели популярности на рынке.
По словам экспертов, всего 10% покупателей рассматривают покупку коммерческой недвижимости формата стрит-ретейл для ведения своего бизнеса. Остальные 90% покупателей — это инвесторы, которые приобретают объекты для получения пассивного дохода или для спекулятивных целей, в то время как программы банков направлены именно на предпринимателей, собирающихся использовать недвижимость под ведение собственного бизнеса.
«Более того, банк вряд ли одобрит ипотеку просто под залог приобретаемой недвижимости, а потребует залог других объектов, приносящих доход (тут новая программа «Сбера» действительно выглядит интереснее конкурентов, так как не требует стороннего залога). Или как минимум банк потребует наличие действующего прибыльного бизнеса и выдаст ипотеку под его денежный поток.
То есть данный продукт подойдет только предпринимателям, кто уже имеет сеть магазинов, ресторанов, салонов красоты и планирует расширение действующего бизнеса. Но такие предприниматели составляют 10% покупателей коммерческой недвижимости, а вообще предпочитают арендовать помещения, а не покупают их в собственность.
Аренда не требует больших первоначальных вложений, а если локация не оправдает ожидания, точку всегда можно будет закрыть. При покупке так сделать не получится. Кроме того, условия ипотечных программ невыгодны для инвесторов. Коммерческая недвижимость приносит доходность 6-10% годовых от сдачи в аренду, в то время как ставка по ипотеке Сбербанка начинается от 12,7%.
Таким образом, использование кредита только уменьшает доходность инвестора, и намного выгоднее купить объект за собственные средства. Так, если покупать небольшое помещение 70 «квадратов» за 24 млн рублей (340 тысяч рублей за квадратный метр — норма для Москвы), то даже с минимальной ставкой в 12,7%, максимальным сроком в 25 лет и первоначальным взносом 30% (а это 7,2 млн рублей собственных денег), платеж по ипотеке составит 178 тысяч рублей. А арендная плата за помещение будет 140-160 тысяч, то есть не будет покрывать ипотечный платеж даже без учета расходов (налог на имущество, эксплуатация и так далее).
Поэтому инвестору придется рассчитывать на доход только в связи с ростом стоимости объекта. Чтобы ипотека на коммерческую недвижимость стала действительно массовой, ставка должна быть ниже, чем арендная доходность объекта (ставка капитализации), то есть на уровне 5-6% годовых.
Без субсидирования со стороны государства подобные ставки вряд ли стоит ожидать. Однако в случае введения субсидий цены на коммерческую недвижимость взлетят аналогично жилью в 2020-2022 годах, что сведет на нет всякую выгоду», — заявил генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.
