#МИР

Есть ли на рынке недвижимости РФ пузырь?

 
Есть ли на рынке недвижимости РФ пузырь?
 
Всё чаще слышны разговоры о том, что в России надулся пузырь в сфере жилой недвижимости. Отчасти это так: рынок действительно перегрет, с чем соглашается ЦБ и прочие регуляторы.
С другой стороны, до критических значений далековато. 
 
При этом некоторые продолжают спекулировать на данной теме, из-за чего кто-то на самом деле ждёт повторения в России сценария “США-2008”.
 
А будет ли у нас “как в Америке”?
 
Кризис в США носил совсем другой характер. Пузырь был вызван недорегулированием банковской отрасли, из-за чего кредиты выдавали всем подряд. Потом эти субстандартные кредиты банки упаковывали в ипотечные облигации, выстраивали на их основе производные инструменты самой разной сложности и всячески спекулировали на их росте. Схема работала до тех пор, пока рынок недвижимости не насытился и цены не пошли вниз. Что было дальше – мы с вами прекрасно знаем. 
 
В России иной сценарий. Основной драйвер роста цен на недвижимость – это льготное кредитование, ипотеки от застройщиков и ослабление рубля. Теоретически, рост цен может продолжаться до тех пор, пока в бюджете есть деньги или пока льготные программы не прикроют. 
 
С отличиями всё плюс-минус понятно. А есть ли в принципе на рынке недвижимости РФ пузырь? Попробуем это понять.
 
Факторы, указывающие на его наличие:
 
➖Доля льготной ипотеки на пике в сентябре превышала 60% от общего объёма выдач – это много. Для сравнения, в 2019 году её доля была всего 5%. То есть более половины всего ипотечного рынка зависит от льготной программы. 
 
➖В Q3 доля кредитов заемщикам с предельной долговой нагрузкой (ПДН), превышающей 80%, достигла исторически максимального значения – 47% от объема ипотечных выдач
 
➖Перегретость рынка признает ЦБ и Минфин
 
Факторы, указывающие на его отсутствие:
 
➖Цены на недвижимость в долларовом выражении за 5 лет выросли всего на 15%. Для понимания, в 2004-2008 рост составил более 300%. То есть во многом текущий рост цен обусловлен девальвацией рубля.
 
➖Доля просроченных ипотечных кредитов на минимумах за 5 лет – 0,34%, по данным FrankRG
 
➖Регуляторы следят за ситуацией в отрасли, условия постепенно ужесточаются. Нулевые ставки от застройщиков запретили, первый взнос по льготной ипотеке повышен до 30%, госбанки сужают программу, а с 1 июля она может прекратить свое действие. Нельзя не упомянуть и повышение ставки ЦБ, которое охладит рынок ипотеки в целом. 
 
➖В России нет проблем с качеством заёмщиков. Банки стали тщательнее их проверять, а доля отказов высокая. Ещё в начале 2023 года она достигла рекордных 46,2%, потом стабилизировалась в районе 30%.
 
Итого
Рынок недвижимости действительно перегрет – это факт, который подтверждают регуляторы. Но о пузыре пока речи не идёт. Самое банальное: прежде, чем начать разговоры о пузыре, цены в “твердой” валюте должны вырасти хотя бы на 100-200%. Этого пока не происходит. 
 
Так что краха рынка недвижимости ждать не приходится. А вот его охлаждение и некоторая коррекция цен вполне реальны.
 
Фото: архив «ИНФОРМЕРа»
 
 
 
 
 
Материалы по теме: